세상을 해석하는 남자

 저는 지방 사람입니다. 서울을 투자처로 생각하고 쳐다보면 가장 먼저 봉착하게 되는 난관이 외국도 아닌 서울 교통편이 왜 이리 복잡한가 하는 문제입니다. 우리나라 제2의 도시 부산만 해도 대중교통하면 지하철, 경전철, 버스, 최근에 생긴 복선전철 정도가 다인데요. 해외에서 차용한 경우가 많아서인지 혹은 줄일만한 약어가 딱히 떠오르지 않아서인지 서울, 경기권을 아우르는 교통편은 비슷한 영문 줄임말들로 되어 있어 너무 헷갈려서 한 번 정리해 보려고 합니다. GTX는 얼마 전에 장만한 GTX1060이 다인데 GTX가 나오고 혼란하기 그지 없습니다.

 해석하면, 겁나 빠른 기차입니다. (주)SR이 운영하는 수서발 고속열차로 2016년 12월 9일에 개통되었습니다. 시속 300km로 달릴 수 있는데요. KTX예매하다 보면 얻어 걸려서 타게 될 가능성이 많습니다. 개통한지 얼마 되지 않은 시점에 제가 대전에 갈 일이 있어서 탔전 적이 있는데 KTX와 가장 큰 차이를 느꼈던 건 예능에서 한번씩 펼치는 허벅지싸움을 하고 있는 것 같은 장면이 연출되는 좌석간 거리입니다. 방향을 일방향으로만 하면 티가 안 나는데 KTX의 중간 좌석의 경우 2명, 2명이 마주보는 좌석이 있는데 이 SRT는 의자를 돌려서 마주 보고 앉을 수 있게 되어 있습니다. 그런데, 좌석간 거리가 굉장히 좁아서 서로 다리를 교차해서 앉아야 하는 훈훈한 광경이 연출됩니다. 하지만, 일방향으로 하면 거리가 꽤 넓은 편이어서 쾌적하게 탈 수 있습니다. 수서~부산은 약 2시간 10분, 수서~목포는 약 1시간 50분대로 운영이 되고 있고 SRT를 위해 건설한 수서역, 동탄역, 지제역은 SRT가 독자적으로 이용하고 천안아산역부터는 코레일과 같은 역사를 사용합니다.

 간선급행버스체계라고 하고요. 도심과 외곽을 잇는 주요한 간선도로에 버스전용차로를 설치하여 급행버스를 운행하게 하는 대중교통시스템을 말합니다. 요금정보시스템과 승강장, 환승정거장, 환승터미널, 정보체계 등 지하철도의 시스템을 버스운행에 적용한 것으로 '땅 위의 지하철'로 불립니다. 1970년대부터 선진국에서 실시한 걸 우리나라에 2005년 말부터 서울특별시와 대전광역시에 시범적으로 도입했고 점차 전국으로 확대할 예정입니다. 건설비가 지하철도에 비해 10분에 1수준으로 저렴하고 기존 지하철 시스템을 그대로 계승하기 때문에 활용하는데도 좋을 것 같습니다. 크게는 천안아산역, 청주공항, KTX공주역, 대전역 등을 순환하는 형태로 간선역할을 하는 버스인데요. 세종시에서는 이 BRT가 정차하는 곳을 이른바 역세권으로 취급을 하고 있다고 합니다. 세종역이 무산이 되는 바람에 언제가 될 지 모르는 역사가 생기는 그 날까지는 BRT의 위상이 더해질 것 같습니다.

 수도권광역 급행철도라고 합니다. 지하 40~50m에 터널을 건설하여 노선을 직선화함으로써 기존 전철보다 3배 이상 빠른 속도고 운행할 예정이라고 합니다. 최고 시속이 200km에 달합니다. 워낙 많은 인구가 모여 있는 지역이다보니 이런 교통시설에 대한 필요성도 많이 느끼고 그 의견을 반영한 교통시설이 생기는 것 같습니다. 삽을 펀 곳이 있고 삽을 펄 곳도 있는데요. 킨텍스~대곡~연신내~서울역~삼성~수서~성남~용인~동탄을 시작으로 잠실~삼성~선릉~강남~교대~사당~신림~가산디지털~소사~부평~인천시청~송도노선을 인천시가 제안한 상태입니다.

 수서는 SRT와 GTX, 지하철이 다 겹쳐 있네요. 대개는 환승역까지 포함해서 트리플역세권이라고 우기는 경우도 많은데 여기는 진정한 트리플역세권이네요. 뜨는 지역은 이유가 있는 것 같습니다.

 이렇게, 급행철도가 개통이 되면 강남의 역할이 조금 줄어들지 않을까 싶기도 하네요. 출퇴근으로 인한 교통정체에 시달리지 않아도 되는 것은 물론이고요. 현재는 지하철을 타면 일산에서 삼성역까지 가려면 환승도 해야 하고 시간은 1시간 20분 이상이 소요되는데요. GTX가 도입될 경우 20분 내에 도착할 수 있게 됩니다. 진짜, 애 키우기 좋고 상권 좋고 조망 좋은 살기 좋은 지역에다가 GTX 권역 내에 위치한 곳이라면 투자 가치가 더 생길 수 있을 것 같습니다. 다만, 이용요금이 계속 문제가 되고 있는 것 같은데요. 일단은, 사업성이 높은 지역부터 진행을 하고 있습니다. 요금이 3천원 수준에서 책정될 수 있다고 하는데요. 부산에서 거제도 사이를 오가는 거가대교가 왕복 2만원임을 고려하면 큰 장애물은 아닌듯 싶습니다. 정기권이라던지 해서 단골손님을 위한 특화 이벤트가 또 나올 것 같습니다.

 서울 구경하려면 필요할 법한 SRT, BRT, GTX 용어 정리 한 번 해봤습니다.

 투기임을 자인하면서 이 분야의 자타공인 1순위로 꼽히는 명인이 있습니다. 바로, 앙드레 코스톨라니와 조지 소로스입니다. 이들은 주식뿐만 아니라 외환, 채권 등 다양한 분야에서 수익의 기회가 있으면 놓치지 않고 수익을 올린 거물들인데요. 앙드레 코스톨라니는 이른바 대마불사 전략으로 러시아 채권을 사들여 수십배에 달하는 수익률을 얻었던 투기자이기도 하고 '돈 뜨겁게 사랑하고 차갑게 다루어라'와 같은 명언 제조기이자 동명의 책을 저술한 작가이기도 합니다. 금리 변화와 경기 순환의 등락을 달걀 모형으로 제시해서 최근에도 널리 사용되고 있구요. 조지 소로스같은 경우는 워낙 악명이 높아서 일부 국가들의 환율 조작의 당사자로 지속적으로 지목되는 거물 중의 거물입니다. 우리나라 IMF도 배후에 태국 바트화를 공격한 조지 소로스로 인한 나비효과가 아니었나 하는 이야기도 있구요. 공교롭게도 두 사람 모두 헝가리 출신입니다. 주식시장의 흐름에 대한 유명한 이론도 어떻게 보면 같은 방향을 가리키고 있습니다.

 앙드레 코스톨라니는 목줄을 맨 개와 목표지점으로 향하는 것을 주식시장과 비교한 바 있는데요. 개는 왔다갔다 어지러운 움직임을 보이지만 결국 주인이 이끄는데로 목표지점까지 도달한다는 예로 주식시장도 같은 방식으로 결국에는 상승을 하지만 위아래로 부대낌이 있어 보인다는 설명을 합니다. 같은 방식으로, 조지 소로스는 재귀이론을 제시했는데요. 주식시장에 과매수, 과매도하는 구간이 있을 수는 있지만 결국에는 평균으로 근접해 간다는 이론입니다.

