투자일맥 부동산과 주식의 유동성

 유동성은 자산을 현금으로 전환할 수 있는 정도를 나타내는 용어입니다. 쉽게 말하면 현금으로 바꿔서 쓸 수 있는 재산이 얼마인가를 나타내는 말인데요. 현금화할 수 있는 재산이 많으면 유동성이 풍부하다고 표현하고, 반대의 경우에는 유동성이 부족하다고 합니다. 일반적으로는 당연히 현금이 유동성이 가장 높구요. 건물이나 토지같은 부동산은 현금화하는데 오래 걸리기 때문에 상대적으로 유동성이 낮은 재산으로 봅니다. 

 기업의 재무구조 안정성을 측정하는 비율 중의 하나로 유동성비율을 보는데요. 유동성비율은 유동자산(1년 이내 현금화할 수 있는 자산)을 유동부채(1년 이내 갚아야 하는 부채)로 나눈 것으로 단기적인 채무 지급능력을 알 수 있습니다. 

 예전에 셋톱박스 관련주중에 하나를 가지고 있었던 적이 있는데 꼼꼼히 따져 보지 않으면 재무적으로는 굉장히 좋아 보이는 기업이었습니다. 당시에, IPTV로의 전환이 가속화되던 시점이라 셋톱박스 시장에 대한 긍정적인 가능성과 성장성을 보이고 있는 기업의 성적표를 보고 투자해 보자 생각을 했었는데요. 이 유동성비율에 대해서 간과했던 것을 뒤늦게서야 반성했던 투자였습니다. 매출채권은 얼핏 보면 짧은 기간 안에 현금으로 바꿀 수 있는 자산으로 보이나 실제로는 현금성자산으로 보기에는 무리가 있습니다. 그래서 매출채권의 증감 추이를 잘 살펴야 되는데요. 해당기업같은 경우는 매출채권이 계속 증가하고 있어서 채권 회수가 잘 되지 않는 상태였음이 뒤늦게 드러나서 주가가 폭락을 했습니다. 매출채권이 얼마나 안정적으로 회수되는가에 대한 평가도 필요한 부분이 되겠습니다. 그래서, 매출채권회전율이라는 것도 고려하게 되는데요. 1년간의 영업활동을 통하여 현금인 매출액으로 회전되는 속도를 나타냅니다. 매출액에서 매출채권을 나누면 얼마나 회전이 되는지 알 수 있습니다. 바꿔 말하면 매출액 대비 어느 정도의 비율로 매출채권이 유지되는가를 볼 수 있는 용어가 되겠습니다.

 기업은 유동성 위기에 몰리게 되면 파산합니다. 밀려 오는 빛 독촉을 못 막아 파산하는 개인과 마찬가지입니다.

 부동산 투자의 위험성과 안정성은 이런 면에서 평가할 수 있을 것입니다. 위에서 언급했듯이 유동성이 굉장히 떨어지는 자산이기 때문에 당장에 현금이 필요할 때 팔아서 자금을 회수하기가 힘듭니다. 반면, 아파트같은 경우는 일시적인 유동성을 확보하기에는 좋은 자산입니다. 왜냐하면, 빌라나 주택같은 경우는 비슷한 가격대에 거래된 거래가가 많이 알려져 있지 않아서 과거 참조할 만한 거래가가 없을 경우 대출을 일으키는데 감정 평가도 거쳐야 하고 오래 걸릴 가능성이 높은데요. 아파트같은 경우는 실거래가가 워낙 잘 알려져 있기 때문에 대출을 일으키는데 1주일이면 충분합니다. 이런 면에서 유동성 확보하기에는 좋은 자산이기는 합니다. 다만, 그 유동성이 전세로 인해서 막혀 있다면 곤란하겠죠. 

 갭투자의 위험성은 여기서 드러납니다. 임대인이 이미 전세를 놓고 있고 미세한 갭, 이를테면 2천만원 수준에서 계약이 되어 있는 상황인데 임대인에게 급전이 필요하거나 국세마저 납입을 하지 못하고 있는 상황이 생길 수도 있거든요. 그래서, 경매라는 제도를 통해서 임대인의 유동자산을 강제로 매각을 하여 필요한 사람들에게 정리를 해 줍니다. 

 문제는 이런 케이스가 동시다발적으로 광범위하게 발생할 경우인데요. 유동성 위기의 대표적인 사례였던 우리나라의 IMF가 바로 그것입니다. 요즘에도 부동산 투기를 위한 방지대책을 내는 한편 과거 일본의 사례를 들어 투기 수요에 대한 적대감을 드러내고 경각심을 부추기고 있는데요. 그래서, 앞선 글에서 부채비율이 대해서 언급했던 것입니다. 이건 순전히 개인이 건전한 부채비율을 유지해야 되는 부분이긴 하지만 정부가 정책적으로 도와서 부채비율을 조정하라는 경고인 셈입니다. 현재 선제적으로 DSR을 도입한 국민은행의 경우 비율을 250~400% 사이를 유지하고 있는데 기타은행의 DTI에 비해 굉장히 관대한 수준입니다. 건전한 부채비율을 유지하고만 있다면 갭투자가 투기가 아닌 투자의 한 방향이 될 수 있을 것입니다. 누차 강조하는 이야기지만 전세계약은 우리나라에만 있는 독특한 제도로 위험부담을 전제로 한 쌍방의 합의에 의한 결과물이거든요. 과도하게 상승한다 싶은 지역은 투기적 목적도 분명 존재하지만 그에 받쳐 주는 수요가 존재하기 때문에 발생하는 것이구요. 그런 면에서, GTX와 같은 혁신적인 교통 수단이 증가한다면 과밀화되는 수요를 분산키는데 좋은 역할을 하리라 생각이 됩니다. 

 부동산과 주식 등 투자 목적 자산에 존재하는 유동성의 색깔에 대해 생각해 봤습니다.