세상을 해석하는 남자

 주식을 처음 시작하게 되는 사람에게 닥치는 운명은 대략 2가지로 압축이 됩니다. 일시적으로 돈을 벌었다가 심하게 손해 보고 나오는 경우, 일시적으로 손해를 보고 다시는 안 쳐다 보는 경우. 두 가지 모두 결과적으로는 돈을 잃게 되는 것인데요. 성공적으로 계속 돈 버는 분도 있지만 극히 드물어서 논외로 하겠습니다...ㅎ 일시적으로 돈을 벌었다가 심하게 손해를 보고 나오는 경우는 대개 상승장에서 시작하는 경우입니다. 일시적으로 수익이 나면 일반적인 사람의 마음이 100만원 투자했는데 50% 수익을 얻으면 1,000만원 투자해서 50% 벌면 이게 얼마야라는 마음이 생기기 때문에 투자금을 늘이게 마련입니다. 하지만, 상승장은 짧고 하락장과 조정장은 길게 다가 옵니다. 제가 투자를 시작한 이래 이렇게 일시적인 상승장과 폭락장을 두 번 봤는데요. 2008년 금융위기와 2011년 중국발 위기때였습니다. 2008년에는 정말 엄청난 폭락이어서 지금 투자를 시작하는 사람이 만약 그 시절의 HTS를 봤다면 혀를 차고 다시 들어갈 생각을 못할 것입니다. 지수가 2,000을 찍고 더 가리라는 희망에 부풀어 있을 때 등장한 서브프라임 모기지 사태로 인한 연이은 금융위기는 전세계를 폭락장세로 몰아갔습니다. 그래서, 우리나라의 경우는 800선까지 밀렸다가 지난한 회복을 했습니다. 2007년부터 시작해서 2009년까지 제대로 지옥을 맛봤죠. 2007년까지 뒤늦게 상승장에 올라탄 사람들은 2년동안 언젠가는 오르겠지하는 희망으로 버티다가 하나둘 포기했고 지수가 50% 이상 폭락한 지점에서는 제가 분명하게 기억하는데 거의 모든 주식의 당시 상하한가 제한선이었던 마이너스 15%를 찍고 있었습니다. 여간한, 강심장이 아니고서는 버티기 힘든 장이었는데요.

 저같은 경우는 원래 가진 돈이 얼마되지 않아 용돈벌이하는 기분으로 시작을 했고 큰 돈을 단기간에 벌기보다 제대로 된 투자 철학부터 정립하고 시작하자는 생각으로 이런저런 책을 보고 있었던 터라 책에서 배운 내용을 실험해 볼만한 장이라는 생각을 가졌었습니다. 문득 떠올랐던 것이 대중과 거꾸로 행동하라는 내용이었는데요. 그래서, 800선까지 빠지고 있을 때 ELW라는 고위험 파생상품에 300만원 정도를 투자했습니다. 당시에는 요즘처럼 증거금 1,500만원을 예치한다던가 교육을 받아야 된다는 규정이 없어서 소액으로도 투자를 할 수 있었는데 금융위기를 겪고 나서 몇 년 되지 않아서 규정이 생겼습니다. 자세한 내용은 추후 설명하기로 하고 어쨌든 그 광기의 장에서 거꾸로 한 행동은 결과적으로 3일만에 100% 이상의 수익을 안겨 줬는데요. 어느 책에선가 봤던 것처럼 원금과 2배가 된 수익금을 합쳐 600만원 정도를 빼고 나머지 수익금 200만원을 알아서 굴러가 보라는 마음으로 남겨 뒀습니다. 운이 거기까지였는지 이 나머지 수익금은 급격히 쪼그라들어서 얼마 정도 남기는 선에서 정리했던 기억이 있네요.

 2011년 다시 2,200정도로 고점을 찍고 나서 단기간에 1,600선까지 빠지는 폭락이 있었는데요. 이렇게, 빠지고 나서 증시는 장장 6,7년을 2,000과 1,800선을 왔다갔다 하는 박스권 장세를 연출했습니다. 이 박스권 장세가 올해 위로 뚫리면서 오히려 또 손해보는 사람들도 많이 생겼는데요. 어차피 박스권 장세를 예측하고 선물옵션 그리고 제가 위에서 언급했던 ELW 등으로 증시의 방향에 베팅했던 사람들이 기존의 투자 틀에서 벗어나서 상승해 버리는 바람에 손실을 보게 된 것입니다. 펀드를 가지고 있던 사람들도 같은 방식으로 2,100~2,200선만 오면 환매를 하는 바람에 해당 지수만 다가오면 상승동력을 상실하고 다가오면 상실하고를 반복했는데 그게 정권 바뀌고 뚫려 버렸네요. 그리고, 다시 펀드로 돈이 들어온다는 소식이 들려 옵니다. 주변에 주식으로 돈 벌었다는 소식이 들어오는 시점이지요. 대개는 이런 흐름은 요즘 삼성전자처럼 절대 내리지 않을 것 같은 맹렬한 기세를 몇번 뽐내고 나면 조정이 시작되는데요. 그런걸 예측하기에 앞서 투자 마인드로 가져 봐야할 5가지 원칙을 소개합니다.
 (1) 투자에 앞서 철저히 준비한다.
 (2) 경제적 해자를 찾는다.
 (3) 안전마진을 마련한다.
 (4) 오랫동안 보유한다.
 (5) 팔아야 할 때를 안다.
 투자에 앞서 철저히 준비한다는 기본적인 재무제표부터 경쟁자, 시장 등을 고루 살펴 보고 짚어 봐야 한다는 뜻입니다. 그래도, 빠지는 경우가 있거든요. 경제적 해자에 대해서는 예전에 한 번 다뤘던 적이 있는데 부동산에서 입지를 고려하듯이 다른 기업과 비교해서 경쟁우위를 지니고 있는지 말 그대로 해자를 가지고 있는지를 평가해 봐야한다는 뜻입니다. 이 원칙으로 인해서 대개는 보수적인 투자자로 접어들게 됩니다. 변동이 심한 IT나 제약 등 기술 중심의 주식이 아니라 식음료, 배당주 등으로 눈길을 돌리게 되거든요. 안전마진을 마련하라는 것은 싼 가격에 사라는 의미입니다. 이 부분에 대해서는 여러 번 다룬 적이 있는데 삼성전자처럼 널리 알려진 기업의 주식은 역사적 PER 흐름을 알만한 사람들은 지금의 가격으로는 사지 않을 것입니다. 잘 나가는 삼성전자도 일정한 흐름 속에서 왔다갔다를 반복해 왔거든요.
 오랫동안 보유하라는 것은 거래를 자주 해봤자 증권사 좋은 일만 시키기 때문입니다. 매수, 매도시에 수수료가 발생하는데 이것도 언젠가 정리를 했던 적이 있는데 국가적으로도 세수의 약 2.5% 정도를 차지했던 것으로 기억하는데 꽤 괜찮은 수입이 발생합니다. 심지어, 이제 양도세를 만들자는 얘기도 나오는데요. 그것마저 도입되면 거래를 반복할수록 수입은 쪼그라들 것입니다.
 팔아야 할 때를 알아야 합니다. 이 부분이 굉장히 어려운 부분이라 투자를 오래해 온 분들도 경우에 따라서 행동하는 경우가 많은데요. 일반적으로 훌륭한 주식은 너무 빨리 파는 반면, 손해 볼 주식은 너무 오래 가지고 있는 편이죠. 팔아야 할 때는 투자 결정에 실수가 있었거나 회사의 펀더멘털 자체가 악화되었거나 내재가치를 훨씬 웃도는 가격을 받고 있는가 등을 고려하여 판단할 일입니다. 다른 데서 더 나은 수익이 보장되어 있다면 이 또한 고려할 일이구요. 한 종목에 몰빵을 한 것이 아닌가도 위험을 감안하면 고려해야 할 일입니다. 주식에 대해서만 얘기했지만 비단 주식에만 국한된 내용은 아닌 것 같은 투자 원칙을 소개해 드렸습니다.

