투자일맥 부동산과 주식 - 돈의 흐름으로 보는 개인, 중개인, 정부의 관계

 부동산은 개인, 부동산공인중개사, 정부으로 구성된 현금흐름이 발생하고 주식은 개인, 증권사, 정부로 구성된 현금흐름이 발생합니다. 돈을 쓰는 주체는 당연히 개인이구요. 이 돈은 중개인, 정부로 흘러 들어가서 거대한 자본을 형성하게 됩니다. 2017년 기준 우리나라의 국가예산이 400조 규모인데요. 이 중에 부동산과 주식을 거래하는 개인이 내는 세금이 얼마나 차지하는지 한 번 톺아 보도록 하겠습니다.

 부동산부터 살펴 보겠습니다. 전체 거래금액을 산정하기가 애매해서 전국의 아파트 거래건수를 기준으로 굉장히 보수적으로 평균 1억원 정도의 아파트만 거래되었다고 가정하면 2016년 기준 부동산 거래대금의 합은 대략 68조 정도가 나옵니다. 부동산중개수수료율은 0.15~0.9% 사이에서 계산이 되지만 1억원 정도의 거래가 발생했다고 가정을 했기 때문에 1억 기준으로 중개수수료는 0.5%의 요율을 적용해서 50만원입니다. 이를, 매도자와 매수자 쌍방에게 받기 때문에 100만원이구요. 연간 아파트 매매 거래건수인 689,091을 곱해 보면 6천 8백억 규모의 부동산 중개업 시장이 보입니다. 중개 수수료 최고 상한선이 9억원을 초과하면 0.9%의 요율을 적용하나 거래금액과 상관없이 3백만원인 것으로 알고 있는데 쌍방에게 받으면 6백만원이 되겠네요. 아파트의 거래금액에 따라는 1초규모도 쉽게 넘을수도 있겠습니다.

 정부의 입장에서는 어떨까요? 주택 취득세가 1.1%인데요. 68조에 곱해 보면 7천 5백억 정도 되구요. 양도세는 재정경제부에서 공개한 자료에 따르면 2014년 기준 8조 정도를 얘기했는데 주택가격의 꾸준한 상승을 감안하면 그 이상을 차지하리라는 추측을 할 수 있습니다. 그래서, 대략 9조 정도로 잡겠습니다. 부동산 거래로 인해서 연간 발생하는 금액을 정리해 보겠습니다.

 1. 중개인 : 6천 8백억

 2. 정부 세수 : 9조 7천 5백억

 3. 개인 : 78조

 개인이 78조를 내면 68조 규모의 부동산 거래를 하게 되고 이 중 6천 8백억은 중개인의 주머니로 나머지 9조 7천 5백억은 정부의 주머니로 들어가는 구조로 정리해 볼 수 있겠습니다.

 주식으로 넘어가 보겠습니다. 주식은 일일 거래대금을 기준으로 추정을 해 봤는데요. 2016년 일일 거래대금이 많게는 7조 적게는 3조를 왔다갔다 했습니다. 4조로 기준을 잡고 1년 거래일수가 최근 10년간 240일을 넘었으므로 240을 곱해 보면 연간 거래대금은 960조 정도가 되겠습니다. 주식 거래시 발생하는 수수료는 증권사별로 차이가 있지만 대개 0.015% 정도를 매깁니다. 계산해 보면 1440억이 나오네요. 키움증권같은 경우는 이 수수료가 전체 매출에서 차지하는 비중이 꽤 높긴 한데요. 다른 증권사같은 경우는 운용 수익이나 운용 수수료 등이 더 많이 차지하기 때문에 전체 매출의 10% 내외에서 나온다는 점을 감안하면 될 것 같습니다. 정부의 입장에서는 주식은 매도를 할 경우에만 세금이 발생합니다. 요율은 0.3%구요. 2016년 기준 5조4천원 정도가 걷혔다고 합니다. 이 외에도 이자나 배당을 통해서 얻은 수익이 1년동안 2천만원을 넘어가면 금융소득에 대한 종합과세가 이루어지는데 이렇게 확보한 세수가 3조 3천억원에 달한다고 합니다. 주식 거래나 보유로 인해 발생하는 금액을 정리해 보겠습니다.

 1. 중개인 : 1440억

 2. 정부 세수 :  8조 7천억원

 3. 개인: 이건 개인이 다 하는게 아니라 추정이 힘들겠네요. 패스하겠습니다.

 상기했듯이 올해 2017년 정부 예산이 400조 규모로 편성되었습니다. 이 중에 20조 가량이 부동산과 증권 거래로 인해 발생하는 세수인데요. 무려 5% 정도를 차지합니다. 삼성전자가 3조 이상을 내고 있는 것으로 알려져 있는데요. 전체 예산의 1%에 못 미치네요. 이렇게 보면, 정부 입장에서는 부동산, 주식 거래가 활성화되고 부동산 가격, 기업의 주가 등이 상승하면 세수 확보에 굉장히 좋을 것이라는 당연한 예상을 할 수 있습니다. 반면, 경제 활성화를 위해 이자율을 낮추고 돈을 풀었는데도 이 돈이 다시 은행으로 돌아가서 묶여 버리면 가구 단위에서 시작된 긴축이 결국에는 국가 예산에까지 악영향을 끼치리라고 예상할 수 있습니다.

 위 계산에서는 빠졌지만 부동산의 경우 거래가액이 1억원을 초과할 경우 구간별로 수입인지도 사야 되는데 기본금액이 15만원이니까 위 아파트 매매건수를 고려하면 수입인지 수입만 해도 천억원 수준이네요. 정부에서 강력한 규제를 펼치려고 해도 눈치를 봐야 할 곳이 한 두 군데가 아닐 것 같습니다.