세상을 해석하는 남자

 깜냥은 안되지만 부동산과 주식 공부를 하고 투자를 해 보면서 투자는 어차피 통하는구나 하는걸 많이 느꼈던 참이라 투자일맥(投資一脈)을 테마로 부동산과 주식 이야기를 해 보려고 합니다.

 워렌 버핏옹은 매년 주주에게 보내는 편지를 공개하고 있는데요. 그만의 독특한 표현과 경제 전반에 걸친 혜안에 대해서 살펴 볼 수 있는 좋은 자료입니다. 해자에 대한 비유는 여기서 시작됐는데요. 처음 시작은 86년에 쓴 편지에서 그의 충실한 현금자판기였던 보험회사 가이코(GEICO)에 대해서 설명하면서였습니다. 해자는 예전에 성을 짓고 살던 시절에 적의 침입을 막기 위해  성의 주변을 둘러서 판 못을 말합니다. 판타지 장르의 주 배경이 되는 중세의 성들을 보면 해자를 파 놓았기 때문에 입구가 보통 하나밖에 없어서 성문을 올리고 내리고 하면서 입구를 차단하는 것을 볼 수 있습니다. 입구만 차단되면 갈고리나 사다리 등을 사용한 침투가 아니면 침입하기가 어려운 구조인데요. 기업 입장에서도 경쟁자들이 쉽게 넘볼 수 없는 강력한 경쟁력을 확보하는 것이 중요한데 그 경쟁력을 해자로 비유했던 것이 시작이었습니다. 그럼, 워렌 버핏이 86년의 편지에서 비유했던 내용을 잠깐 보겠습니다.

The difference between GEICO’s costs and those of its competitors is a kind of moat that protects a valuable and much- sought-after business castle. No one understands this moat- around-the-castle concept better than Bill Snyder, Chairman of GEICO. He continually widens the moat by driving down costs still more, thereby defending and strengthening the economic franchise.

 가이코의 경쟁력에 대해서 설명하면서 공고한 경쟁력을 넓혀 가는 것을 일컬어 해자를 넓힌다고 표현하고 있습니다. 이후, 다른 기업에 대해서 설명을 하면서도 인용을 합니다.

 Moreover, both Coke and Gillette have actually increased their worldwide shares of market in recent years. The might of their brand names, the attributes of their products, and the strength of their distribution systems give them an enormous competitive advantage, setting up a protective moat around their economic castles. The average company, in contrast, does battle daily without any such means of protection. As Peter Lynch says, stocks of companies selling commodity-like products should come with a warning label: "Competition may prove hazardous to human wealth."

 코카콜라와 질레트(Gillette)사를 예로 들면서 경제라는 성을 지키는 해자를 구성하는 것이 브랜드 가치가 지닌 힘, 제품이 가지는 특성, 이들 기업이 가지고 있는 유통망 등임을 예로 들고 있습니다. 이어서, 상품같은 제품을 파는 기업들의 주식에는 '경쟁이 심해질 경우 인간의 부 형성에 위해를 끼칠 수 있음'같은 경고문을 붙여야 한다고 말한 피터 린치의 말도 인용합니다. 상품과 제품을 구분해야 이해가 가는 대목인데요. 상품은 물건만 떼서 판매하는 경우 상품이라고 하고 제품은 직접 제조를 하여 만드는 경우 제품이라고 합니다. 당연히, 물건만 떼서 판매하는 경우의 수익률은 미미할테고 경쟁이 심해지면 가격에서 경쟁력이 없이 때문에 도태되기 쉬울 것입니다. 그래서, 브랜드와 제품 경쟁력을 가지고 있는 위 두 기업에 대해서 치켜 세우는 흐름으로 얘기를 한 것입니다.

 같은 방식으로 부동산은 입지라는 것을 중요하게 생각합니다. 주로, 교통, 학군, 환경 등을 입지의 주요소로 꼽습니다. 우리나라에서는 강남구, 서초구, 송파구 강남 3구가 그 대표적인 지역이 되겠습니다. 교통 말 할 것도 없구요. 교육은 대치동을 시작으로 강남8학군까지 역시 두말하면 입 아플 지경입니다. 환경은 한강에 인접해 있고 상권 측면에서 보면 한 때 세계에서 가장 임대료가 비싼 지역으로 꼽혔던 지역이기도 하고 있을 건 다 있어서 어디 나갈 필요가 없는 지역입니다. 진짜 환경적인 측면을 고려하면 오히려 용산구쪽이 더 좋아지지 않을까 싶긴 한데요. 서울뿐만 아니라 지역별로 따져 봐도 입지가 좋은 위치에 있는 곳은 기타 지역과 대비 같은 평형의 시세가 많게는 2배까지도 차이나는 경우를 쉽게 볼 수 있습니다. 부산의 수영구, 해운대구, 동래구, 대구의 수성구, 달서구, 대전의 유성구, 울산의 남구, 광주의 남구 등이 기업으로 치면 코카콜라, 스타벅스, 질레트 등이 아닐까 싶습니다. 신도시는 요즘 같으면 스냅챗이나 테슬라 등 성장성은 보이지만 당장에 수익이 없어서 미래가 불투명해 보이는 그런 곳이 아닐까 싶네요. 부침이 심하고 위험부담은 크지만 큰 수익도 기대할 수 있는 기업과 지역이 되겠습니다.