 part1은 여기에서 확인할 수 있습니다.

 자, 그럼 호재 점검을 해 보겠습니다. 주식이나 부동산이나 미래의 가치를 꿈꾸면서 투자하는 것 아니겠습니까. 어떤 호재가 있길래 정관, 기장쪽이 이렇게 난리인가 점검을 해볼까 싶어 관련 자료를 찾아 봤습니다.

 1. 복선전철 : 이미 일광신도시까지 개통이 되어 있고 울산까지 개통이 될 예정입니다. 저는 남구쪽에 살고 있는데 차를 끌고 오시리아관광단지까지 가려면 교통난이 심각한 송정해수욕장 입구쪽을 지나야 했는데요. 이것도 그나마, 포항울산고속도로 뚫리고 난 뒤로 관광단지쪽으로 진입로가 생겨서 교통이 좋아지긴 했지만 장산터널쪽이 상습정체구역이라 이마저도 접근 저해요인이었습니다. 그런데, 이제는 복선전철 벡스코역에서 오시리아역으로 바로 갈 수 있기 때문에 짐이 많지 않다면 굳이 차를 끌고 가지 않아도 되는 환경이 됐습니다. 울산까지 개통이 되면 울산과의 교통도 혁신적으로 개선이 될 것으로 보입니다.

 2. 동부산관광단지(오시리아관광단지) : 이제는오시리아관광단지로 네이밍을 굳힌 것 같습니다. 2019년에 이케아 부산점이 들어설 예정이라고 하고 프랑스 리조트 회사인 피에르바캉스 센터팍스도 친환경리조트 건립을 목표로 유치를 협의 중인 것으로 알려져 있습니다. 싱가포르 그룹이 투자하는 아쿠아월드는 지하 2층, 지상 12층 규모로 아시아 최대 인공 라군 형태로 수족관을 준비 중이라고 합니다. 올해 착공이 들어갑니다. 당장, 이번달 15일부터 힐튼 부산과 콘도 아난티코브가 개장을 한다고 합니다. 인근 휴가지를 물색중이었는데 좋은 위치에 시험삼아 가 볼만한 호텔/리조트가 생겼네요. 가격이 문제긴 한데 가능하면 한 번 시도를 해 봐야겠습니다.

출처 : 부산도시공사 

 초반에 협의 과정에서 엎어지고 다시 한다고 했다가 부침이 심했는데 진행이 착착 되고 있는 모양이네요. 이런 부분은 양양이나 속초같은 경우를 보면 되는게 리조트 하나때문에 유발되는 고용이 꽤 되거든요. 진짜, 계획대로 건설이 완료된다면 정관보다는 일광신도시쪽이 근무지에 가까운 주거지로 각광을 받지 않을까 싶습니다. 이른바, 역세권에 일자리와 가깝고 울산포항고속도로 개통으로 윗라인으로 접근성이 좋아지는 것은 당연할 것 같구요. 포항과 영덕간 고속도로도 공사중인데 이것까지 완공되면 예전에 바닷가 보면서 달릴 수 있는 국도가 아니라 고속도로로 쭉 이어지는 길이 새로 생기겠네요. 그리고, 왼쪽으로는 김해기장고속도로가 금년 12월에 완공될 예정인데 김해 진영까지 이어지는 이 고속도로가 뚫리게 되면 마산, 창원, 진해쪽에서의 이동도 용이해질 것입니다. 최소한, 베드타운으로는 쉽게 자리를 잡을 것 같은데요. 직주요건을 갖추느냐는 향후 얼마나 발전하느냐에 달려 있을 것 같습니다. 일단, 큰 병원, 학교 등이 들어서야 될 판이라 요원해 보이긴 한데요.

 부산시에서 그리고 있는 큰 그림이 탈락없이 그대로 그려진다면 여러 가지로 부산권에 대한 거주 수요 증가에 대한 희망이 마냥 헛된 것은 아니겠다라는 생각도 듭니다. 위에서 정리한 기장으로의 접근성은 이미 완숙한 단계까지 오른 것 같구요. 북항대교, 남항대교, 광안대교를 잇는 해안선 라인이 다 완공이 되었고 앞으로 남항대교와 이어지는 천마산터널이  2018년 12월에 완공될 예정이라 여기까지 개통이 되면 돈이 좀 드는 방법이긴 하지만 거제, 통영 등에서도 거가대교, 을숙도대교, 천마산터널, 남항대교, 북항대교, 광안대교, 장산터널 선으로 해서 다리와 터널만 타다가 쉽게 오시리아관광단지까지 갈 수 있는 길이 확보가 되겠네요. 물론, 이 그림은 관광수요만을 고려한 것이 아니라 대부분 산업수요를 고려해서 짓고 있는 것으로 알고 있습니다만 부산시내를 최소한으로 관통하고도 이어지는 배후도로가 엄청나게 확보되고 있다는 점에는 의심할 여지가 없을 것 같습니다.

