세상을 해석하는 남자

 주택 등기부등본을 떼 보면 흔히 볼 수 있는 주택의 지역구분이나 용도구역 구분이 자세히 어떻게 나누어지는지 한 번 살펴 보겠습니다. 자세한 내용은 법제처에서 확인할 수 있구요. 아파트, 빌라, 주택 등과 관련된 부분은 대개 주거지역으로 구분되기 때문에 신경쓸게 크게 없지만 별 생각없이 덜컥 사 버리고 나서 후회할 수도 있는 부분이 어떤 지구에 지어진 건물인지 모르고 샀다가 원래의 목적을 이루지 못하고 억지춘향 팔아야 되는 경우가 생길 수 있기 때문에 자세히 봐야 하는 경우가 있기 때문입니다. 대표적으로 경주같은 경우는 시내 및 인근 대부분 지역이 역사적인 사료가 풍부하다는 이유로 미관지구로 선정이 되어 있기 때문에 여타 도시들과 다르게 시내에 가면 높은 건물이 하나도 보이지 않는 것을 확인할 수 있습니다. 반면, 중심을 벗어나서 포항쪽으로 이동하면 아파트가 보이는데 시내와 멀어질수록 높은 아파트를 볼 수 있습니다. 이렇게, 역사적인 지역 특성을 가지고 있는 경우야 당연히 조심할 수 있지만 대도시 내에도 관광지로의 가치가 있어서 주변에 높이를 제한할 이유가 있다면 비슷한 방식으로 지구를 정해서 고도를 제한하는 경우를 왕왕 볼 수 있습니다. 그래서, 주택 관련 용도지역이나 용도구역이 어떻게 나뉘는지 자세히 살펴 보고 엉뚱하게 재개발을 노리고 들어갔다가 지구의 특성 때문에 낭패를 보는 일이 없도록 해야겠습니다.