 이 모든 일의 배경에 이들이 공통적으로 지목하고 있는 것은 바로 심리입니다. 결국에는, 사람이 그 가운데 있는 것입니다. 과매수, 과매도, 일견 상관없어 보이는 등락 모두가 사람의 심리로 인한 것이라는 것입니다. 두 사람의 공통점이 또 한 가지 있는데요. 바로, 철학을 전공했다는 점입니다. 조지 소로스는 비트겐슈타인과의 한 판으로 유명한 철학자 칼 포퍼의 제자이기도 합니다. 철학을 전공했기 때문에 인간에 대한 이해가 깊을 것이라는 것은 성급한 단정이기는 하지만 그 이해를 바탕으로 비슷한 형태의 투자에 관한 철학을 확립했다는 생각이 듭니다.

 투자와 투기의 구분에 대해서 알아 보다가 여기까지 왔습니다. 저는 사실, 이 구분이 크게 유의미해 보이지 않는데요. 사람이 내로남불하는 심리로 내가 좋으면 좋고 내가 나쁘면 나쁘다는 식으로 접근하는 경우가 많기 때문입니다. 앞서, 소개했던 보도 섀퍼의 구분에 따르면 주식은 투기인데요. 이 투기를 투자라고 생각하는 사람이 대부분입니다. 기업의 발전에 대한 데이터를 배경으로 해서 장미빛 전망을 점칠 수 있는 구체적인 근거가 있다고 생각하기 때문에 합리적인 투자라고 간주합니다. 하지만, 아무리 좋은 기업이라도 CEO의 일탈이나 국제 정세, 예기치 못한 상황 등으로 인해 반토막 혹은 상장폐지까지 당할 수 있는 것이 현실입니다. 2015년 주당순손실이 1만원에 육박하는 테슬라가 주당 40만원을 호가하는 현실을 보면 더욱 어디까지가 투기인가 고민스럽지 않을 수 없습니다.

 갭투자를 한 번 보겠습니다. 매수자는 전세가율이 80% 이상인 지역의 아파트를 장만하면서 1억을 지불하고 9천만원 전세를 놓으면서 1천만원을 투자해서 집 한채를 확보합니다. 2년이 지나서 재계약의 시간이 다가왔습니다. 지역 시세가 올라서 전세가를 2천만원 올립니다. 세입자는 한 숨 쉬고 모은 돈을 내어 올려 줍니다. 반대의 경우도 있습니다. 같은 시기 지역 시세가 떨어졌습니다. 세입자는 나갑니다. 그러면 세입자에게 9천만원을 돌려 줘야되구요. 새로운 세입자를 구하지만 9천만원에 맞춰지지가 않습니다. 시세가 떨어졌거든요. 8천만원에 내려서 세입자가 들어 옵니다. 이제 투자금은 2천만원이 됐습니다. 그 동안의 재산세 및 기타 유지비는 덤이구요. 언론에 널리 알려져 있는 비싼 지역이나 사람이 많이 살고 싶어하는 지역은 전세가가 계속 오르는게 당연합니다. 수요에 비해서 공급이 적으면 오른다는 경제 원리는 어디에나 적용이 되는 것이구요. 이런, 일부 구간에 국한해서 갭투자는 부동산 시장의 가격을 교란시키기 때문에 옳지 않다고 단죄해야 한다는 의견은 성급하다는 생각입니다. 왜냐하면, 전세입자는 위험을 회피하려고 전세를 사는 것이고 임대업자는 위험을 감수하고 투자 목적으로 사는 자연스러운 시장의 원리 내에서 움직였기 때문입니다. 다만, 그 시장이 과열이 되었다고 판단이 되면 당연히 제제 조치가 있어야할 것인데요. 그래서, 최근의 정부 정책이 나온 것이라고 보면 될 것 같습니다.

 주식도 이런, 시장의 교란 가능성 때문에 여러가지 제제 방법을 가지고 있는데요. 개별 주식에서의 제제 조치는 상하한가입니다. 원래 15%였는데 최근에 30%로 바꼈습니다. 일일 변동폭이 30%에서 60%로 확대된 것이죠. 눈 딱 감고 하한가인 -30%에서 매수를 했는데 예기치 않은 뉴스 때문에 상한가로 마감이 됐다면 하루에 이동폭은 위로 30%이지만 실제 수익률로는 85%를 얻게 됩니다. 어마어마한 변동성이라고 할 수 있습니다. 하지만, 우리나라 경제 환경이 성숙해서 이럴 확률이 거의 없을 것이라고 예측을 했기 때문에 변경이 된 거겠죠. 전체 시스템적인 제제 조치에는 주식에는 서킷브레이커, 선물시장에는 사이드카가 있습니다. 서킷브레이커는 주식 전체 지수가 8% 이상 떨어지면 발동해서 20분간 거래가 중지됩니다. 그리고, 단계별로 적용해서 더 큰 변동이 있을 때에 또 적용이 됩니다. 사이드카도 비슷한 형식이구요.

 전세가의 상승은 반드시는 아니지만 매매가의 상승을 유발합니다. 전세를 찾는 사람이 많다는 것 자체가 수요가 많다는 뜻이기 때문에 전세가가 계속 상승하거나 매매가와 비슷한 수준으로 유지가 된다면 매매로 시장이 국면 전환되는 순간부터 가격이 뛰기 때문입니다. 이렇게 전세가를 받치고 있는 갭투자자들로 인해서 부동산 시장이 교란되고 있다고 생각할 수도 있는데요. 사실 이 전세가를 받치고 있는 것은 수요자입니다. 수요자가 사라지면 당연히 조정이 일어날테구요.

 현 정부의 정책 중 이를 노리고 있는 부분이 바로 외고 및 자사고 폐지라고 생각합니다. 부동산 입지를 평가할 때 교육, 환경, 교통 이 3가지를 주로 꼽고 환경에 추가로 상권까지 꼽는 경우도 있는데요. 이 중 큰 비중을 차지하고 있는 교육 수요를 없애겠다는 취지이기 때문입니다. 진짜, 이 정책을 추진하고 학교간 교육 수준의 차이가 평준화가 된다면 교육으로 인한 수요의 상실로 오는 가격 조정은 어마어마할 것입니다. 다만, 시장은 알아서 또 시장을 만들어가기 때문에 특목고를 없앤다고 해당 지역이 학군으로서의 위치를 상실할 리는 없을 것 같구요. 알아서 갈 길을 갈 것 같습니다.

 이렇게, 모든 투자 혹은 투기에는 위험이 수반됩니다. 정책에 따라서 급등락을 오갈 수도 있구요. 이것은 주식, 부동산, 외화, 채권 등 어떤 자산에 투자를 해도 똑같은 일입니다. 다만, 위험의 정도에 차이가 있을 뿐이지요. 그래서, 부채비율을 중요하게 보는 것입니다. 이를 바꿔서, 금융권에서는 DSR이라는 이름으로 대출을 제한하려고 하지만 거꾸로 개인이 부채비율을 조절해 가면서 투자를 해야 할 일입니다. 그릇된 판단으로 인한 결과가 투자를 한 당사자에게 가게 하는 것이 정부의 역할이라고 생각합니다. 그래서, 선물시장에는 반대매매라는 것이 있고 부동산 시장에도 경매라는 시스템이 있는 것입니다.

 결국, 투자와 투기의 구분은 그 행위를 저지르는 당사자 안에 있다고 보는 편이 맞을 것 같습니다. 그래서, 소크라테스가 너 자신을 알라라고 했나 봅니다.