 투자를 위한 판단은 언제나 본인의 몫이겠죠. 좋아 보이기는 합니다. 구체적으로 고용인구가 얼마나 될 지 기회가 되면 한 번 계산기를 두드려 봐야겠습니다. 찾다 보니까 난데없지만 한옥마을 조성계획도 있군요.

 부동산 관련 정보를 찾다가 명백히 정관 아울렛 홍보용으로 내놓은 뉴스로 보이는 글을 봤는데요. 문득, 기장쪽으로 인구 이동이 꽤 있었던 것이 기억이 나서 제가 즐겨 찾는 호갱노노 사이트를 통해서 톺아 보기로 했습니다. 그런데 그 사이에 또 기능을 업데이트했나 보네요. 정말 호갱노노 개발자 분들을 칭찬하지 않을 수가 없습니다. 예전에 부동산 관련 어플로 소개글도 올렸었지만 꾸준히 업데이트도 하시고 제가 생각만 했던 것들을 구현해 주시니 감사할 따름입니다. 데이터를 유용한 정보로 바꾸는 기술이 21세기 기술 트렌드라고 생각하는데 정확히 그 부분을 파고 들고 있는 것 같습니다. 통계청에 들어 가면 조회할 수 있는 정보이기는 하지만 이렇게 이미지화해서 필요한 정보를 해석하기 쉽게 제공하는 서비스로 바꾸는 것 자체가 정말 가치 있는 일을 하시는 것 같습니다. 다만, 기능이 많아지면서 호갱노노 설명서가 필요하지 않을까 하는 생각은 듭니다. 업데이트되는 주기에 비해 따라 가는 사용자(저같은)가 적응하는 속도가 더 느린 것 같은 기분이 드네요. 조만간 유료화하지 않을까 하는 불안감은 덤이구요. 

출처: 호갱노노

 몇 번인가 다루었던 것 같은데 통계는 항상 조심해야 하는 것이 단순히 숫자로만 판단을 하면 안 되고 전체적인 흐름과 연계해서 해석을 해야 됩니다. 정관에 인구가 명백히 늘고 있기는 하지만 이것이 정관이 살기 좋아서 혹은 정관에 일자리가 늘어서라는 판단에 그칠 것이 아니라 주변에 전출된 인구 혹은 기존에 살던 지역이 어딘지를 한 번 살펴 봐야 합니다. 이를테면, 해운대구, 수영구, 동래구, 금정구, 남구, 부산진구 등에서 전출 인구가 많은데요. 이 지역에 최근 3년간 아파트 분양을 위해서 땅을 판 곳이 많습니다. 특히, 공지(空地) 즉, 비어 있는 땅에 짓는 것이 아니라 재개발이나 재건축으로 기존에 있던 아파트, 빌라, 상가 등을 허물고 다시 짓는 아파트 분양이 엄청 많았습니다. 다시 말해서, 올해 말부터 내년, 그리고 후내년까지 입주물량이 엄청나게 예정이 되어 있는데요. 일시적으로 부동산 가격이 상대적으로 저렴해서 내가 살 아파트가 지어지고 있는 동안 거주할 요량으로 정관을 택한 인구도 많이 있을 것이라는 추측을 할 수 있습니다. 가장 확실하게 흐름을 파악하기 위해서는 전입하는 모든 세대에게 전입의 목적이나 이유 등에 대해서 적으라고 하면 좋을테지만 그렇게가 안 되니 추측밖에 안되겠네요. 2018년, 2019년에 인구 흐름에 어떤 반전이 있을지를 보면 제 추측이 맞는가 틀린가가 드러날 것 같습니다.

 주식에 보면 자전거래라고 있는데요. 의미는 다음과 같습니다.

  부동산에서도 자전거래가 일어난 형국입니다. 부산이라는 주식을 가지고 자전거래가 일어난 것이죠. 전입, 전출인구를 보면 부산인근을 벗어난 사례가 거의 없습니다. 일부 있는 세대는 울산에서 옮겨 온 케이스구요. 거의 1만 세대가 3년 동안 정관으로 이사를 갔는데 이 중, 약 7천 세대가 해운대구, 수영구, 동래구, 금정구, 남구, 부산진구에서 넘어 갔습니다. 70% 이상의 세대가 분양이 몰려 있는 지역에서 유래했다는 점을 유의해야 겠습니다. 다만, 이것이 실제 세대수 증가로 이어졌다고 해석을 하려면 정관신도시에 일자리가 유의미하게 늘어서 기존에 부산에 살던 집은 그대로 있고 일자리가 생긴 청년들만 따로 세대를 늘여서 아메바 증식하듯이 정관으로 갔다는 좋은 결과가 보여야 하겠습니다. 이건, 세대를 구성하는 세대원이 전출을 했을때도 카운트를 하는지 한 번 살펴 봐야 정확히 알 수 있을 것 같네요.

 부산 부동산 시장이 해운대, 수영구, 부산진, 동래, 남구 등을 중심으로 움직이다가 양산, 김해, 강서, 정관 등 외곽지역까지 상승세가 옮겨 붙었는데요. 이런 식으로 같은 구역권 내에서의 자전거래가 위험한 것이 당시의 가격으로 분양가를 책정해서 후한 가격에 분양은 이루어지고 그 덕분에 수요가 증가해서 인근 지역도 상승을 했는데 이 인구가 원래 살던 사람이 아파트를 짓는 동안 잠깐 빠져 있던 것이어서 나갔던 사람들의 입주가 시작되어 원래 지역으로의 회귀가 이루어진다면 결과가 어떻게 될 지 무섭습니다. 이 와중에 타지역에서 인구 유입이 있었다면 모를까 정관은 그림에서 볼 수 있듯이 외부 인구 유입없이 그야말로 자전거래 형태를 띄고 있거든요. 그럼에도 불구하고, 이런 흐름을 보이는 것은 분명히 무언가 호재가 있어서겠죠. 다음 시간에는 기장군 내의 신도시들이 가지고 있는 호재를 한 번 살펴 보겠습니다.