 국토교통부장관, 시·도지사 또는 「지방자치법」 제175조에 따른 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 시장은 도시·군관리계획결정으로 주거지역·상업지역·공업지역 및 녹지지역을 다음과 같이 지정할 수 있습니다.
1. 주거지역
  가. 전용주거지역 : 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
    (1) 제1종전용주거지역 : 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
    (2) 제2종전용주거지역 : 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
  나. 일반주거지역 : 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
    (1) 제1종일반주거지역 : 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
    (2) 제2종일반주거지역 : 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
    (3) 제3종일반주거지역 : 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
  다. 준주거지역 : 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역
2. 상업지역
  가. 중심상업지역 : 도심·부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역
  나. 일반상업지역 : 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역
  다. 근린상업지역 : 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역
  라. 유통상업지역 : 도시내 및 지역간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역
3. 공업지역
  가. 전용공업지역 : 주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역
  나. 일반공업지역 : 환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역
  다. 준공업지역 : 경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능·상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역
4. 녹지지역
  가. 보전녹지지역 : 도시의 자연환경·경관·산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역
  나. 생산녹지지역 : 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역
  다. 자연녹지지역 : 도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역
 또, 국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장은 법에 따라 도시·군관리계획결정으로 경관지구·미관지구·고도지구·방재지구·보존지구·시설보호지구·취락지구 및 개발진흥지구를 다음과 같이 세분하여 지정할 수 있습니다.
1. 경관지구
  가. 자연경관지구 : 산지·구릉지 등 자연경관의 보호 또는 도시의 자연풍치를 유지하기 위하여 필요한 지구
  나. 수변경관지구 : 지역내 주요 수계의 수변 자연경관을 보호·유지하기 위하여 필요한 지구
  다. 시가지경관지구 : 주거지역의 양호한 환경조성과 시가지의 도시경관을 보호하기 위하여 필요한 지구
2. 미관지구
  가. 중심지미관지구 : 토지의 이용도가 높은 지역의 미관을 유지·관리하기 위하여 필요한 지구
  나. 역사문화미관지구 : 문화재와 문화적으로 보존가치가 큰 건축물 등의 미관을 유지·관리하기 위하여 필요한 지구
  다. 일반미관지구 : 중심지미관지구 및 역사문화미관지구외의 지역으로서 미관을 유지·관리하기 위하여 필요한 지구
3. 고도지구
  가. 최고고도지구 : 환경과 경관을 보호하고 과밀을 방지하기 위하여 건축물높이의 최고한도를 정할 필요가 있는 지구
  나. 최저고도지구 : 토지이용을 고도화하고 경관을 보호하기 위하여 건축물높이의 최저한도를 정할 필요가 있는 지구
4. 방재지구
  가. 시가지방재지구: 건축물·인구가 밀집되어 있는 지역으로서 시설 개선 등을 통하여 재해 예방이 필요한 지구
  나. 자연방재지구: 토지의 이용도가 낮은 해안변, 하천변, 급경사지 주변 등의 지역으로서 건축 제한 등을 통하여 재해 예방이 필요한 지구
5. 보존지구
  가. 역사문화환경보존지구 : 문화재·전통사찰 등 역사·문화적으로 보존가치가 큰 시설 및 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구
  나. 중요시설물보존지구 : 국방상 또는 안보상 중요한 시설물의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구
  다. 생태계보존지구 : 야생동식물서식처 등 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구
6. 시설보호지구
  가. 학교시설보호지구 : 학교의 교육환경을 보호·유지하기 위하여 필요한 지구
  나. 공용시설보호지구 : 공용시설을 보호하고 공공업무기능을 효율화하기 위하여 필요한 지구
  다. 항만시설보호지구 : 항만기능을 효율화하고 항만시설을 관리·운영하기 위하여 필요한 지구
  라. 공항시설보호지구 : 공항시설의 보호와 항공기의 안전운항을 위하여 필요한 지구
7. 취락지구
  가. 자연취락지구 : 녹지지역·관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구
  나. 집단취락지구 : 개발제한구역안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구
8. 개발진흥지구
  가. 주거개발진흥지구 : 주거기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구
  나. 산업·유통개발진흥지구 : 공업기능 및 유통·물류기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구
  다. 관광·휴양개발진흥지구 : 관광·휴양기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구
  라. 복합개발진흥지구 : 주거기능, 공업기능, 유통·물류기능 및 관광·휴양기능중 2가지 이상의 기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구
  마. 특정개발진흥지구 : 주거기능, 공업기능, 유통·물류기능 및 관광·휴양기능 외의 기능을 중심으로 특정한 목적을 위하여 개발·정비할 필요가 있는 지구
 그리고, 시·도지사 또는 대도시 시장은 지역여건상 필요한 때에는 해당 시·도 또는 대도시의 도시·군계획조례로 정하는 바에 따라 경관지구 및 미관지구를 추가적으로 세분하거나 법에 따라 특정용도제한지구를 세분하여 지정할 수 있습니다.
 용도지구외의 용도지구를 정할 때에는 다음과 같은 기준에 따라야 합니다.
1. 용도지구의 신설은 법에서 정하고 있는 용도지역·용도지구·용도구역·지구단위계획구역 또는 다른 법률에 따른 지역·지구만으로는 효율적인 토지이용을 달성할 수 없는 부득이한 사유가 있는 경우에 한할 것
2. 용도지구안에서의 행위제한은 그 용도지구의 지정목적 달성에 필요한 최소한도에 그치도록 할 것
3. 당해 용도지역 또는 용도구역의 행위제한을 완화하는 용도지구를 신설하지 아니할 것

 도시의 인구가 50만이 넘어가느냐 100만이 넘어가느냐에 따라 지방자치단체장의 권한도 달라지는데요. 그에 따른, 개발여건도 달라질 수 있으니 이 부분도 기회가 되면 한 번 다뤄 보도록 하겠습니다.