 주식을 처음 시도하려고 하면 어디에선가 가르침을 찾게 마련입니다. 저는 이런저런 책을 많이 봤었는데요. 공통적으로 개념을 짚고 넘어가자는 부분이 어디까지가 투자이고 어디까지가 투기인가하는 부분입니다. 한자로는 각각 던질 투 자에 재물 자 자를 쓰고 같은 투자에다가 틀 기 자를 씁니다. 한자를 그대로 해석해 보면 투자는 자본을 던지는 것이고 투기는 기회를 던지는 것입니다. 자본을 투자한다는 의미에서 투자를 좋게 보고 기회를 보고 돈을 던진다는 것을 보고 투기를 나쁘게 보는 경향이 있는데요. 자본시장의 흐름을 구성하는 요소라는 점에서는 큰 차이는 없는것 같습니다.
 유럽의 머니 트레이더로 유명한 보도 섀퍼의 돈이라는 책을 보면 투자와 투기의 구분을 투입된 자본에 의해서 수익이 일정기간마다 발생하는 경우는 투자이고 그 반대의 경우는 투기라고 이야기를 합니다. 이렇게 보면, 주식은 그 자체로 투기인 셈입니다. 1년에 한 번 나올지 말 지 모르는 배당금을 빼면 이렇다할 확실한 수익이 없기 때문입니다. 부동산은 어떨까요? 부동산은 여러 형태로 투자할 수 있는데 미래가치를 예측해서 여러 채를 사서 묵혀 놓는다면 투기이지만 월세를 놓아 매월 일정한 소득을 얻을 수 있다면 투자가 되는 것입니다.
 요즘 바뀐 정권에서 제안했던 부동산 대책이 실제로 집행이 되지 않을까 하면서 언론에서 연일 보도하고 있습니다. 최근의 과열지역에 대한 핀셋규제는 시작이고 이제 보유세 증세로 옮겨갈 것으로 점쳐 지고 있습니다. 그래서, 한번쯤은 고민에 빠지게 됩니다. 전세가율이 오르기만 하면 발생하는 갭투자가 과연 투자인가 투기인가 하는 고민에서부터 보유세 증세가 올바른 부동산 규제의 방향인가 하는 고민까지 말입니다.
 특히, 갭투자에 대한 우려의 시선을 보내는 보도가 많은데요. 갭투자에 대해 간단하게 설명을 하면 매매가와 전세가와의 가격 차이가 굉장히 미세하게 좁혀진 경우 전세를 끼고 매매를 하면 실제 투자금액은 1천만원 내외에서도 가능하게 되는데요. 이런 투자 방법을 갭투자라고 합니다. 간격이 굉장히 좁혀진 경우에는 돈을 한 푼도 들이지 않아도 되는 무피투자도 가능하구요. 전세가가 매매가를 추월해 버리는 역전세의 경우에는 오히려 수익을 얻으면서 투자를 할 수도 있습니다. 자극적인 어떤 기사에서는 대학생이 나서서 2억원으로 아파트 20채를 마련했다는 식으로 소개도 나오더군요.
 이런 혼란스러운 이야기들 가운데 무엇이 진정한 투자인가를 고민해 보지 않을 수가 없습니다. 이를 해결하기 위해서 저는 건전한 경제활동을 유지하기 위한 부채비율을 고려하는 것이 이 두가지 애매한 개념을 들고 올 필요없이 투자에 대한 고민을 정리해 볼 수 있는 실마리가 될 수 있으리라고 생각합니다.

 삼성전자는 부채비율이 40% 내외에서 움직이고 있습니다. 부채비율은 자기자본에서 부채가 차지하는 비율을 듯합니다. 삼성전자가 100만원의 자산으로 운영을 하고 있다면 이 중 40%는 은행에서 대출한 돈으로 운영하고 있다는 뜻이 됩니다. 반면, LG전자는 부채비율이 180%인데요. 자기자본이 100만원이면 부채가 180만원이고 총자산은 280만원으로 운영한다는 뜻입니다. 당연히 이 부채비율은 낮을수록 좋구요. 기업 특성에 따라 비율을 달리 봐야할 경우도 있습니다. 케이탑리츠와 같은 부동산 관련주는 개인이 임대사업을 하는 것처럼 은행에서 큰 비율의 돈을 빌려서 사업을 하거든요. 그럼에도 불구하고 부채비율이 LG전자와 비슷한 수준이네요.
 개인이 사업을 하는 방식도 비슷합니다. 개인적으로 모아 놓은 투자금이 있을 것이구요. 나머지는 대출을 통해서 운영을 하겠죠. 이렇게, 전체적인 흐름을 보면 우리가 쉽게 접하는 상장기업이나 영세한 가게나 기본적인 운영 흐름에는 큰 차이가 없어 보입니다.
 적다 보니까 길어져서 다음에 이어서 투자와 투기의 구분이 어디까지인지 생각해 보겠습니다.

 주식을 보유하다보면 이런저런 통지를 받게 되는 경우가 있는데요. 저도 오랫동안 주식을 보유하고 사고 팔고 하다보니 배당 관련 통지 말고 인적분할을 하겠다는 통지가 와서 살짝 당황했던 적이 있습니다. 그 때, 가지고 있던 주식은 딱히 분할에 대한 명분이나 목적이 크게 없는데도 불구하고 진행을 하는 거라서 굉장히 찝찝했었는데요. 실제 분할이 진행이 되고 나서도 분할로 효과는 미미했고 오히려 주가는 바닥을 기는 현상을 보고 얘네들은 대체 왜 이런 결정을 했는가 고민에 빠졌던 기억이 있습니다. 삼성이 비슷한 내용으로 앨리엇 매니지먼트에서 압박을 받은 적이 있는데요. 인적분할하고 지주회사로 전환하라는 요구였습니다. 그래서, 인적분할과 물적분할로 나뉘는 기업 분할 방식에 대해서 살짝 알아 보려고 합니다.

  기업을 분할하는 방식은 크게 인적분할과 물적분할 두가지로 나뉘어집니다. 이 두가지를 설명하기 위해 주로 가로로 쪼개느냐, 세로로 쪼개느냐의 방식으로 설명을 하는데요. 인적분할의 경우는 세로로 쪼개는 방식입니다. 주주입장에서는 아메바를 쪼개면 동일한 크기의 아메바가 2개가 생겨나는것처럼 인적분할을 하게 되면 동일한 지분의 2개의 기업을 소유할 수 있게 됩니다. 대신에 절대적 가치는 반으로 뚝 떨어지겠죠. 원래 100만원치 주식 100주를 가지고 있었다면 쪼개지는 2개의 기업에 대해 A기업의 60만원치 주식 60주, B기업의 주식 40만원치 40주 이런 식으로 쪼개지는 겁니다. 분할 비율에는 차이가 있을 수 있는데 위와 같은 형태로 쪼개진다고 보면 됩니다. 주식계좌를 보면 모기업만 기존대로 남아 있고 신설기업은 새로 잡히기 때문에 모기업은 수익률이 필수적으로 마이너스가 나고 신설기업은 무조건 플러스가 나는 이상한 상태로 넘어 갑니다. 그래서, 쪼개진 이 두 기업의 주식수와 금액을 합쳐봐야 원래 매수한 기업 기준 수익률이 얼마나 되는가를 가늠할 수가 있습니다.

  물적분할은 인적분할과는 반대로 가로로 쪼개는 방식입니다. 가로로 쪼개서 남는 윗덩어리는 모기업이 유지하고 아래 덩어리는 비공개 회사로 남게 됩니다. 또, 모기업이 주식을 100% 보유하게 되는 것입니다. 모회사와 자회사로 분리되어 모회사가 자회사를 거느리게 되는 것입니다.

 기업분할을 하는 이유는 사업군별로 매출액의 차이가 크거나 독립된 개별 사업들의 규모가 워낙 커져서 한 개의 업체로 끌고 가기에는 너무 무겁다고 생각될때 진행을 하게 됩니다. 그래서, 부실 사업을 정리하는 용도로도 쓰고 정리를 해서 지주회사를 세우는 등의 목적으로도 활용합니다.