 유독 프랜차이즈가 신나게 두들겨 맞는 분위기의 요즘입니다. 그래도 착한 프랜차이즈는 착하다고 뉴스에 나지는 않을테니 잘 드러나지 않는다고 믿는 편이 좋을 것 같습니다.

 상반기에 프랜차이즈 수가 늘고 있다는 소식입니다. 올해 상반기에 등록된 정보공개서의 수가 총 771건으로 전년 동기보다 약 30% 증가한 수치입니다. 가맹본부가 가맹사업을 하려면 공정거래위원회에 정보공개서를 등록해야 하는데요. 정보공개서는 가맹본부의 일반현황, 가맹본부의 가맹사업 현황, 가맹점사업자의 부담, 영업활동에 관한 조건과 제한 등에 관하여 대통령령으로 정하는 사항을 수록한 문서를 말합니다. 가맹본부는 가맹희망자와 가맹계약 체결 전이나 가맹금을 수령하기 14일 전에 의무적으로 이 정보공개서를 제공해야 하는데요. 정보공개서에 기재되는 사항은 다음과 같습니다.

(1) 가맹본부의 일반 현황

(2) 가맹본부의 가맹사업 현황

(3) 가맹본부와 그 임원의 법 위반 사실

(4) 가맹점사업자의 부담

(5) 영업활동에 대한 조건 및 제한

(6) 가맹사업의 영업 개시에 관한 상세한 절차와 소요기간

(7) 가맹본부의 경영 및 영업활동 등에 대한 지원

(8) 교육, 훈련에 대한 설명

 최근에 이슈가 되고 있는 일부 프랜차이즈에서는 이 정보공개서에 기재된 사항을 실상과는 달리 적게 기재를 해서 또 문제가 되고 있기도 합니다. 이를테면, 필수자재의 가격을 과소기입해 놓고 실제로는 더 받는 식으로 갑질운영을 했다는 것입니다. 정보공개서 신청을 해 놓고 자진취소하는 경우도 있는데요. 증가한 수치만큼 역시 증가하는 추세입니다. 정보공개서 등록이 취소됐는데도 가맹점을 모집하는 경우도 있다고 하니 돌다리도 두들겨 보고 움직여야 할 일입니다.

 이런 내용을 찾아보기 힘든 현실이 안타까운데요. 치킨마루는 착한 마케팅을 하고 있는 모양입니다. 가맹점에게 가맹비 면제와 보증금 환급, 창업자금대출 등 지원 프로그램을 구축하고 있고 매장 오픈 시 계육 100수를 무상지급해 준다고 합니다. 홍보물 제작과 배포도 지원하고 있구요. TV를 잘 보지 않아서 몰랐는데 '나 혼자 산다' 도둑놈 도둑님' 등 TV에도 협찬, 제작지원을 하고 있었군요. 이런 홍보활동에 대한 로열티 청구도 하지 않았다고 하네요. 홍보비 명목으로 보통 로열티에 같이 청구를 하는데요. 이 부분은 애초에 책정을 하지 않았던걸 추가로 책정하지 않았다 수준으로 해석할 수 있을 것 같습니다. 예전에 알볼로피자에 관한 내용을 언급했을 때도 기본적으로 망하지 않는 가맹점을 키우는 것을 목표로 한다고 하는 것이 와닿았는데 어떻게든 상생의 기로를 찾아가려는 노력이 결국에는 경쟁력으로 남지 않을까 생각됩니다. 직원과 상생하는 기업에 지원자들이 자연스럽게 몰리는 것처럼요.

 스팩 알아보다가 본 프랜차이즈 디딤의 IR 간담회가 있었군요. IR은 Investor Relations의 약자로 투자자에게 기업을 소개하는 자리가 되겠습니다. 일종의 홍보 활동인데요. 여기서, 나온 자료로는 디딤이 금년 매출액 목표를 760억에 영업이익을 68억 정도로 잡고 있다고 합니다. 작년, 재무제표 기준 각각 10%, 20% 정도 상승한 수치입니다. 지난번에도 2015년 재무제표와 비교해서 설명을 드렸지만 업력이 짧아서 예단하기는 힘든 예측치입니다. 재무제표를 손 보는 것만으로 당기순이익이 그렇게 드라마틱하게 상승하는 경우는 둘 중에 하나겠죠. 자세한 설명은 생략합니다ㅎ

 예전에 윗집에 7살쯤 되는 남자아이가 살았었는데요. 그렇습니다. 살았었습니다. 지금은 그보다 나이 많은 남자아이와 여자아이가 둘 있습니다만 관계가 좋아 잘 컨트롤이 되는 편입니다. 그 전에는 천정이 울리는 소음에 못 견뎌서 서너번 올라갔었는데 그렇게 뛰어 다니는 아이가 있는데도 바닥에 쿠션이 거의 없이 있는 것을 보고 조금만 더 쿠션 지역을 확대해 달라는 식으로까지 얘기했던 기억이 있네요. 세월이 흘러 아이를 키우게 된 입장에서 보니 컨트롤하는 것도 참 힘든 일입니다. 그래서, 우리나라 아파트, 빌라는 왜 이렇게 층간소음에 취약한가라는 물음이 머리에서 떠나지 않았는데요. 병원, 학교, 백화점같은 경우는 층간소음이라는 것을 느껴본 적이 없었기 때문입니다. 왜, 공동주택은 상가나 학교처럼 짓지 않는가 하는 의문이 생길 수밖에 없는 것이지요. 그래서, 우리나라 아파트가 어떤 식으로 지어져 왔는지 살펴 보다가 건축 구조의 차이에서 오는 것이다라는 것을 알게 되어 또 해석을 시작해 봅니다. 