 부동산은 개인, 부동산공인중개사, 정부으로 구성된 현금흐름이 발생하고 주식은 개인, 증권사, 정부로 구성된 현금흐름이 발생합니다. 돈을 쓰는 주체는 당연히 개인이구요. 이 돈은 중개인, 정부로 흘러 들어가서 거대한 자본을 형성하게 됩니다. 2017년 기준 우리나라의 국가예산이 400조 규모인데요. 이 중에 부동산과 주식을 거래하는 개인이 내는 세금이 얼마나 차지하는지 한 번 톺아 보도록 하겠습니다.

 부동산부터 살펴 보겠습니다. 전체 거래금액을 산정하기가 애매해서 전국의 아파트 거래건수를 기준으로 굉장히 보수적으로 평균 1억원 정도의 아파트만 거래되었다고 가정하면 2016년 기준 부동산 거래대금의 합은 대략 68조 정도가 나옵니다. 부동산중개수수료율은 0.15~0.9% 사이에서 계산이 되지만 1억원 정도의 거래가 발생했다고 가정을 했기 때문에 1억 기준으로 중개수수료는 0.5%의 요율을 적용해서 50만원입니다. 이를, 매도자와 매수자 쌍방에게 받기 때문에 100만원이구요. 연간 아파트 매매 거래건수인 689,091을 곱해 보면 6천 8백억 규모의 부동산 중개업 시장이 보입니다. 중개 수수료 최고 상한선이 9억원을 초과하면 0.9%의 요율을 적용하나 거래금액과 상관없이 3백만원인 것으로 알고 있는데 쌍방에게 받으면 6백만원이 되겠네요. 아파트의 거래금액에 따라는 1초규모도 쉽게 넘을수도 있겠습니다.

 정부의 입장에서는 어떨까요? 주택 취득세가 1.1%인데요. 68조에 곱해 보면 7천 5백억 정도 되구요. 양도세는 재정경제부에서 공개한 자료에 따르면 2014년 기준 8조 정도를 얘기했는데 주택가격의 꾸준한 상승을 감안하면 그 이상을 차지하리라는 추측을 할 수 있습니다. 그래서, 대략 9조 정도로 잡겠습니다. 부동산 거래로 인해서 연간 발생하는 금액을 정리해 보겠습니다.

 1. 중개인 : 6천 8백억

 2. 정부 세수 : 9조 7천 5백억

 3. 개인 : 78조

 개인이 78조를 내면 68조 규모의 부동산 거래를 하게 되고 이 중 6천 8백억은 중개인의 주머니로 나머지 9조 7천 5백억은 정부의 주머니로 들어가는 구조로 정리해 볼 수 있겠습니다.

 주식으로 넘어가 보겠습니다. 주식은 일일 거래대금을 기준으로 추정을 해 봤는데요. 2016년 일일 거래대금이 많게는 7조 적게는 3조를 왔다갔다 했습니다. 4조로 기준을 잡고 1년 거래일수가 최근 10년간 240일을 넘었으므로 240을 곱해 보면 연간 거래대금은 960조 정도가 되겠습니다. 주식 거래시 발생하는 수수료는 증권사별로 차이가 있지만 대개 0.015% 정도를 매깁니다. 계산해 보면 1440억이 나오네요. 키움증권같은 경우는 이 수수료가 전체 매출에서 차지하는 비중이 꽤 높긴 한데요. 다른 증권사같은 경우는 운용 수익이나 운용 수수료 등이 더 많이 차지하기 때문에 전체 매출의 10% 내외에서 나온다는 점을 감안하면 될 것 같습니다. 정부의 입장에서는 주식은 매도를 할 경우에만 세금이 발생합니다. 요율은 0.3%구요. 2016년 기준 5조4천원 정도가 걷혔다고 합니다. 이 외에도 이자나 배당을 통해서 얻은 수익이 1년동안 2천만원을 넘어가면 금융소득에 대한 종합과세가 이루어지는데 이렇게 확보한 세수가 3조 3천억원에 달한다고 합니다. 주식 거래나 보유로 인해 발생하는 금액을 정리해 보겠습니다.