 주식을 하는 사람들은 주식만 하는 경향이 있고 부동산을 하는 사람은 부동산만 하는 경향이 있는데요. 기업 측면에서의 해자, 부동산 측면에서의 입지만 봐도 좋은 투자를 위한 접근 방식이 크게 다르지 않지 않나 싶습니다.

 브루노 마스의 본명은 피터 진 헤르난데스(Peter Gene Hernandez)입니다. 브루노 마스가 2살쯤 됐을 때 얼굴이 프로레슬링 선수인 브루노 삼마르티노(Bruno Sammartino)를 닮았다고 해서 '브루노'라는 별명이 생겼습니다. 브루노는 아버지가 붙여준 이 별명을 그대로 살렸구요. 마스는 말 그대로 '화성에서 온 남자'라는 뜻에서 마스를 붙였다고 합니다. 뭇 여성들에게 외계에서 온 사람같다는 평을 듣고 나서 그래 나 외계인이지 하는 느낌으로 '마스'라고 결정을 했다고 하네요. 그리고, 본명이 스페인 이름같으니까 업계에서도 스페인어 노래를 시키려고 해서 회피용이라는 적당한 핑계도 대고 있습니다.

 싱어송라이터로서 입지를 제대로 굳힌 인물이죠. 게다가, 춤까지 곧잘 추는데요. 저는 애초에 노래가 좋아서 찾아 듣던 케이스라 춤을 그렇게 신명나게 잘 추는줄 모르고 있었는데요. 그가 보여준 'Uptown funk'의 펑키스러운 춤은 음악만 나와도 전 세계인을 하나의 몸짓으로 만들어 버릴것 같은 춤사위가 아닌가 합니다. 하와이 호놀룰루에서 태어나서 컸고 음악인 집안에서 커서 그런지 어린 시절부터 여러 공연에서 활동도 하다가 음악으로 승부를 하기 위해서 LA로 넘어 가게 됩니다. 어머니가 훌라춤을 추고 있을 때 퍼커션을 맡았던 아버지와 만나서 결혼했다고 할 정도로 음악과 관련이 깊은 가족이고 마스의 삼촌은 엘비스 프레슬리 모창을 하던 사람이라고 합니다.

 그렇게, 패밀리 밴드 형태로 노래를 무려 3살 때부터 시작했는데요. 마이클 잭슨, 템테이션스(The temptations) 등의 모창을 하는 것을 시작으로 엘비스 프레슬리까지 이어져서 우리나라의 리틀싸이처럼 리틀프레슬리로 여러 방송에도 출연했습니다.

 LA로 건너온 마스는  어틀랜틱 레코드(Atlantic Records)사와 계약을 하게 되었고 처음 활동은 스미징턴스(The Smeezingtons)를 통해서 시작하는데요. 이 팀의 멤버는 브루노 마스, 필립 로렌스(Phillip Lawrence), 아리 리바인(Ari Levine)로 구성되어 있습니다.

 로렌스는 이 팀이 결성되기 전까지 대학을 졸업한 뒤 공연장과 디즈니 월드 등에서 일을 했는데요. 그의 말에 따르면 전기 끊어질까봐 많은 종류의 텔레마케팅 일이라도 해야하는 시절이었다고 합니다. 브루노 마스의 사정도 다르지 않았는데요. 월세를 내기 위해서 DJ일을 했습니다. 브루노 마스가 처음 로렌스에게 만나자고 했을 때도 차비가 아까워서 만나기를 주저했다고 할 정도였는데요.  그 중간에 블랙 아이드 피스의 드러머인 케이스 해리스(Keith Harris)가 껴서 오기만 하면 차비는 주겠다고 응수했고 로렌스는 집에 갈 버스비 5달러만 줘도 가겠다고 했다고 할 정도로 처절한 시절을 보냈습니다.