 먼저, 그림을 하나 그려놓고 시작하겠습니다. 건축과 관련한 지식이 일천한 상태에서 건축 구조를 이해하려고 하니 그 또한 어려운 일이라 그림을 그려 보는 것이 좋겠다 싶어 직접 그려 봤습니다. 

 블럭 놀이를 하다 보면 어줍잖게 위 그림처럼 쌓아 올리면서 아파트니 주택이니 성이니 궁궐이니 하면서 이름을 갖다 붙이면서 놀게 되는데요. 앞으로 설명할 구조들에 대해서 그냥 설명만 해버리면 왜 이런 차이가 생기는지 이해가 잘 가지 않을 수 있습니다. 일단, 3가지 건축 구조가 있습니다. 더 있겠습니다만 흔히 쓰는 구조로 이렇게 3가지를 소개하고 있더군요. 라멘(Rahmen)구조, 벽식구조(Wall column structure), 무량판구조가 그것입니다.

 제가 사는 지역의 라멘 구조로 된 아파트를 검색하면 지역 일본식 라면 맛집이 검색됩니다. 그만큼 자료가 없어서 제 기준으로 이해한 내용을 풀어 보겠습니다. 보기둥구조(Beam&column structure)라고도 하며 아파트 등의 공동주택을 제외한 저층 구조물에 가장 많이 사용되는 구조입니다. 라멘조는 기둥, 보, 바닥으로 구성된 구조로 각 부재 간 강접으로 횡력에 저항하도록 하는 방식입니다. 위에서 오른쪽 그림이 바로 라멘조가 되겠습니다. 기둥과 기둥 사이에 보를 대고 있어서 하중이 이 보를 통해서 기둥으로 전달되고 기둥에서 바닥으로 전달되는 형식입니다. 왼쪽 그림과 비교해 보면 보 때문에 천정이 높아집니다. 제 로망에 천정 높은 집인데요. 그래서, 라멘조로 지어진 아파트가 있는지 검색했는데 일본식 라면집만 나오다니요.

 벽식구조는 기초, 바닥, 벽으로 구성된 구조로 형틀(거푸집) 속에 철근을 조립하고 그 사이에 콘크리트를 부어 일체식으로 구성하는 철근콘크리트조가 대부분입니다. 왼쪽 그림에서 기둥이 없이 벽만 있다고 생각하면 되는데요. 이 벽이 기둥의 역할을 하게 되는데 이를 내력벽이라고 부릅니다. 기둥 대신에 벽을 채우면 되는데 보가 없기 때문에 천정이 낮아지구요. 전반적으로, 건설의 흐름이 간단해지기 때문에 경제적이지만 벽체가 슬래브의 하중을 전달하는 구조이기 때문에 벽체와 벽체 사이의 거리를 넓게 띄울 수가 없고 구조변경을 위해서 함부로 벽을 뚫어 버리면 건물하중이 다른 쪽으로 전달되어 안전성도 떨어지기 때문에 이런 확장성이 떨어지구요. 층간 차음성도 낮아집니다. 고층으로 갈수록 받는 하중이 커지기 때문에 주로 4층 이하의 연립주택이나 단독주택을 건축할 때 사용한다고 하는데 2006년까지는 아파트 만들 때도 널리 사용을 했다고 합니다. 이 이후부터, 정부에서 라멘조 방식으로의 전환을 촉진하기 위해 용적률과 높이제한을 일정부분 풀어주는 조건을 걸었다고 하네요. 그렇다고 해서 진짜 전환이 많이 됐을지는 의문입니다. 최근에 제가 본 아파트들도 천정이 그렇게 높아 보이진 않았거든요. 건물 자체가 아이폰처럼 해체가 어려운 일체형 건물이라고 보시면 되는데요. 그로 인해서, 층간소음에 굉장히 취약하다고 합니다. 말 많은 층간소음의 주범이 여기 있었지요.

 무량판구조는 보가 없이 기둥과 슬래브로 구성된 구조로 라멘조에서 보만 빠졌다고 보면 되는데요. 대신에 슬래브의 두께가 두꺼워진다는 단점이 있습니다. 위에서 왼쪽 그림에서 벽을 빼면 되겠습니다. 보가 없다 보니까 슬래브의 하중을 기둥이 다 받고 있는 형국이라 기둥과 슬래브 주변을 얼마나 강화하느냐가 건축의 관건이라고 합니다. 튼튼한 슬래브를 얹어야 되서 비용은 많이 들지만 위에서 보듯이 구조가 라멘조에 비해 간단하기 때문에 공사기간이 단축되기 때문에 적은 인력과 장비로 많이 지을 수 있다는 장점이 있습니다. 무량판할때 무량은 한자 그대로 없을 무 자에 대들보 량 자를 써서 대들보 즉, 보가 없다는 뜻입니다. 기둥을 어딘가에 숨겨야 되서 아파트로 짓게 되면 생뚱맞게 기둥이 보일 수도 있는데요. 이런 기둥벽체가 있더라도 층간소음에서 해방될 수 있다면 충분히 필요한 변화가 아닐까 싶습니다. 

 무량판구조는 벽식구조와 유사하게 보가 없기 때문에 천정이 낮은데요. 그런 의미에서 천정 높은 라멘조로 아파트를 많이 지었으면 하는 바램입니다. 공사가 조금 더 복잡해지고 비용이 더 들고 공사기간이 길어진다고 건설사 편한대로만 짓는 아파트는 이제 없어졌으면 좋겠네요. 천정 높은 아파트의 로망을 품고 마무리합니다. 

 오늘은 증설 관련 소식을 정리해 보려고 합니다. 주식과 부동산이 밀접하게 맞닿아 있는 부분인데요. 기업이 잘 되면 제품을 더 생산하기 위해 공장을 증설하게 되고 공장 증설을 위해서는 해당 지역에 인력이 추가로 투입됩니다. 향후, 공장이 들어서고 나서도 일하는 인력이 필요하기 때문에 현지에 체류하게 되는 인원이 생기게 되구요. 이렇게 인구의 이동이 생깁니다. 행정기관도 마찬가지입니다. 행정기관을 지방으로 이전하겠다던 참여정부 시절부터의 행보로 인해서 세종시도 생기고 행정도시로 실제 많은 기관들이 이동을 했는데요. 시행 초기에는, 현지에서 일만 하고 실거주는 수도권을 유지하는 기이한 형태가 유지됐었는데 세종시는 이제 인구가 26만이 넘는 어엿한 도시로 탈바꿈하고 있습니다. 경주 인구가 26만 정도로 알고 있는데요. 경주 인구를 추월하는 것도 얼마 남지 않았군요.