 1. 중개인 : 1440억

 2. 정부 세수 :  8조 7천억원

 3. 개인: 이건 개인이 다 하는게 아니라 추정이 힘들겠네요. 패스하겠습니다.

 상기했듯이 올해 2017년 정부 예산이 400조 규모로 편성되었습니다. 이 중에 20조 가량이 부동산과 증권 거래로 인해 발생하는 세수인데요. 무려 5% 정도를 차지합니다. 삼성전자가 3조 이상을 내고 있는 것으로 알려져 있는데요. 전체 예산의 1%에 못 미치네요. 이렇게 보면, 정부 입장에서는 부동산, 주식 거래가 활성화되고 부동산 가격, 기업의 주가 등이 상승하면 세수 확보에 굉장히 좋을 것이라는 당연한 예상을 할 수 있습니다. 반면, 경제 활성화를 위해 이자율을 낮추고 돈을 풀었는데도 이 돈이 다시 은행으로 돌아가서 묶여 버리면 가구 단위에서 시작된 긴축이 결국에는 국가 예산에까지 악영향을 끼치리라고 예상할 수 있습니다.

 위 계산에서는 빠졌지만 부동산의 경우 거래가액이 1억원을 초과할 경우 구간별로 수입인지도 사야 되는데 기본금액이 15만원이니까 위 아파트 매매건수를 고려하면 수입인지 수입만 해도 천억원 수준이네요. 정부에서 강력한 규제를 펼치려고 해도 눈치를 봐야 할 곳이 한 두 군데가 아닐 것 같습니다.

 깜냥은 안되지만 부동산과 주식 공부를 하고 투자를 해 보면서 투자는 어차피 통하는구나 하는걸 많이 느꼈던 참이라 투자일맥(投資一脈)을 테마로 부동산과 주식 이야기를 해 보려고 합니다.

 워렌 버핏옹은 매년 주주에게 보내는 편지를 공개하고 있는데요. 그만의 독특한 표현과 경제 전반에 걸친 혜안에 대해서 살펴 볼 수 있는 좋은 자료입니다. 해자에 대한 비유는 여기서 시작됐는데요. 처음 시작은 86년에 쓴 편지에서 그의 충실한 현금자판기였던 보험회사 가이코(GEICO)에 대해서 설명하면서였습니다. 해자는 예전에 성을 짓고 살던 시절에 적의 침입을 막기 위해  성의 주변을 둘러서 판 못을 말합니다. 판타지 장르의 주 배경이 되는 중세의 성들을 보면 해자를 파 놓았기 때문에 입구가 보통 하나밖에 없어서 성문을 올리고 내리고 하면서 입구를 차단하는 것을 볼 수 있습니다. 입구만 차단되면 갈고리나 사다리 등을 사용한 침투가 아니면 침입하기가 어려운 구조인데요. 기업 입장에서도 경쟁자들이 쉽게 넘볼 수 없는 강력한 경쟁력을 확보하는 것이 중요한데 그 경쟁력을 해자로 비유했던 것이 시작이었습니다. 그럼, 워렌 버핏이 86년의 편지에서 비유했던 내용을 잠깐 보겠습니다.

The difference between GEICO’s costs and those of its competitors is a kind of moat that protects a valuable and much- sought-after business castle. No one understands this moat- around-the-castle concept better than Bill Snyder, Chairman of GEICO. He continually widens the moat by driving down costs still more, thereby defending and strengthening the economic franchise.

 가이코의 경쟁력에 대해서 설명하면서 공고한 경쟁력을 넓혀 가는 것을 일컬어 해자를 넓힌다고 표현하고 있습니다. 이후, 다른 기업에 대해서 설명을 하면서도 인용을 합니다.

 Moreover, both Coke and Gillette have actually increased their worldwide shares of market in recent years. The might of their brand names, the attributes of their products, and the strength of their distribution systems give them an enormous competitive advantage, setting up a protective moat around their economic castles. The average company, in contrast, does battle daily without any such means of protection. As Peter Lynch says, stocks of companies selling commodity-like products should come with a warning label: "Competition may prove hazardous to human wealth."

