최근 3년의 정관 인구 변화와 주식의 자전거래같은 부산 부동산 시장 해석 part1

 부동산 관련 정보를 찾다가 명백히 정관 아울렛 홍보용으로 내놓은 뉴스로 보이는 글을 봤는데요. 문득, 기장쪽으로 인구 이동이 꽤 있었던 것이 기억이 나서 제가 즐겨 찾는 호갱노노 사이트를 통해서 톺아 보기로 했습니다. 그런데 그 사이에 또 기능을 업데이트했나 보네요. 정말 호갱노노 개발자 분들을 칭찬하지 않을 수가 없습니다. 예전에 부동산 관련 어플로 소개글도 올렸었지만 꾸준히 업데이트도 하시고 제가 생각만 했던 것들을 구현해 주시니 감사할 따름입니다. 데이터를 유용한 정보로 바꾸는 기술이 21세기 기술 트렌드라고 생각하는데 정확히 그 부분을 파고 들고 있는 것 같습니다. 통계청에 들어 가면 조회할 수 있는 정보이기는 하지만 이렇게 이미지화해서 필요한 정보를 해석하기 쉽게 제공하는 서비스로 바꾸는 것 자체가 정말 가치 있는 일을 하시는 것 같습니다. 다만, 기능이 많아지면서 호갱노노 설명서가 필요하지 않을까 하는 생각은 듭니다. 업데이트되는 주기에 비해 따라 가는 사용자(저같은)가 적응하는 속도가 더 느린 것 같은 기분이 드네요. 조만간 유료화하지 않을까 하는 불안감은 덤이구요. 

출처: 호갱노노

 몇 번인가 다루었던 것 같은데 통계는 항상 조심해야 하는 것이 단순히 숫자로만 판단을 하면 안 되고 전체적인 흐름과 연계해서 해석을 해야 됩니다. 정관에 인구가 명백히 늘고 있기는 하지만 이것이 정관이 살기 좋아서 혹은 정관에 일자리가 늘어서라는 판단에 그칠 것이 아니라 주변에 전출된 인구 혹은 기존에 살던 지역이 어딘지를 한 번 살펴 봐야 합니다. 이를테면, 해운대구, 수영구, 동래구, 금정구, 남구, 부산진구 등에서 전출 인구가 많은데요. 이 지역에 최근 3년간 아파트 분양을 위해서 땅을 판 곳이 많습니다. 특히, 공지(空地) 즉, 비어 있는 땅에 짓는 것이 아니라 재개발이나 재건축으로 기존에 있던 아파트, 빌라, 상가 등을 허물고 다시 짓는 아파트 분양이 엄청 많았습니다. 다시 말해서, 올해 말부터 내년, 그리고 후내년까지 입주물량이 엄청나게 예정이 되어 있는데요. 일시적으로 부동산 가격이 상대적으로 저렴해서 내가 살 아파트가 지어지고 있는 동안 거주할 요량으로 정관을 택한 인구도 많이 있을 것이라는 추측을 할 수 있습니다. 가장 확실하게 흐름을 파악하기 위해서는 전입하는 모든 세대에게 전입의 목적이나 이유 등에 대해서 적으라고 하면 좋을테지만 그렇게가 안 되니 추측밖에 안되겠네요. 2018년, 2019년에 인구 흐름에 어떤 반전이 있을지를 보면 제 추측이 맞는가 틀린가가 드러날 것 같습니다.

 주식에 보면 자전거래라고 있는데요. 의미는 다음과 같습니다.

자전거래 : 대량으로 주식을 거래할 때 사용하는 방법으로 매매를 중개하는 증권회사가 같은 주식을 동일 가격으로 동일 수량의 매도·매수 주문을 내어 매매거래를 체결시키는 것으로 '자전매매'라고도 합니다. 거래량 급변동으로 인해 주가에 영향을 끼칠 수 있기 때문에 증권거래소에 신고하도록 되어 있습니다.

  부동산에서도 자전거래가 일어난 형국입니다. 부산이라는 주식을 가지고 자전거래가 일어난 것이죠. 전입, 전출인구를 보면 부산인근을 벗어난 사례가 거의 없습니다. 일부 있는 세대는 울산에서 옮겨 온 케이스구요. 거의 1만 세대가 3년 동안 정관으로 이사를 갔는데 이 중, 약 7천 세대가 해운대구, 수영구, 동래구, 금정구, 남구, 부산진구에서 넘어 갔습니다. 70% 이상의 세대가 분양이 몰려 있는 지역에서 유래했다는 점을 유의해야 겠습니다. 다만, 이것이 실제 세대수 증가로 이어졌다고 해석을 하려면 정관신도시에 일자리가 유의미하게 늘어서 기존에 부산에 살던 집은 그대로 있고 일자리가 생긴 청년들만 따로 세대를 늘여서 아메바 증식하듯이 정관으로 갔다는 좋은 결과가 보여야 하겠습니다. 이건, 세대를 구성하는 세대원이 전출을 했을때도 카운트를 하는지 한 번 살펴 봐야 정확히 알 수 있을 것 같네요.

 부산 부동산 시장이 해운대, 수영구, 부산진, 동래, 남구 등을 중심으로 움직이다가 양산, 김해, 강서, 정관 등 외곽지역까지 상승세가 옮겨 붙었는데요. 이런 식으로 같은 구역권 내에서의 자전거래가 위험한 것이 당시의 가격으로 분양가를 책정해서 후한 가격에 분양은 이루어지고 그 덕분에 수요가 증가해서 인근 지역도 상승을 했는데 이 인구가 원래 살던 사람이 아파트를 짓는 동안 잠깐 빠져 있던 것이어서 나갔던 사람들의 입주가 시작되어 원래 지역으로의 회귀가 이루어진다면 결과가 어떻게 될 지 무섭습니다. 이 와중에 타지역에서 인구 유입이 있었다면 모를까 정관은 그림에서 볼 수 있듯이 외부 인구 유입없이 그야말로 자전거래 형태를 띄고 있거든요. 그럼에도 불구하고, 이런 흐름을 보이는 것은 분명히 무언가 호재가 있어서겠죠. 다음 시간에는 기장군 내의 신도시들이 가지고 있는 호재를 한 번 살펴 보겠습니다.