 이렇게 행정기관의 이전, 기업의 공장 증설이나 신설 등이 지역 인구 유입에 도움이 되리라는 것은 쉽게 예측할 수 있습니다. 기업의 공장 증설은 당연히 수요 증가에 따른 것이구요. 이는, 기업의 수익과 연결되는 것이기 때문에 주가 상승과도 궤를 같이할 가능성이 커질 것입니다. 그래서, 증설을 키워드로 소식이 있을 때 한 번씩 정리해 보도록 하겠습니다.

 삼성전자 2분기 잠정실적이 나왔는데요. 이 공룡같은 기업이 다시 영업이익의 최대치를 찍었다고 합니다. 전년 동기대비 71.99% 증가한 수치인데요. 이를, 반영하듯이 증설은 계속되고 있습니다. 평탱공장 증설에 따라 이 회사의 쿼츠 부문 실적이 상승하고 있는데요. 쿼츠는 반도체 제조공정 중 웨이퍼를 불순물로부터 보호하거나 운반할 때 사용하는 용기로 평균 2~3개월마다 교체를 한다고 합니다. 웨이퍼는 반도체를 만드는 토대가 되는 얇은 판을 말하는데요. 집적회로(IC)나 트랜지스터, 다이오드 등의 미세한 회로를 만들기 위한 판입니다. 피자로 말하면 도우가 되겠죠. 그 위에 여러가지 회로를 구성하는 부품을 토핑한 다음에 슬라이스해서 반도체로 쓰게 됩니다. 시대 흐름이 전자기기 없이는 굴러가지 않는 분위기라 삼성전자의 주도는 당분간 계속될 것 같습니다. 어느 정도 자동화된 시스템인지 모르겠지만 평택은 계속 사람이 들겠네요. 구미에 임장을 갔던 적이 있는데 비어 있는 집은 주인이 어디 갔는지 물어보면 평택 아니면 파주로 갔다는 얘기를 들으면서 대관절 거기에 뭐가 있길래 가는가 했더니 이유가 있긴 있었네요. 듣기로는 정기적으로 발령이 나서 그렇게 왔다갔다 한다더군요.삼성전자에서 밝힌 바에 따르면 2021년까지 44만명의 고용 유발효과를 기대한다고 하네요. 평택인구가 50만 육박했던데 삼성전자측의 전망이 이루어진다면 100만이 되겠네요. 이 중에는 건설관련 인력까지 포함을 한 거라서 실제 정주인구를 고려하면 20만 정도 혹은 그 이상이 되지 않을까 싶네요. 건설관련 인력들은 공장 짓고 나면 빠질테니까요. 그래도, 큰 장이 선 것 같습니다. 

 하림은 본사가 전북 익산에 있는데요. 여기에 있는 공장을 최근 들어 유럽식 동물 복지형 도계공장으로 리모델링을 하고 있다고 합니다. 닭을 포획하고 도축하는 과정에서 스트레스틑 최소화하는 공정을 적용시키는 것인데요. 닭을 강제로 잡지 않고 이산화탄소를 이용해서 가실신시킨 다음에 도축을 하는 것이 그 예가 될 것입니다. 하림홀딩스의 자회사 한강씨엠은 닭고기 가공업 쪽을 담당하고 있는데 여기서 경기도 화성 가공공장에 총 1,200억원을 투자해서 증축을 한다고 합니다. 화성도 인구 증가가 돋보이는 지역인데 증설 소식이 있네요. 이 내용을 보면서 알게 된 것이 생계 가격이 생각보다 너무 저렴하다는 건데요. 현 시세가 1,500원 정도라고 합니다. 닭을 1kg을 키우는데 드는 원가가 1,500원이라고 하는데 이제 거의 같은 가격 수준이라 돈이 안 남는답니다. 물론, 이건 육계농가의 경우이고 하림같은 대기업의 경우에는 시스템화된 생산구조때문에 큰 영향은 없다고 합니다. 일부업체에서 치킨 가격을 올린다고 몇 번인가 이슈가 됐던 것 같은데 원재료인 생계 가격이 이렇게 답보상태일줄은 몰랐네요. 양념 가격이 오르는 건가요.

 개인적으로 굉장히 애정하는 피자 브랜드인데요. 중국에서 1호점을 오픈했다는 소식입니다. 피자 포장을 보면 항상 해외에 대한 목마름을 표현한 그림들이나 문구를 삽입해서 진짜 해외에 진출할 것인가 궁금했었는데 그 동안 물밑작업을 오랫동안 해 왔나 봅니다. 피자알볼로의 중국 측 파트너인 란유그룹은 외식분야에 25개 계열사를 운영하고 있는 대형 외식기업인데요. 란유그룹의 손린 회장이 제주도에서 우연히 맛본 피자 맛에 반해 피자알볼로 측에 중국 진출을 제안하면서 성사됐다고 합니다. 피자알볼로는 매장을 늘리는 것보다 폐점하지 않는 것을 목표로 가맹사업을 벌이는 것으로 알려져 있는데 요즘 워낙 흉흉한 소식이 많아서 초심을 끝까지 가지고 가서 국내 토종 피자 브랜드로 자리매김을 했으면 합니다. 심지어, 제가 사는 부산에서 시작된 기업이라 더 관심이 가네요.

 명백한 광고기사인 것 같아서 보고 지나치려고 했는데 피자알볼로 얘기가 나오네요. 이상한 우연이다 싶어 봤는데 마포갈매기, 나루가온, 피자알볼로, 대원주방뱅크, 떡담, 맘스터치, 교촌치킨 등 11개 기업의 성공 스토리를 담은 책이라고 합니다. 히든싱어에 대한 변주를 보이는 제목이 조금 저렴해 보이기는 한데 가까이서 볼 수 있는 프랜차이즈의 성공담을 볼 수 있는 좋은 기회가 될 수 있을 것 같습니다. 마포갈매기도 최근에 주식 상장 건으로 스팩(SPAC)을 다루면서 언급한 적이 있는데 우연도 묘한 우연이다 싶습니다. 저는 요즘, 이북대 종이책의 비율을 8:2 정도 수준으로 옮겨 온 상태라 이북 출시가 반갑긴 한데요. 내용을 살짝 보고 사 볼지 빌려볼지 고민해 봐야겠습니다.