 최근, SK케미칼이 인적분할을 통한 지주회사 전환 선언을 했는데요. 위에서 예를 든 것과 같이 일정 비율로 주식을 나누고 투자회사인 SK케미칼홀딩스를 만들고 사업회사를 따로 설립해서 변경상장한다는 내용입니다. 이렇게 되면, 상장회사는 2개가 되고 가치도 비율대로 나눠지게 됩니다. 실제, 주식 가격에 미치는 영향은 미미할 것으로 보이구요. 어차피 향후 사업성과에 따라 갈 것 같습니다. 주식가격이 1만원이었다면 4:6 비율이면 4천원, 6천원짜리 주식 2가지로 쪼개지는 것입니다.

 반면, 물적분할의 경우는 주식이 나눠지는 것은 아니고 기업가치에도 변화는 없지만 부실사업을 떨어 내고 성장성을 확보한다면 또 호재로 볼 수도 있겠습니다.

 하지만, 기업이 정직하게 주주 가치 제고를 위해 노력하리라는 보장이 없습니다. 비상장기업이 상장기업과 합병한 후, 인적분할을 통해서 인수기업, 피인수기업을 모두 재상장하는 꼼수를 부리기도 하구요. 단순히, 상속을 위한 장치로 인적분할을 시도하는 경우도 있기 때문입니다.

 두 가지 방법 모두 기존 주주에게 그렇다할 가치 하락이 없기 때문에 주식매수청구권을 주지는 않습니다. 하지만, 인적분할의 경우 기업을 분리했는데 분리한 회사를 상장하지 않는 경우 주식매수청구권을 주기도 합니다. 이런 경우야 당연히 주식 가치를 평가해서 보상해 주는 것이 맞겠죠. 뭐든지 톺아 보고 접근해 볼 일입니다.

 도시개발에 사용되는 방법이 기존에 살던 사람들을 다 이주시켜서 개발을 하는 수용 또는 사용 시행방식이 있고 환지방식이 있는데요. 환지방식은 도시개발사업을 할 때 사업지구내 토지소유자의 소유권 등 권리를 변동하지 않고 사업을 하며, 사업시행 전과 후의 토지 위치, 면적, 토질, 이용상황 및 환경을 고려하여 사업시행 후의 토지이용계획에 따라 종전의 소유권을 사업후 정리된 대지에 이전시키는 방식을 말합니다. 사업시행자는 사업비에 충당하고 공공시설용지를 확보하기 위해 토지가치 또는 면적에 비례하여 토지소유자 토지의 일부를 떼내어 보류지를 확보합니다. 이렇게 떼어낸 토지의 면적을 종전의 면적으로 나눈 비율을 감보율이라 합니다. 환지방식을 적용할 때 개발계획의 내용에는

 (1) 도시개발구역의 명칭·위치 및 면적

 (2) 도시개발구역의 지정 목적과 도시개발사업의 시행기간

 (3) 도시개발구역을 둘 이상의 사업시행지구로 분할하여 도시개발사업을 시행하는 경우에는 그 지구 분할에 관한 사항

 (4) 도시개발사업의 시행자에 관한 사항

 (5) 도시개발사업의 시행방식

 (6) 인구수용계획

 (7) 토지이용계획

 (8) 교통처리계획

 (9) 환경보전계획

 (10) 보건의료시설 및 복지시설의 설치계획

 (11) 도로, 상하수도 등 주요 기반시설의 설치계획

 (12) 재원조달계획

 (13) 도시개발구역 밖의 지역에 기반시설을 설치하여야 하는 경우에는 그 시설의 설치에 필요한 비용의 부담 계획

 (14) 수용(收用) 또는 사용의 대상이 되는 토지·건축물 또는 토지에 정착한 물건과 이에 관한 소유권 외의 권리, 광업권, 어업권, 물의 사용에 관한 권리가 있는 경우에는 그 세부목록 등이 들어가야 합니다.

 개발을 하는데 이렇게 다양한 항목에 대한 평가가 들어가는데 해운데 엘시티는 어떻게 들어가게 된 건지 의문입니다. 그 인근 도로는 가뜩이나 교통체증이 심한 지역인데 880세대가 들어오는데 공실을 예상하고 허가를 해 준건지 모르겠으나 계획이 있긴 있겠죠. 환경보전계획도 해운대 해수욕장의 스카이라인 자체를 완전히 바꾸는 건설 사업이라 어떤 방식으로 이뤄졌는디도 궁금하구요. 일반적으로, 역세권 개발시 환지방식을 거치게 되는데요. 기존에 정비되지 않은 지역을 말끔하게 정비해 주고 일단 역세권 개발이라는 호재 때문에 개발지역의 땅값이 뛰는 것은 기본이구요. 이렇게, 되면 기존에 지분별로 땅을 가지고 있던 사람들에게도 웃돈이 돌아가고 개발 사업자같은 경우도 정비 후의 체비지에서 추가 수익을 기대할 수 있는 방식입니다.

 이렇게 도시개발사업을 환지방식(사업 후 필지정리를 통해 토지소유권을 재분배하는 방식)으로 시행하는 경우에는 시행자가 사업에 필요한 경비에 충당하거나 사업계획에서 정한 목적으로 사용하기 위하여 일정한 토지를 정하여 처분할 수 있으며, 이러한 토지를 위에서 언급한 것처럼 보류지(保留地)라고 합니다. 이러한 보류지 중 공동시설 설치 등을 위한 용지로 사용하기 위한 토지를 제외한 부분하고 나머지 토지 중 시행자가 경비충당 등을 위해 매각처분할 수 있는 토지가 바로 체비지입니다.

 사업시행자는 체비지를 규약·정관·시행규정 또는 실시계획이 정하는 목적 및 방법에 따라 합리적으로 처분·관리하여야 하며, 사업시 매각처분되지 않은 체비지는 환지처분(토지소유권의 재분배)의 공고가 있는 날의 다음날에 사업시행자에게 소유권이 귀속됩니다.

 체비지운영의 합리성을 위해 『도시개발법』에서는 시행자가 환지계획을 수립하여 체비지를 지정하는 경우 간선도로변 또는 단가가 높은 지역에 집중적으로 체비지를 지정하지 못하도록 명시하고 있습니다. 또한, 행정청이 시행자가 되어 체비지 또는 보류지를 관리하거나 처분하는 경우에는 국가나 지방자치단체의 재산처분에 관한 법률을 적용하지 않으며 체비지의 매각대금은 도시개발특별회계에 귀속되어 도시개발사업 및 도시계획시설사업의 목적으로 사용됩니다.

 구분을 해 놓았지만 개발구역으로 지정되어서 개인소유의 토지를 처분할 때 보상액이 어느 정도 정해져 있는 수준이라 이따금씩 보상액에 대한 반발로 반대에 부딪혀서 좌초되거나 강행을 하다가 물리적인 충돌로 이어지는 경우도 많이 봐 왔습니다. 여러 모로, 사업자에게 유리한 제도인 것 같은데요. 보상액은 적절한 수준으로 해 주고 남는 땅에 대해서는 사업비 모자라면 팔아서 재원을 마련할 수 있는 체비지를 만들 수 있는 여지도 주고 사업자 입장에서 좋은 것 같습니다. 그래서, 체비지의 위치 선정하는 것도 비싼 지역을 팔 수 없도록 규정을 만들어 놓지 않았나 싶네요.