 코카콜라와 질레트(Gillette)사를 예로 들면서 경제라는 성을 지키는 해자를 구성하는 것이 브랜드 가치가 지닌 힘, 제품이 가지는 특성, 이들 기업이 가지고 있는 유통망 등임을 예로 들고 있습니다. 이어서, 상품같은 제품을 파는 기업들의 주식에는 '경쟁이 심해질 경우 인간의 부 형성에 위해를 끼칠 수 있음'같은 경고문을 붙여야 한다고 말한 피터 린치의 말도 인용합니다. 상품과 제품을 구분해야 이해가 가는 대목인데요. 상품은 물건만 떼서 판매하는 경우 상품이라고 하고 제품은 직접 제조를 하여 만드는 경우 제품이라고 합니다. 당연히, 물건만 떼서 판매하는 경우의 수익률은 미미할테고 경쟁이 심해지면 가격에서 경쟁력이 없이 때문에 도태되기 쉬울 것입니다. 그래서, 브랜드와 제품 경쟁력을 가지고 있는 위 두 기업에 대해서 치켜 세우는 흐름으로 얘기를 한 것입니다.

 같은 방식으로 부동산은 입지라는 것을 중요하게 생각합니다. 주로, 교통, 학군, 환경 등을 입지의 주요소로 꼽습니다. 우리나라에서는 강남구, 서초구, 송파구 강남 3구가 그 대표적인 지역이 되겠습니다. 교통 말 할 것도 없구요. 교육은 대치동을 시작으로 강남8학군까지 역시 두말하면 입 아플 지경입니다. 환경은 한강에 인접해 있고 상권 측면에서 보면 한 때 세계에서 가장 임대료가 비싼 지역으로 꼽혔던 지역이기도 하고 있을 건 다 있어서 어디 나갈 필요가 없는 지역입니다. 진짜 환경적인 측면을 고려하면 오히려 용산구쪽이 더 좋아지지 않을까 싶긴 한데요. 서울뿐만 아니라 지역별로 따져 봐도 입지가 좋은 위치에 있는 곳은 기타 지역과 대비 같은 평형의 시세가 많게는 2배까지도 차이나는 경우를 쉽게 볼 수 있습니다. 부산의 수영구, 해운대구, 동래구, 대구의 수성구, 달서구, 대전의 유성구, 울산의 남구, 광주의 남구 등이 기업으로 치면 코카콜라, 스타벅스, 질레트 등이 아닐까 싶습니다. 신도시는 요즘 같으면 스냅챗이나 테슬라 등 성장성은 보이지만 당장에 수익이 없어서 미래가 불투명해 보이는 그런 곳이 아닐까 싶네요. 부침이 심하고 위험부담은 크지만 큰 수익도 기대할 수 있는 기업과 지역이 되겠습니다.

 주식을 하는 사람들은 주식만 하는 경향이 있고 부동산을 하는 사람은 부동산만 하는 경향이 있는데요. 기업 측면에서의 해자, 부동산 측면에서의 입지만 봐도 좋은 투자를 위한 접근 방식이 크게 다르지 않지 않나 싶습니다.

 서울 부동산 시장이 과열되어 서울 외곽지로 번지고 있다는 소식입니다. 잠깐, 부동산과 관련한 요즘 언론의 제목을 보면 '대출 조여도 새정부 출범 후 부동산 시장 호황', '부동산, 가계부채 대책 빠를수록 좋다', '부동산 호황의 그늘 가계부채 뇌관 터질까 고민하는 문재인 정부', '들썩이는 부동산에 가팔라진 가계대출 5월 6조원 이상 급증'같은 형식으로 대출이 증가하기 때문에 위험하다는 내용이나 정부 정책이 나올 것이다는 예측 등이 주를 이루고 있습니다. 언론은 주로 팩트를 전달하는 역할을 하고 있지만 이 팩트는 이미 발생한 일을 근거로 하고 있습니다. 팩트에 A, B, C가 연결고리를 이루고 있다면 어떤 언론은 AB에 대해서만 이야기를 하고 어떤 언론은 AC에 대해서만 이야기를 합니다. 그래서 행간의 의미를 짚어서 생각해 보는 것이 언론에 휘둘리지 않는 소비자의 자세가 아닐까 싶습니다.