 어제 JTBC 앵커브리핑에서 언급한 Gapjil이라는 단어, Gangnam(강남), Chaebol(재벌)에 이어 또 쓰이기 시작했다는 소식입니다. 프랜차이즈의 갑질에 대한 뉴스가 만연한 가운데 영어 단어로 등장한 갑질이 씁쓸합니다. 제가 기억하기로 최근에 이 단어가 등장했던 것은 프랜차이즈발이 아니고 바른정당 김무성 의원의 이른바 노룩패스에 대한 해외 기사에서였는데요. 문득, 궁금해져서 찾아 봤더니 우리나라 말 그대로 등장하는 단어들이 더 있네요. 아저씨, 개저씨를 그들의 언어로 설명을 해 뒀는데 개저씨를 악행을 일삼는 중년 아저씨의 '아저씨'에 '개'를 붙여서 만든 단어라고 설명을 하고 있습니다. 프랜차이즈는 서울에서 먹는 해당 음식점의 맛과 부산에서 먹는 해당 음식점의 맛이 거의 동일한 수준이고 서비스와 매장의 분위기 등에서 이질감 없는 상태를 유지할 수 있는데 최고의 미덕이 있다고 생각을 하는데요. 오히려, 이 부분을 이용해서 본사의 배를 불리려는 교묘한 수작을 부렸다는 점은 참 멧돌에 손잡이가 없는 격입니다. 스타벅스의 윤리 경영에 대해서 자세히는 아는 바가 없으나 이들 역시 이런 미덕 즉, 균일한 품질, 맛을 지키기 위해 노력하고 있다는 내용을 본 기억이 있는데요. 서슬이 퍼런 분이 공정위에 가셔서 이런 부분은 확실히 개선이 될 것 같다는 기대가 있습니다. 이 부분을 아울러서 다루는 언론의 태도에 대해서는 조금 지적을 하고 싶은데 갑질이 프랜차이즈의 폐업에 끼치는 영향에 대해 다루지 않고 단순히 프랜차이즈 폐업률에 대해서 언급하면서 전체적인 시스템에 대한 지적을 하는 것은 지양해야 하지 않나 생각합니다. 프랜차이즈 가맹점을 차리는 것은 개인의 선택이고 시장 예측이나 제공한 서비스, 경험 부족 등으로 인한 폐점을 감안하지 않고 숫자만 놓고 프랜차이즈 전체적인 문제로 침소봉대하는 시각은 거둬야 할 것 같습니다. 폐점에는 개인적인 요인뿐만 아니라 불합리한 임대료, 시장 상황, 갑질 등 다양한 요인이 작용할테니까요.

 성공한 외식업은 프랜차이즈로 성장하기 마련입니다. 걷잡을 수 없이 커져서 선을 넘어 버리면 이번 미스터피자와 같은 사태가 일어나는 것 같구요. 성장하는 과정에서 내부통제가 잘 이뤄져야 하는데 이런 부분에 대한 적절한 어드바이스가 없고 찾으려는 노력도 없을 것이기 때문에 비정상적이고 불균형적인 갑을관계가 형성되는 것이 아닌가 싶습니다. 어쨌든, 상권의 프랜차이즈 관련 소식도 한 번씩 정리해 보도록 하겠습니다.

 롯데리아가 회사이름을 변경합니다. '롯데지알에스(LOTTE GRS)'로 바꾸고 해외시장 진출에 박차를 가한다고 합니다. 롯데지알에스는 Lotte Global Restaurant Service의 영문 약자입니다. 롯데리아 자체 브랜드가 워낙 입지가 분명하기 때문에 여타 사업을 다 아우르기에는 부족하다는 의견이 있었는데요. 엔제리너스 커피, 크리스피크림도넛, 빌라드샬롯, 나뚜루팝, TGI프라이데이 등 외식 브랜드를 모두 아우를 수 있는 외식기업으로 분명한 선을 그어 보겠다는 시도로 보입니다. 롯데지알에스가 운영하고 있는 매장이 국내에 2,500여개나 됩니다. 해외매장은 290여개로 사명변경을 계기로 적극적으로 해외진출을 꾀할 것으로 보입니다.

 맥도날드가 1년 만에 테스트 매장의 맥주 판매를 중단했다는 소식입니다. 미국 실리콘밸리에서 버맥 열풍이 불면서 우리나라에도 비슷한 지역인 판교테크노밸리 상권을 기점으로 매장을 늘일 요량으로 시작을 했으나 생각보다 매출이 좋지 않아 접었다고 합니다. 저녁 시간에 햄버거를 찾는 사람이 별로 없다 보니 혼술족 유치를 위해서 이런 시도를 해 본 것인데요. 독일 매장에서는 1971년부터 햄버거와 맥주를 함께 팔고 있습니다. 현재는 KFC만 일부 매장에서 맥주를 팔고 있습니다.

 맥주를 팔려면 판매 절차 자체가 까다로워서 패스드푸드 업계에서도 적극적으로 도입을 시도하지 못하고 있는데요. 술을 팔기 위해서는 기존에 휴게음식점으로 등록되어 있던 업종을 일반음식점으로 전환해야 하고 술을 판매하는 매장에서는 미성년자를 고용할 수 없기 때문에 고용에도 문제가 생깁니다. 거기에 신분증 검사는 덤입니다. 이런, 번잡함을 넘어서는 매출이 있었더라면 유지가 됐을텐데 그만한 반향은 이루지 못했나보네요. 햄버거, 맥주 조합 굉장히 좋아 보이는데 말이죠. 미군에서 근무하는 카투사들은 알겠지만 영내 레스토랑에서 맥주와 피자같은 패스트푸드를 같이 판매하는 것은 흔한 일이거든요. 근본적으로 알코올 해독이 잘 안 되는 우리나라 사람의 종 특성이 반영된 것이 아닌가 싶기도 합니다. 맥주 한 잔에 멀쩡한 얼굴로 돌아다닐 수 있는 해독력 좋은 사람이 별로 없을 것 같거든요. 그런 면에서, 외국인의 해독력이 조금 부럽긴 하네요.