 주주에게 보내는 편지는 워렌 버핏의 버크셔 헤서웨이 연례 보고서를 주주에게 보내는 편지라고 이름 붙여서 보내던 것이 유명한데요. 스타벅스도 주주에게 보내는 편지를 발행하고 있었다는 사실을 최근 알게 되었습니다. 아직 주주는 아니지만 요즘 해외 주식도 워낙 쉽게 접근이 가능한지라 미국 주식 중에 눈여겨 보고 있는 주식 중에 하나입니다. 그리고 스타벅스의 애용자이기도 하구요. 
 2016년 주주에게 보내는 편지는 공동 경영인을 소개하면서 시작합니다. 그 동안 스타벅스를 세계적인 기업으로 키워 온 하워드 슐츠가 완전히 물러나는 것은 아니구요. 7년 동안 이사회 멤버로 활동해 온 케빈 존슨을 공동 경영인으로 세우는 것입니다. 경영상의 성과로 능력도 증명했고 CEO로서의 시작을 알리는 의미에서 주주에게 보내는 편지도 공동으로 썼습니다. 
 2016년 매출은 2조 4천억원 정도입니다. 전년 대비 11% 상승한 수치구요. 연결 재무제표 기준 영업이익은 5천억원 정도입니다. 이는 전년 대비 16% 상승한 수치입니다. 영업이익률은 20% 정도로 삼성전자의 그것과 비슷한 수준이네요. 식품관련 업계 이익률이 그렇게 좋지 않는데 커피가 남기는 많이 남는 장사인 것 같습니다. 매출액이 상승한 것에 비해 영업이익이 좋은 것으로 봐서 경영의 질도 좋은 것 같구요. 심지어, PER도 우리나라에서는 성장성 있는 IT기업 수준으로 대접을 받고 있습니다. 최근, 알아 봤을 때 30에 육박했었거든요. 배당은 1% 정도 수준에서 이루어지고 있습니다. 그리고, 자기주식 소각도 꽤 하고 있구요. 그래서, 후한 평가를 받고 있는 것 같기도 합니다.
 3년 전에 하워드 슐츠는 시장의 게임 체인저로 온라인화하는 시장을 꼽았는데요. 흐름이 매장이 있는 오프라인(Bricks-and-mortar)에서 온라인으로 옮겨 갈 것으로 예상이 되지만 오히려 반대의 전략을 취했습니다. 애플과 같이 사용자 경험을 통한 접근성을 창조해서 온라인으로의 흐름을 거스르겠다고 판단한 겁니다. 브랜드 가치를 높이고 사용자 경험을 제공해서 전세계 어디를 가든 쉽게 찾아 갈 수 있는 장소로 만들겠다는 것입니다. 그리고, 이 전략은 성공적으로 먹히고 있는 것 같습니다. 저만 해도, 꽤 오래 전의 일이지만 중국에서 스타벅스를 찾고 있었으니까요. 실제, 10년 전에도 상하이 중심가인 신천지에는 스타벅스가 입점해 있었습니다. 맛은 흙 씹은 맛이었습니다만 세계적인 브랜드 파워라는게 그런 것이 아닌가 싶습니다. 한 친구는 텀블러를 전세계 매장에서 수집하는 취미를 가지고 있기도 하니까요. 
 1971년에 시애틀의 파이크 플레이스 시장(Pike Place Market)에서 스타벅스 첫 번재 매장을 오픈했습니다. 처음엔 영문 모를 이름이었던 파이크 플레이스 커피가 설립지역인 줄 찾아보고 알았던 기억이 있는데 여기가 이제는 관광명소처럼 굳어진 모양입니다. 사람들이 많이 찾는다고 하네요. 

 그리고 펜을 넘겨서 이제 케빈 존슨이 스타벅스의 미래 전략에 대해서 이야기합니다. 첫번째 전략은 IT기술의 활용입니다. 이미, 스타벅스 어플의 편의성은 정평이 나 있는데요. 국내에서 처음 시도된 사이렌오더같은 경우는 저처럼 애딸린 가장에게는 엄청난 편의를 제공해 주는 기술입니다. 아이들이 점점 맛있는 것에 대한 구분이 생기면서 어떻게든 아빠 가는데는 따라 가서 콩고물이라도 떨어지지 않을까 노리는데요. 그리고, 아이들을 데리고 이동하는 경우자 잦아서 잠깐 차를 세워 놓고 긴 줄을 기다렸다가 사 오고 하는 건 언감생심 꿈꾸기도 힘든 상황이 많은데 사이렌 오더는 정말 편합니다. 주문해 놓고 근처에 가서 낼름 뛰어갔다가 받아 오기만 하면 되거든요. 또 하나, 대표적인 것은 종이로 발행했던 쿠폰을 휴대폰으로 넣어 버린 일입니다. 휴대폰에 쿠폰이 들어가니까 별 도장을 찍기 위한 이벤트도 굉장히 용이해집니다. 이렇게 스타벅스의 늪에 빠진 사람들이 제 주변만 해도 꽤 많으니까요. 
 두번째는 중국 공략입니다. 최근에 2,500개의 매장을 돌파했는데 5천개 매장까지 확대할 예정입니다. 200개의 도시에 들어가구요. 일단, 단위 자체가 확실히 다르네요. 도시만 200개니까요. 중국의 중산층이 확대되는건 이제 시간문제니까요. 그만큼, 큰 시장이 들어선다는 얘기겠습니다.

 그리고 헐리우드 영화 특징처럼 미국에 기여하는 바를 설명합니다. 요즘은 세계시장을 인식한 탓인지 미국 깃발이 나부끼는 경우가 별로 없는 것 같은데 스파이더맨에 난데없이 성조기가 나부낀다던가 하던게 불과 몇년 전이었는데 말입니다. 자본의 힘이라는게 참 무섭습니다.

 8천명의 퇴역군인과 군인 배우자를 고용했다고 합니다. 또, 학교를 다니지 않거나 미취업 상태인 사람들을 1만명이나 고용을 했습니다. 저소득층 지역에 가게를 열어서 젊은이들에게 트레이닝의 기회도 주고 지역에 고용 활기도 불어 넣었습니다.

 커피녹병(Coffee rust)에 강한 커피목 씨앗을 커피농장에 보급하는 행사도 성공리에 진행중입니다. 이른바 One Tree for Every Bag(1봉지 사면 나무 하나 공짜!!)행사를 진행중인데 2천2백만그루의 나무를 심어줄 수 있었다고 합니다. 커피녹병 때문에 손실을 입는 농가가 많았는데 멕시코, 엘살바도르, 과테말라 등에 이 저항성이 높은 커피목을 심어 주는 행사도 진행하고 있습니다. 우리나라는 아니고 미국내에서만 진행하는 것 같네요.

 스타벅스에서도 이렇게 주주에게 보내는 편지를 발행하는지 몰랐는데 스타벅스의 방향성에 대해 엿볼 수 있는 좋은 내용이었던 것 같습니다. 앞으로도 한 번씩 챙겨 봐야겠네요.

 11·3 부동산 대책 이후 정권이 바뀌고 첫 번째 부동산 대책이 나왔습니다. 이른바, 과열지구를 대상으로 한 핀셋 규제가 될 것이라는 예측이 많았는데 뚜껑을 열어 보니 예측과 비슷하게 나온 것 같습니다. 그래도, LTV, DTI 규제를 이렇게 빨리 건드릴 줄은 몰랐는데 대상지역을 중심으로 조정이 들어갔네요. 오늘 나온 대책 한 번 정리해 보겠습니다.

 (1) 조정 대상지역 추가 선정

 기존 37개 지역에서 경기 광명, 부산 기장군, 부산진구를 추가했습니다. 6.19.(월)자 이후로 실시되는 입주자모집 공고분부터는 전매제한기간이 강화됩니다. 대신, 1순위 제한이나 재당첨 제한 규제는 추가된 3개 지역 모두에 대해 6월 말에 있을 주택공급에 관한 규칙 시행일 이후부터 시작되는 입주자모집 승인신청분부터 적용됩니다. 개발일정을 조율하던 건설사들은 마음이 급해질 것 같습니다.