 브루노 마스 데뷔 전인 2008년도에 로렌스는 LA를 전전하는 예술가였고 마스는 어떻게든 떠 보려고 몸부림치던 싱어송라이터였고 리바인은 괜찮은 작곡가를 찾고 있던 프로듀서였습니다. 마침, 로렌스는 리바인과 몇차례 작업할 기회가 있어서 알고 지낸 사이였는데요. 어느 날, 로렌스가 마스와 앉아서 궁리를 하다가 음악을 제작할 수 있는 모든 환경을 가지고 있는 리바인을 영입해서 노래를 만들어 보고자 결심하면서 이들의 케미가 시작됩니다. 이렇게 시작한 이들은 2년동안 하루에 10시간 이상을 음악을 만드는데 바쳤다고 합니다.

 그 노력의 결과로 여러 가수들의 노래를 뽑아내기도 했지만 이후 브루노 마스의 'Just the Way You Are', 'Grenade', 'The Lazy song' 등의 싱글을 히트시키면서 잘 나가는 작곡팀으로 자리를 잡았습니다. 최근에 낸 앨범 '24k Magic'에는 리바인이 참여를 하지 않았는데요. 대신 크리스토퍼 브라운이 멤버로 참여하면서 Shampoo Press & Curl이라는 팀으로 활동을 하게 됩니다.

 Doo Wops & Hooligans와 Unorthodox Jukebox, 24K Magic 등을 내면서 연달아 히트했는데 통산 앨범 판매량이 1억 2천만장을 넘겼습니다.

 자라온 세월을 보면 느껴지지만 창법에서 마이클 잭슨이 많이 느껴집니다. 그 외에도 프린스(Prince), 더 폴리스(The Police), 보이즈투맨(Boyz II Men), 알 켈리(R. Kelly), 레드 제플린(Led Zeppelin), 비틀즈(The Beatles) 등 많은 선배 음악인들에게 영향을 받았다고 합니다. 그래서인지 장르적으로도 팝, 락, 레게, R&B, 소울, 힙합 등을 가리지 않고 골고루 표현한 음악들이 많은데요. 특히, 최근에 발매한 24K Magic 앨범의 곡들은 예전 앨범들에 비해서 훨씬 더 극대화된 힙합적 허세를 가사에 담은 걸 쉽게 느낄 수 있습니다. 덕분에, 일부 국가에서는 논란을 낳기도 했습니다.

 개인적으로 너무 좋아하는 가수라 노래방에 들리면 꼭 지나치는 법이 없이 불러 보는데 앨범이 갈수록 난도가 올라가는 것 같아서 자괴감이 느껴지는 그런 곡만 생기는 것 같아 좀 불만스럽긴 합니다. 매번 음악적으로 자기복제를 하지 않으려는 노력이 보여서 더 관심이 가는 가수 브루노 마스였습니다. 

 서울 부동산 시장이 과열되어 서울 외곽지로 번지고 있다는 소식입니다. 잠깐, 부동산과 관련한 요즘 언론의 제목을 보면 '대출 조여도 새정부 출범 후 부동산 시장 호황', '부동산, 가계부채 대책 빠를수록 좋다', '부동산 호황의 그늘 가계부채 뇌관 터질까 고민하는 문재인 정부', '들썩이는 부동산에 가팔라진 가계대출 5월 6조원 이상 급증'같은 형식으로 대출이 증가하기 때문에 위험하다는 내용이나 정부 정책이 나올 것이다는 예측 등이 주를 이루고 있습니다. 언론은 주로 팩트를 전달하는 역할을 하고 있지만 이 팩트는 이미 발생한 일을 근거로 하고 있습니다. 팩트에 A, B, C가 연결고리를 이루고 있다면 어떤 언론은 AB에 대해서만 이야기를 하고 어떤 언론은 AC에 대해서만 이야기를 합니다. 그래서 행간의 의미를 짚어서 생각해 보는 것이 언론에 휘둘리지 않는 소비자의 자세가 아닐까 싶습니다.

 금융권은 1,2,3금융권으로 구분하고 있습니다. 제1금융권은 일반은행, 지방은행, 특수은행으로 구분되구요. 제2금융권은 증권회사, 보험회사, 저축은행, 새마을금고, 투자신탁회사, 종합금융회사, 신용협동조합 등이 있습니다. 제3금융권은 대부업체, 사채업체 등입니다. 제3금융권은 금리에 관해 따져 볼만한 대상이 아니기 때문에 차치하고 제1금융권과 제2금융권만 보면 올초부터 큰 변화가 없어 보이지만 몇 가지 변화가 생겼습니다.