 AJ네트웍스에서 주차 부문을 담당하고 있는 AJ파크에서 국내 기계식 주차설비 업체 1위 동양메닉스를 인수하기 위해 검토중인 것으로 알려졌습니다. AJ파크는 대형 주차장 운영 업체로 현재, 서울 합정동 메세나폴리스몰과 영등포 타임스퀘어, 명동 티마크그랜드호텔 등 전국 130여개 직영 주차장과 250여개 무인 주차 관리시스템을 운영하고 있습니다. 아마노코리아가 현재는 이 분야에서는 1위를 달리고 있습니다. 기계식 주차설비 시장에서는 동양메닉스가 1위를 달리고 있는데 AJ파크가 인수를 하게 되면 일관제철소같이 자체적으로 시스템화된 운영이 가능하게 될 것으로 보입니다. 대형 주상복합 아파트나 고급 아파트에서 주차시스템을 아예 이런 관리업체에 맡기는 경우도 많아지는 추세라는데요. 주차도 프랜차이즈 시대네요.

 신마포갈매기로 유명한 외식업체 디딤이 한화ACPC스팩을 통해 코스닥에 상장한다는 내용을 보고 스팩(SPAC)이 무엇인지 한 번 정리해 보려고 합니다.
 SPAC은 Special Purpose Acquisition Company의 약어이고 기업인수목적회사라고 합니다. 공모(IPO)를 통해 조달한 자금을 바탕으로 다른 기업과 합병하는 것을 유일한 목적으로 하는 명목회사 즉 페이퍼컴퍼니입니다. 리츠의 경우와 유사하게 개인이나 소액투자자도 간접적으로 대형상가의 임대료를 받을 수 있는 것처럼 기업의 인수합병시장에 참여할 수 있게 된 격입니다.
 특징으로 공모자금의 90% 이상을 별도 예치하고 3년내 합병에 실패할 경우 반환을 받을 수 있구요. 상장 후에는 장내 매도도 가능합니다. 합병을 반대할 경우 주식매수청구권 행사도 가능합니다. 이렇게 해서 개인은 스팩 주식을 취득하는 것만으로 M&A에 투자자로 참여가 가능해졌구요. 우량기업에는 대규모 자금 조달을 가능하게 하는 효과가 있습니다.
 한화ACPC스팩의 상장주식수가 7,450,000주인데요. 합병비율이 1대 308정도입니다. 그대로 나눠 보면, 신규로 발행하게 될 디딤의 주식수는 24,188주 정도가 되겠네요. 기존에 발행한 주식수가 9만주인데요. 주당순이익이 2016년 기준 45,033원이었습니다. PER을 계산해 보면 합병가액으로 계산한 금액이 61만원 정도인데요. 61만에서 주당순이익으로 나누면 PER이 13정도로 나옵니다. 코스닥 PER 수준으로 보면 적정한 수준으로 보이기는 한데 새로 발행되는 주식과 희석이 되는 것을 감안하면 PER이 16정도가 됩니다.
 재무제표를 보면 한 가지 특이한 점이 있는데 매출액은 전년 대비 7억 정도가 증가했는데 매출원가는 2억 정도가 줄었습니다. 그럼에도 불구하고, 법인세는 비슷한 수준으로 책정을 했기 때문에 역시 비용절감효과가 발생해서 이익이 주당순이익 기준으로는 전년대비 5배 즉, 500%가 올랐습니다. 상장주식이라면 어닝 서프라이즈라고 놀라서 연상을 가도 상관없을 그림이네요. 하지만, 자세히 보면 이연법인세미인식효과, 일시적차이로 인한 이연법인세 변동액 등으로 잡아 놓은 금액이 고스란히 이익으로 이어진 것처럼 보입니다. 이 미인식효과나 일시적차이로 인한 변동액 등은 결국에는 반영이 될 금액으로 보이기 때문에 상장 후에 급격한 순이익의 변동을 예측할 수 있는 부분입니다.
 그래서, 2014년부터 그 이전의 자료가 있으면 정확한 수익에 대한 추측이 가능하리라 생각이 되는데 자료가 안 보이네요. 2015년 기준으로는 PER이 60을 넘어가는지라 결코 싼 가격은 아닌 것으로 보입니다.

 어쩌다 보니 분석글이 되고 있는 것 같은데 저도 스팩은 처음 보는 형태라 어떤 식으로 운영이 되는지 궁금해서 살펴 봤습니다. IPO를 통해 모금한 금액은 안전자산으로 운영을 하기 때문에 합병이 성사가 되지 않아 반환될 경우 이자 정도는 보태서 환급이 된다고 합니다. 어떻게 보면, ELS와 비슷한 파생상품같기도 한데 IPO시에 시류에 부합하는 아이템을 정해서 사업 계획을 발표하기 때문에 요즘같으면 4차 산업과 연관이 있는 사업을 아이템으로 진행할 가능성이 높을 것입니다.
 발기인은 의결권 행사가 제한되기 때문에 주주총회에서 일반주주가 합병을 결정을 할 수 있다고는 하는데 재무제표를 봐서는 투명하게 잘 관리가 되고 있는건지는 의문이네요. 주식공개상장을 하는 많은 기업들을 자세히 살펴 보면 딱 그 순간만을 위해서 재무제표를 잘 꾸며 왔다고 보이는 부분이 꽤 있어 왔거든요. 그 연장선상에 있는게 아닌가 싶기도 합니다.
 사실, 프랜차이즈 변화 알아 보다가 쳐다 봤는데 엉뚱한데 꽂혀서 큰 관심도 없는 스팩을 정리해 보게 되었네요. 투자자라면 냉철하게 들여다보고 투자할 일입니다. 분석을 목적으로 한 글이 아니었는데 혹여나 있을 오류에 대한 태클은 언제나 환영합니다.