 (2) 서울 지역 전매제한기간 강화

 기존에는 서울 강남 4개구와 공공 부분 아파트는 전매제한기간은 소유권이전등기시로 두고 있었고 그 외에는 1년 6개월의 전매제한기간이 있었습니다. 그런데, 이제 이를 전 지역에 대해서 소유권이전등기시로 전매제한기간을 강화합니다. 이 규제는 오늘부터 실시되는 입주자 모집 공고분부터 해당이 되기 때문에 이전에 이미 분양이 이루어진 경우 소급해서 적용하지는 않습니다. 최근까지 난데없이 분양권 거래가 활발해졌다는 소식이 있었는데 규제 이전에 분양된 아파트의 분양권 거래를 잡기에는 미흡한 규제가 될 것 같습니다. 앞으로 분양되는 아파트는 서울 전지역이 입주시까지 전매가 안 되는 것이니까 그야말로 실수요자 위주로 접근을 하라는 대책으로 보입니다.

 (3) 조정 대상지역의 LTV, DTI 규제비율 10%씩 강화하고 집단대출에 대한 DTI 규제를 신규 적용

 현재는 LTV는 70%, DIT는 60%를 적용하고 있습니다. 이를, 이제 조정 대상지역에 대해서는 LTV는 60%, DTI는 50%로 규제를 강화하겠다는 내용입니다. 1억원하는 아파트에 대출이 7천만원이 되던 것을 이제 6천만원으로 제한하고 연간 원리금 상환액이 연소득 5천만원인 사람에게는 2천 5백만원까지로 제한하는 조치입니다. 역시, 과열지구에는 투기 목적으로는 접근하지 말라는 조치입니다. 대신, 서민과 실수요자 대상의 정책모기지는 그대로 유지하겠다고 합니다. 일시적 2주택자까지는 규제비율을 적용받지 않을 것으로 보입니다.

 (4)  재건축 조합원 주택 공급수 제한

 조정 대상지역으로 선정되면 일단 조합원은 원칙적으로 1주택까지만 분양이 허용됩니다. 그동안 과밀억제권역 내에서는 최대 3주택까지 그 외에는 소유 주택 수만큼 받을 수 있었는데요. 이를 일괄적으로 1주택까지만 허용하는 것으로 바꾸되 2주택 중 하나는 60제곱미터 이하로 할 경우 예외적으로 2주택을 허용한다는 내용입니다.

 현재 조정 대상지역으로 선정이 되었다고 하더라도 추후 선정기준에 미달할 경우 대상에서 제외하는 것도 검토하고 있다고 합니다. 유독, 과열되어 보이는 부산같은 경우는 전매제한까지도 가능하게 하기 위해 주택법 개정 카드를 만지작거리고 있다고 하는데요. 이래 저래, 실수요자가 아니면 접근하기 힘들게 벽을 높이 쌓고 있습니다.

 이미 여신심사 가이드라인을 강화한 상태라서 대부분의 지역이 신규주택을 담보로 대출할 경우에는 원리금을 바로 갚아야 되는것으로 바꼈는데 여기다가 더해서 조정 대상지역은 LTV, DIT 규제까지 강화되는 바람에 진짜 실수요자에 소득이 확보되지 않는 사람이 들어가기에는 힘든 시장이 되고 있습니다. 당분간은 기존에 분양된 아파트의 분양권 매매시장이 더 활성화될 가능성이 더 커지겠네요. 어차피 시중에 풀린 돈이 들어갈 틈만 찾고 있는 상황이라 어떤 방법으로든 흘러갈 수 밖에 없을 것 같은데 조정 대상지역으로 지정된 곳 외에서 물꼬가 터지지 않을까 하는 불안도 있네요. 누군가에게는 또 기회가 되겠죠. 종국에는 균형발전을 위한 큰 흐름을 제시하리라 보는데 이번 대책의 효과가 어떻게 나올지 지켜 볼 일입니다.

그 동안은 부동산과 주식이 투자에 있어서 어떤 면에서 통하는가를 주로 얘기했는데 오늘은 다른 면부터 짚고 시작해야 될 것 같습니다. 회계적으로는 부동산은 고정자산 중에 유형자산으로 분류됩니다. 크게는 자산을 유동자산, 고정자산으로 구분하는데 구분 기준이 1년 이상을 체류하는지 여부에 따라 나눕니다. 토지나 부동산. 차량, 비품 등 많은 부분을 자산으로 인식하는데 이러한 자산은 사용기한을 정해두고 감가상각을 합니다. 감가상각을 하는 이유는 회계적으로 단기간에 너무 많은 금액이 일시에 투입되어 버리면 결과적으로 이익이 왜곡될 수도 있기 때문에 내용연수에 따라 비품은 5년, 차량은 10년, 토지, 부동산은 30년 이런식으로 비용을 나누어서 처리합니다. 그러면 실제, 현금흐름과는 달리 매년 비품이나 자산가액의 10% 정도만 비용으로 처리를 하기 때문에 이익을 정산할 때 합리적일 수도 분식처럼 보일수도 있는 금액이 나오게 됩니다. 

 이렇게 감가상각을 하는것 자체가 해당 자산이 소모적임을 인정하는 행위인데요. 같은 방식으로 부동산을 본다면 부동산도 소모적인 자산이 됩니다. 부자 아빠 가난한 아빠로 유명한 로보트 기요사키는 이러한 부동산의 소모적 성질 때문에 빚을 내서 집을 사는 행위를 은행에 돈을 상납하는 행위로 보고 투자에서는 배제해야 할 것으로 여기고 여러 페이지에 걸쳐 비판합니다. 

 이걸 조금 구분해 보면 땅은 인플레이션 수준의 상승을 기대할 수 있는 투자대상으로 본다면 건물은 내용연수가 경과하면 할수록 가치가 떨어지는 소모품으로 보는 것이 정상적일 것입니다. 그래서, 이런 근거가 부동산 폭락설이나 투자 무위론의 배경이 되어 왔는데요. 실상은, 복불복의 현장이 되어 가고 있습니다. 10년새 가격이 두 배를 넘어간 곳이 수두룩하거든요. 그래서, 아파트만 볼 것이 아니라 내가 살 아파트가 가지고 있는 대지권이 얼마나 되는가도 살펴봐야 될 일입니다. 대지권이 결국 땅이거든요. 재건축이나 재개발에 적용되는 부지비율도 이 대지권을 기준으로 산정하기 때문에 잘 살펴봐야 할 부분입니다.

 그럼, 부동산으로 수익을 내는 방법에는 어떤 것이 있을까요? 쉽게 생각할 수 있는게 바로 월세입니다. 재무제표를 뜯어 보듯이 집을 사서 월세을 내는 일련의 과정을 잘 정리해 보면 결국 소규모 사업체를 운영하는 것과 비슷하구나 하는 것을 알 수 있습니다. 대차대조표를 구성하는 큰 3가지 원리가 자산에서 부채를 빼면 자본, 즉 부채와 자본의 합이 자산을 구성한다는 것인데요. 은행에서 빌린 돈인 부채와 내가 가지고 있는 돈 자본의 합으로 구성된 부동산을 이용해 월세수익을 내고 거기서 제세금을 제하면 순이익이 나오는 것입니다. 이렇게 만들 수만 있다면 부동산은 더 이상 소모품이 아닌 투자대상 나아가서는 사업체가 될 수 있는 여지가 생깁니다. 

