투자일맥 부동산과 주식 - 기업의 해자, 부동산의 입지

 깜냥은 안되지만 부동산과 주식 공부를 하고 투자를 해 보면서 투자는 어차피 통하는구나 하는걸 많이 느꼈던 참이라 투자일맥(投資一脈)을 테마로 부동산과 주식 이야기를 해 보려고 합니다.

 워렌 버핏옹은 매년 주주에게 보내는 편지를 공개하고 있는데요. 그만의 독특한 표현과 경제 전반에 걸친 혜안에 대해서 살펴 볼 수 있는 좋은 자료입니다. 해자에 대한 비유는 여기서 시작됐는데요. 처음 시작은 86년에 쓴 편지에서 그의 충실한 현금자판기였던 보험회사 가이코(GEICO)에 대해서 설명하면서였습니다. 해자는 예전에 성을 짓고 살던 시절에 적의 침입을 막기 위해  성의 주변을 둘러서 판 못을 말합니다. 판타지 장르의 주 배경이 되는 중세의 성들을 보면 해자를 파 놓았기 때문에 입구가 보통 하나밖에 없어서 성문을 올리고 내리고 하면서 입구를 차단하는 것을 볼 수 있습니다. 입구만 차단되면 갈고리나 사다리 등을 사용한 침투가 아니면 침입하기가 어려운 구조인데요. 기업 입장에서도 경쟁자들이 쉽게 넘볼 수 없는 강력한 경쟁력을 확보하는 것이 중요한데 그 경쟁력을 해자로 비유했던 것이 시작이었습니다. 그럼, 워렌 버핏이 86년의 편지에서 비유했던 내용을 잠깐 보겠습니다.

The difference between GEICO’s costs and those of its competitors is a kind of moat that protects a valuable and much- sought-after business castle. No one understands this moat- around-the-castle concept better than Bill Snyder, Chairman of GEICO. He continually widens the moat by driving down costs still more, thereby defending and strengthening the economic franchise.

 가이코의 경쟁력에 대해서 설명하면서 공고한 경쟁력을 넓혀 가는 것을 일컬어 해자를 넓힌다고 표현하고 있습니다. 이후, 다른 기업에 대해서 설명을 하면서도 인용을 합니다.

 Moreover, both Coke and Gillette have actually increased their worldwide shares of market in recent years. The might of their brand names, the attributes of their products, and the strength of their distribution systems give them an enormous competitive advantage, setting up a protective moat around their economic castles. The average company, in contrast, does battle daily without any such means of protection. As Peter Lynch says, stocks of companies selling commodity-like products should come with a warning label: "Competition may prove hazardous to human wealth."

 코카콜라와 질레트(Gillette)사를 예로 들면서 경제라는 성을 지키는 해자를 구성하는 것이 브랜드 가치가 지닌 힘, 제품이 가지는 특성, 이들 기업이 가지고 있는 유통망 등임을 예로 들고 있습니다. 이어서, 상품같은 제품을 파는 기업들의 주식에는 '경쟁이 심해질 경우 인간의 부 형성에 위해를 끼칠 수 있음'같은 경고문을 붙여야 한다고 말한 피터 린치의 말도 인용합니다. 상품과 제품을 구분해야 이해가 가는 대목인데요. 상품은 물건만 떼서 판매하는 경우 상품이라고 하고 제품은 직접 제조를 하여 만드는 경우 제품이라고 합니다. 당연히, 물건만 떼서 판매하는 경우의 수익률은 미미할테고 경쟁이 심해지면 가격에서 경쟁력이 없이 때문에 도태되기 쉬울 것입니다. 그래서, 브랜드와 제품 경쟁력을 가지고 있는 위 두 기업에 대해서 치켜 세우는 흐름으로 얘기를 한 것입니다.

 같은 방식으로 부동산은 입지라는 것을 중요하게 생각합니다. 주로, 교통, 학군, 환경 등을 입지의 주요소로 꼽습니다. 우리나라에서는 강남구, 서초구, 송파구 강남 3구가 그 대표적인 지역이 되겠습니다. 교통 말 할 것도 없구요. 교육은 대치동을 시작으로 강남8학군까지 역시 두말하면 입 아플 지경입니다. 환경은 한강에 인접해 있고 상권 측면에서 보면 한 때 세계에서 가장 임대료가 비싼 지역으로 꼽혔던 지역이기도 하고 있을 건 다 있어서 어디 나갈 필요가 없는 지역입니다. 진짜 환경적인 측면을 고려하면 오히려 용산구쪽이 더 좋아지지 않을까 싶긴 한데요. 서울뿐만 아니라 지역별로 따져 봐도 입지가 좋은 위치에 있는 곳은 기타 지역과 대비 같은 평형의 시세가 많게는 2배까지도 차이나는 경우를 쉽게 볼 수 있습니다. 부산의 수영구, 해운대구, 동래구, 대구의 수성구, 달서구, 대전의 유성구, 울산의 남구, 광주의 남구 등이 기업으로 치면 코카콜라, 스타벅스, 질레트 등이 아닐까 싶습니다. 신도시는 요즘 같으면 스냅챗이나 테슬라 등 성장성은 보이지만 당장에 수익이 없어서 미래가 불투명해 보이는 그런 곳이 아닐까 싶네요. 부침이 심하고 위험부담은 크지만 큰 수익도 기대할 수 있는 기업과 지역이 되겠습니다.

 주식을 하는 사람들은 주식만 하는 경향이 있고 부동산을 하는 사람은 부동산만 하는 경향이 있는데요. 기업 측면에서의 해자, 부동산 측면에서의 입지만 봐도 좋은 투자를 위한 접근 방식이 크게 다르지 않지 않나 싶습니다.