 금융권은 1,2,3금융권으로 구분하고 있습니다. 제1금융권은 일반은행, 지방은행, 특수은행으로 구분되구요. 제2금융권은 증권회사, 보험회사, 저축은행, 새마을금고, 투자신탁회사, 종합금융회사, 신용협동조합 등이 있습니다. 제3금융권은 대부업체, 사채업체 등입니다. 제3금융권은 금리에 관해 따져 볼만한 대상이 아니기 때문에 차치하고 제1금융권과 제2금융권만 보면 올초부터 큰 변화가 없어 보이지만 몇 가지 변화가 생겼습니다.

 올 초부터 집단대출에 관한 규제가 시행됐습니다. 가계대출 급증의 주범으로 집단대출 규제를 꼽았기 때문인데요. 예전에는 새 아파트를 분양받게 되면 까다로운 자격심사 없이 집단대출을 받아 중도금을 치를 수 있었습니다. 그래서, 무이자로 중도금을 치를 수 있는 경우가 대부분이었습니다. 그런데, 이제는 아파트 계약자들이 알아서 중도금을 마련해야 될 상황이 됐습니다.

 이제 원리금을 바로 갚아야 됩니다. 규제가 있기 전까지는 1금융권은 1년, 2금융권은 3년 혹은 최대 5년까지 거치 기간을 두고 대출이 가능했는데요. 1금융권을 시작으로 적용을 하더니 5월 중순부터는 2금융권까지 거치를 비거치로 모두 전환해 버렸습니다. 대신, 증권회사나 종합금융회사 등의 경우에는 은행권 규제를 바로 적용하지 않는 것으로 보입니다. 규모에 따른 적용시기에 차이가 있기는 하지만 상당수 금융권에서 비거치식으로 전환을 해 버리는 바람에 소액으로 투자를 하는 사람이나 실거주 목적으로 집을 사려고 하는 사람들에게 직격탄이 되지 않을까 싶습니다.

 5월에 가계대출이 급증했다는 뉴스 제목을 인용했는데요. 왜 가계대출이 급증했는지에 대한 이유가 보입니다. 거치기간이 사라지기 때문에 일시적으로 주택 수요자가 폭증을 했을 것이라고 추측할 수 있습니다. 6월부터 집을 사게 되면 원리금을 처음부터 갚아 나가야 되니까 상대적으로 유리해 보이는 거치식으로 미리 대출을 일으키고자 하는 수요가 많았을 것이라고 합리적 추측을 할 수 있습니다. 집단대출규제에 해당이 되지 않는 기간인 작년에 분양이 됐던 아파트에 대한 분양권 거래가 활발히 일어났다는 소식은 지난 번에 언급한 적이 있는데요. 정권 교체로 인한 정치적 안정을 베이스로 각종 규제가 적용되는 시점에 맞물려서 부동산 가격 상승이 이루어지지 않았나 하는 겁니다.

 이렇게 보면, 5월의 대출 급증과 부동산 가격 상승이 일시적으로 끝나지 않을까 하는 생각도 해 볼 수 있습니다. 장기적인 추세는 계속해서 데이터를 추가해 가면서 추이를 살펴 봐야겠습니다. 분양권 거래는 입주 전까지 계속될 수 있기 때문에 앞으로 1~2년간은 계속해서 가격에 영향을 미치는 요인이 될 것 같지만 신규 분양이나 신규 거래건에 대해서는 이번 달부터 본격적으로 적용되는 규제를 보면 마냥 낙관적으로 상승할 것이라고 보기는 힘들기 때문입니다.