 주식에서 ROE는 Return On Equity, 자기자본이익률이라고 합니다. 벌어 들은 순이익을 투입한 평균 자기자본으로 나누면 됩니다. 100만원을 투자해서 10만원을 벌 수 있다면 ROE는 10%가 되는 것이죠. 성장성이 높은 기업은 2~30%를 상회하는데 삼성전자같이 완숙한 기업은 10% 내외가 나옵니다. 예전에 제가 몸담았던 기업은 ROE가 4% 정도였는데요. 금리보다는 더 높은 이익률이 나와야 기업의 가치가 계속 올라갈 것입니다. 그런 것치고는 이익률이 좋지는 않았는데 아이템이 좋아서 안정적인 것이었습니다. 주로 식품 관련 기업들이 이 ROE가 낮게 나오는 경향이 있습니다. 

 집은 어떨까요? 월세 수익률이 요즘은 많이 떨어져서 5~10% 정도 나오는 곳 찾기가 힘들지만 드물게 있습니다. 아파트같은 경우는 3~4프로 나오는데가 꽤 있구요. 이 정도 수준이면 현 금리보다는 괜찮은 수준입니다. 그리고, 소모품이라는 정체성과는 달리 인플레이션을 상회하는 수준으로 감가상각이 되는게 아니라 가치가 상승하기 때문에 이 부분까지 감안한다면 괜찮은 투자처가 될 수 있을 것입니다.

 주식과 부동산 어떤 면에서든 ROE가 적용이 될 수 있고 투자라는 면에서는 크게 차이가 없어 보입니다. 부동산 관리를 여러개 대량으로 하는 사업체가 리츠니까요. 대차대조표를 나눠놓고 살펴 봐도 사업 아이템의 차이만 있을 뿐이지 흐름은 비슷하게 나오고 개인자산도 이렇게 관리를 하는 것이 좋다는 생각입니다. 

 투자를 하는데 있어서 데이터를 가공해서 수치화하는 것이 굉장히 중요한 일이기도 하고 활용할 때 정신을 바짝 차리고 활용해야 할 일이기도 한 것 같습니다. 정형화된 수치가 있다면 투자대상에 대한 평가가 굉장히 용이해진다고 생각하기 쉬운데 그럼에도 불구하고 투자를 통해 돈을 버는 사람이 그렇게 많지 않은 것을 보면 보이는 것이 다가 아니다라는 생각으로 활용을 해야 할 부분입니다. EPS는 Earning Per Share를 줄여서 EPS라고 하고 주당순이익이라는 뜻입니다. 분모는 발행된 주식의 총수가 될 것이고 분자는 차 떼고 포 떼고 남은 기업의 순이익을 대입하면 됩니다. 우리나라 대표기업 중에 하나인 삼성전자의 경우 작년 EPS가 13만원 정도였습니다. PER은 이 EPS를 분모로 해서 현재의 주식가격으로 나눈 수치입니다. Price Earning Ration를 줄여서 PER, 주가수익비율이라고 합니다. 2016년 말 삼성전자의 주가가 180만원 정도에 마감되었는데요. 공식대로 대입을 하면 작년 말, 삼성전자의 주가수익비율은 13이 나옵니다.

 PER을 해석해 보면 제가 삼성전자에 180만원을 투자하면 매년 이익이 13만원이 생긴다는 뜻이 되는데요. 그렇게 생각하면 내가 투자한 원금 회수에 13년이 걸린다는 뜻이 됩니다. 여기에 추가로 고려해야 할 것이 ROE가 있는데 이건 다음에 설명을 하기로 하고 단순하게 이렇게 PER을 해석한다면 내가 투자해야 할 기업이 어디 숨어 있는지 정형화하기가 쉬워 집니다. 워낙에 분석툴이 많이 나와 있어서 각종 널리 알려진 주식 관련 용어들을 기준으로 항목별로 정리해 놓은 곳이 많은데요. 그런 곳에서 간단하게 PER이 낮은 순으로 정렬을 해 버리면 벌어 들이는 돈 Earning 대비 저렴하게 평가받고 있는 Price 가격의 주식을 찾아 볼 수가 있는 겁니다. 삼성전자는 오랜 기간 PER 8~9 사이를 움직일 정도로 후한 평가를 받지는 못했는데요. 이른바, 닷컴버블을 거치면서 기술주에 대한 불신 때문에 오히려 기술주들이 상대적으로 저렴한 가격을 유지한게 아닌가 합니다. 이 기우는 작년말부터 시작해서 말끔하게 걷힌 듯이 우상향을 달리고 있습니다. 생각해 보면 이제 우리가 사용하는 기기에 반도체가 들어가지 않는 곳이 없는데 앞으로 제4차 산업혁명을 이끌 사업들에도 변함없이 또 사용될 것이기 때문입니다. 하지만, 역사는 반복된다고 삼성전자는 그 동안 비슷한 유형으로 주가 상승이 이루어졌는데요. 100만원을 갔다가 반토막이 났다가 150만원 갔다가 반토막 났다가 이런 식으로 흐름을 반복했습니다. PER로 바꿔 보면 PER이 6~7까지 떨어졌다가 13~14까지 올라가기를 반복했다는 의미입니다. 여기에서 또, 한가지 생각해 봐야 할 것은 주가의 변동으로 인해서도 비율이 바뀌지만 순이익의 변동으로 인해서도 비율이 바뀐다는 사실입니다. 올해 삼성전자의 예상순이익이 주당 24만원 정도로 점쳐 지고 있는데요. 이렇게 되면 설사, 주가가 150만원 하던 것이 240만원이 되더라도 크게 비싼 수준이 아니더라는 것으로 해석할 수 있습니다. PER이 10이 되니까 예년 평균보다 조금 상회하는 수준이기 때문입니다.

 부동산에도 PIR이라는 것이 있습니다. 주식의 경우와 동일선상에서 비교하기에는 조금 무리가 있습니다만 PIR도 비슷한 방식으로 현재의 부동산 가격이 어느 정도 위치에 있는가를 평가해 볼 수 있는 좋은 지표가 됩니다. 지역별 분위별 소득차이가 있어서 정확하게 적용하기는 힘듭니다만 3분위 소득 기준으로 월평균 소득이 4백만원 정도라고 가정하면 연소득은 4,800만원이 됩니다. 이 금액을 분모로 주택가격을 적용하면 PIR이 나오게 됩니다. 1억짜리 아파트를 구매하려면 PIR이 2정도 나오니까 이 아파트를 구하기 위해서는 돈을 한푼도 안 쓰고 숨만 쉬고 2년동안 돈을 모으면 살 수 있다는 의미가 되겠습니다. 현실로 돌아와보겠습니다. 요즘, 대부분의 요지는 평당 가격이 1천만원을 상회합니다. 이 기준 32평의 아파트를 장만하기 위해서는 같은 소득에 대입을 해 보면 PIR이 6.6이 나옵니다. 숨만 쉬고 일만 하면 대략 7년 정도가 걸린다는 얘기입니다. 실제, 서울 중심쪽은 평당 2천이 싸 보이는 지역이 많은데 그렇게 대입하면 10년, 20년으로 기하급수적으로 증가하겠네요.

 기업의 경우와 마찬가지로 PIR도 톺아봐야합니다. 소득이 인플레이션 상승률만큼 상승하는가, 집값이 동일한 비율로 상승하는가에 따라서 수치가 변화하기 때문입니다. 그래서, 역사적인 수치를 참고하는 것이 좋은데요. 평균적으로 PIR이 5와 10을 왔다갔다 하는 곳이 있다면 5가 되면 사고 10이 되면 파는 전략을 취할 수 있을 것입니다. 주식이나 선물에서는 박스권 전략과 비슷하다고 보시면 되겠습니다. 불과, 얼마전까지만 해도 우리나라 증시도 박스권 갇혀서 헤매고 있었는데 박스권의 상단에 오면 팔고 하단에 오면 사고 하는 전략이 잘 통하는 시기였습니다. 이 전략의 맹점은 나심 니콜라스 탈레브가 제시한 블랙 스완처럼 난데없는 예기치 않은 사건이 터지면 제대로 망할 수 있다는 점입니다. 선물의 경우 양방향으로 수익과 손실이 가능하기 때문에 박스권 상단에 왔다고 팔았는데 올해처럼 전고점을 터치할 정도로 올라버리고 그 지수를 유지해 버리면 손실이 어마어마하게 커집니다. 집값은 일본처럼 역사적 저점에 왔다고 판단해서 샀는데 잃어버린 20년이 도래해 버리는 경우가 그럴 것입니다.