 올 초부터 집단대출에 관한 규제가 시행됐습니다. 가계대출 급증의 주범으로 집단대출 규제를 꼽았기 때문인데요. 예전에는 새 아파트를 분양받게 되면 까다로운 자격심사 없이 집단대출을 받아 중도금을 치를 수 있었습니다. 그래서, 무이자로 중도금을 치를 수 있는 경우가 대부분이었습니다. 그런데, 이제는 아파트 계약자들이 알아서 중도금을 마련해야 될 상황이 됐습니다.

 이제 원리금을 바로 갚아야 됩니다. 규제가 있기 전까지는 1금융권은 1년, 2금융권은 3년 혹은 최대 5년까지 거치 기간을 두고 대출이 가능했는데요. 1금융권을 시작으로 적용을 하더니 5월 중순부터는 2금융권까지 거치를 비거치로 모두 전환해 버렸습니다. 대신, 증권회사나 종합금융회사 등의 경우에는 은행권 규제를 바로 적용하지 않는 것으로 보입니다. 규모에 따른 적용시기에 차이가 있기는 하지만 상당수 금융권에서 비거치식으로 전환을 해 버리는 바람에 소액으로 투자를 하는 사람이나 실거주 목적으로 집을 사려고 하는 사람들에게 직격탄이 되지 않을까 싶습니다.

 5월에 가계대출이 급증했다는 뉴스 제목을 인용했는데요. 왜 가계대출이 급증했는지에 대한 이유가 보입니다. 거치기간이 사라지기 때문에 일시적으로 주택 수요자가 폭증을 했을 것이라고 추측할 수 있습니다. 6월부터 집을 사게 되면 원리금을 처음부터 갚아 나가야 되니까 상대적으로 유리해 보이는 거치식으로 미리 대출을 일으키고자 하는 수요가 많았을 것이라고 합리적 추측을 할 수 있습니다. 집단대출규제에 해당이 되지 않는 기간인 작년에 분양이 됐던 아파트에 대한 분양권 거래가 활발히 일어났다는 소식은 지난 번에 언급한 적이 있는데요. 정권 교체로 인한 정치적 안정을 베이스로 각종 규제가 적용되는 시점에 맞물려서 부동산 가격 상승이 이루어지지 않았나 하는 겁니다.

 이렇게 보면, 5월의 대출 급증과 부동산 가격 상승이 일시적으로 끝나지 않을까 하는 생각도 해 볼 수 있습니다. 장기적인 추세는 계속해서 데이터를 추가해 가면서 추이를 살펴 봐야겠습니다. 분양권 거래는 입주 전까지 계속될 수 있기 때문에 앞으로 1~2년간은 계속해서 가격에 영향을 미치는 요인이 될 것 같지만 신규 분양이나 신규 거래건에 대해서는 이번 달부터 본격적으로 적용되는 규제를 보면 마냥 낙관적으로 상승할 것이라고 보기는 힘들기 때문입니다.

 풍선효과라는게 있는데요. 한 개의 풍선을 A,B 2개 구역으로 나눴을 때 A로 치우쳐 있던 풍선을 쥐어짜면 풍선 전체가 작아지는게 아니라 A만 작아지고 B는 A가 줄어든만큼 동일한 양으로 커지는 현상을 말합니다. 1금융권부터 규제가 시작되니까 2금융권 대출이 급증했다는 내용이 그 적절한 예가 아닌가 싶은데요. 이제는 2금융권 대출까지 같은 내용을 적용하기 시작했기 지켜봐야겠지만 6월부터는 5월의 급증한 수준을 따라가지는 못할 것 같습니다.

 주식 투자를 하는 사람들에게 격언처럼 내려오는 말 중에 하나가 '소문에 사고 뉴스에 팔라'는 말이 있습니다. 뉴스가 그만큼 후행한다는 뜻인데요. 부동산 관련 뉴스도 이렇게 후행할 수 밖에 없기 때문에 위에서 언급한 대로 행간의 의미를 제대로 짚어서 평가해 보는 자세가 중요할 것 같습니다. 사실, 매일 새로운 뉴스를 생산해야 하는 언론의 입장에서 보면 이렇게라도 기사를 내야 하는 것이 그들의 '업'이 가진 숙명일 수밖에 없다고 보지만 저같은 삐딱한 시선으로 언론을 보는 입장에서는 '부동산 각종 규제로 인한 영향에 대해 당분한 지켜 봐야 할 것' 정도의 기사로 1분기정도는 두고 봐야 하지 않을까 하는 생각입니다.