 숫자를 숫자 그대로 해석하지 말고 이면을 보고 해석하는 깊이를 갖추면 더 도움이 될 것 같습니다.

 PBR은 Price Book-value Ratio 즉, 주당순자산비율을 의미하는데요. Price는 주식의 현재 가격을 뜻하고 Book-Value는 장부가치 혹은 순자산을 의미하는데 이는 대차대조표에서 총자산에서 총부채(유동부채+고정부채)를 차감한 후의 금액을 말합니다. 회사가 망하면 일단 총자산에서 부채를 우선 변제해야 되고 그리고 남은 것이 순자산이 되는 것인데요. 이 순자산을 주식수로 나누면 BPS(Book-value Per Share) 즉, 주당순자산가치를 측정할 수 있고 BPS를 다시 주식 가격으로 나누면 주당순자산비율을 알 수 있습니다. 예를 들어, 100만원의 순자산이 있는 기업이 100개의 주식을 발행했다면 BPS는 1만원이 되구요. 이 주식의 가격이 3만원에 거래되고 있다면 PBR은 3이 될 것입니다.

 실제 상장폐지를 자진해서 추진하는 경우에는 회사가 견실해서 주당순자산 가치를 지켜서 주식 가격을 쳐 줄 가능성이 높은데요. 아트라스BX같은 경우가 그렇습니다. 주당순자산가치(BPS)가 5만원 정도 되는데 실제로 그 가격대로 청산을 시도했다가 소액주주들의 반발로 진행되지 못했습니다. 지금 청산을 받는 것보다 향후 성장을 통해서 얻어낼 수 있는 수익이 너무 뻔해 보이기 때문에 소액주주들이 반대하는 것인데요. 이런 반발에도 불구하고 장기간 유통주식이 적어진 상태를 유지하면 또 상장폐지 요건을 충족한다고 하니 아트라스BX 쪽의 의도대로 진행이 되지 않을까 싶긴 합니다.

 하지만, 대부분의 경우 상장폐지가 된다거나 기업을 청산해야 하는 상황에 처해 있다면 주식 가격은 이미 폭락할대로 폭락해 있을 것이고 기업 자체도 적자로 인해서 자본잠식을 하고 있는 상태일 가능성이 크기 때문에 실제 주주 입장에서 가지고 갈 수 있는 폭은 크지 않을 것입니다. 예외도 있는데요. 기업이 가진 자산 가치를 제대로 평가하지 않았을 경우가 있을 수 있습니다. 최근에 부산주공이라는 주식이 비슷한 형태로 소문을 타서 올라갔던 것 같은데요. 자산재평가를 한다는 소식에 더해서 실제 가치보다 부풀려진 가격으로 평가가 될 것이라는 이상한 소문까지 더해서 급등을 한 경우입니다. 실제, 기업은 최근 2년간 적자를 내고 있구요. 흔히, 말하는 세력의 농간으로 볼 수도 있겠습니다. 주식농부로 유명한 투자자 박영옥씨가 투자한 대한방직도 비슷한 경우로 한 때 자산재평가를 이슈로 급등했다가 장기간 조정을 거쳤다가 또 급등을 하는 모양을 보이고 있습니다. 이 기업도 최근 몇 년간 계속 적자를 내고 있지만 PBR은 0.5 정도에 불과합니다. 개인적으로는 이 주식으로 용돈벌이를 잠깐 했었지만 기업 자체가 그야말로 계속기업으로서의 가능성이 있는 것인가에 대한 회의로 물러났던 적이 있습니다.

 이렇게 주식회사가 앉아 있는 땅값을 재평가하는 것만으로도 자산주를 테마로 주식의 가격이 오르기도 하는데요. 그렇게 보면, 부동산과 주식의 거리가 그렇게 멀리 떨어져 있지 않다는 사실을 쉽게 알 수 있습니다. 자산가치 평가가 중요한 이유는 대개 기업은 부동산 투기를 목적으로 땅을 매입하는 것이 아니라 공장 건설  및 사업 운영을 위해 땅을 사서 짓기 때문에 특별한 이유가 아니면 10년, 20년을 자연스럽게 사용하게 됩니다. 그 와중에 해당지역이 발전을 꾸준히 했다면 당연히 가격이 오를테구요. 사업장을 더 키우기 위해서 외곽으로 빠지더라도 더 큰 이익을 보고 옮길 수 있게 되는 것입니다.

 공장을 차치하고라도 온전히 부동산을 통한 임대 수익과 시세 차익을 위해 운영하는 기업도 있는데요. 에이리츠, 모두투어리츠, 케이탑리츠같은 리츠 관련 기업들입니다. 비교적 큰 금액이 들어가는 부동산 투자에 비해 소액으로도 투자할 수 있고 투명하게 제대로 운영하는 기업이라면 큰 부담없이 접근할 수 있는 주식들입니다. 매년, 배당도 은행이자에 비해 2~3배 이상을 지급하는 곳도 있고 크게 관계없는 테마에 편승해서 같이 올라주기도 해서 소액으로 접근하기에 괜찮은 주식입니다. 이익이 잘 나는지 좋은 곳에 위치한 부동산을 가지고 있는지 꼼꼼히 확인해 보는 것은 필수겠죠.

 아파트의 경우도 평당 가격으로 가치를 많이 평가하는데요. PIR이라고 개인소득 대비 아파트 가격을 나타내는 지수가 있는데 이 PIR은 주식의 PER과 비교하는게 오히려 더 맞을 것 같구요. 아파트같은 경우는 교통, 학군, 상권, 환경 등을 고려한 결과 비슷한 입지에 있는데도 평가가 다르게 나온다면 접근해 볼 수 있겠습니다.

 변동성이라는 것이 있는데요. 주식의 경우에는 변화무쌍해서 뉴스에 따라 폭락하면 하루만에도 가치가 -30%까지 떨어지는 경우도 있고 기업 실적이 예상보다 기적적인 수준으로 오르는 어닝서프라이즈를 보일 경우 +30%까지 가는 경우도 흔하고 심지어 며칠간에 걸쳐서 계속해서 상한가를 반복해서 주식 가격이 2~3배 이상 오르는 경우도 많습니다. 반대로, 주택 가격은 변동성이 굉장히 떨어지는 편입니다. 그래서 상대적으로 더 안전자산으로 생각하는데요. 하지만, 자세히 들여다 보면 동별, 층별 시세차이가 큰데 결국에는 평균으로 데이터가 나오기 때문에 변동폭이 적은 것처럼 보일 수 있습니다. 주식에 비해서는 변동폭이 적은 편이긴 하지만 기본 자산 가격이 워낙 크기 때문에 적어질 수 밖에 없지 않나 싶네요. 주식 가격이 미국의 버크셔 헤서웨이처럼 주당 3억 가까이 한다면 똑같이 변동성이 작아질 수 밖에 없겠죠. 투자의 눈으로 바라보면 주식이나 비슷하게 적용해 봐야할 부분이 한 두가지가 아니기 때문에 기회가 닿는대로 연재를 해 보도록 하겠습니다.