 풍선효과라는게 있는데요. 한 개의 풍선을 A,B 2개 구역으로 나눴을 때 A로 치우쳐 있던 풍선을 쥐어짜면 풍선 전체가 작아지는게 아니라 A만 작아지고 B는 A가 줄어든만큼 동일한 양으로 커지는 현상을 말합니다. 1금융권부터 규제가 시작되니까 2금융권 대출이 급증했다는 내용이 그 적절한 예가 아닌가 싶은데요. 이제는 2금융권 대출까지 같은 내용을 적용하기 시작했기 지켜봐야겠지만 6월부터는 5월의 급증한 수준을 따라가지는 못할 것 같습니다.

 주식 투자를 하는 사람들에게 격언처럼 내려오는 말 중에 하나가 '소문에 사고 뉴스에 팔라'는 말이 있습니다. 뉴스가 그만큼 후행한다는 뜻인데요. 부동산 관련 뉴스도 이렇게 후행할 수 밖에 없기 때문에 위에서 언급한 대로 행간의 의미를 제대로 짚어서 평가해 보는 자세가 중요할 것 같습니다. 사실, 매일 새로운 뉴스를 생산해야 하는 언론의 입장에서 보면 이렇게라도 기사를 내야 하는 것이 그들의 '업'이 가진 숙명일 수밖에 없다고 보지만 저같은 삐딱한 시선으로 언론을 보는 입장에서는 '부동산 각종 규제로 인한 영향에 대해 당분한 지켜 봐야 할 것' 정도의 기사로 1분기정도는 두고 봐야 하지 않을까 하는 생각입니다.

 올초에는 조용하던 부동산 시장이 갑자기 서울을 시작으로 움직이고 있습니다. 증시, 부동산 공히 대통령의 부재로 인한 불확실성이 문재인 대통령 당선으로 해결되면서 이를 긍정적인 시그널로 받아 들이면서 기존의 추세를 그대로 유지하면서 상승하는 모습인데요. 아무래도 집권여당이었던 새누리당 혹은 자유한국당의 정책과는 다른 노선으로 부동산, 주식 등 투자 환경 조성에 관련한 정책을 펼칠 가능성이 높기 때문에 관련 내용을 알아 보려고 합니다.

 우리나라 부동산 보유세는 재산세와 종합부동산세(이하 종부세)의 2가지로 나누어집니다. 재산세는 주택 공시가격에 따라 0.1~0.4%의 초과누진세율을 적용합니다. 종부세는 공시가격 9억원이 넘는 1주택 소유자나 5억원이 넘는 토지 소유자 혹은 보유한 부동산의 총 공시가격의 합이 6억원이 넘는 경우에 부과합니다. 종합부동산세는 참여정부 시절에 부동산 투기를 억제할 목적으로 2005년부터 시행된 세금입니다. 6월 1일 기준으로 등기부등본 상의 주인이거나 그 이전에 등기 신청이 이루어졌을 경우 세금을 납부해야 합니다.

 그런데, 자유경제체제에서 가격의 형성은 시장에 의해서 결정되기 때문에 팔리는 가격이 가격이라는 논리가 동일하게 적용될 수도 있습니다. 흔히 예를 드는게 모 백화점 직원이 모피코트의 가격이 200만원인데 실수로 2천만원을 붙였다가 200만원하던 시절에는 파리만 날리던게 2천만원으로 바꿨을 때 불티나게 팔리더라는 얘긴데요. 시장이 인정하는 가격이 정가가 되버리는 기이한 현상이 불합리해 보이지만 발생을 하고 있습니다. 소득 불균형을 해소하기 위한 방법으로 재산이 많은 사람에게 세금을 더 내라는 취지로 종합부동산세를 도입했으나 오히려 집주인이 세금 낼 것을 감안하여 월세를 더 올리는 방식으로 세입자에게 전가하는 방법을 취하더라는 겁니다.

 이런 얘기를 하는 이유는 이번에 들어선 정권에서도 과거의 이러한 이력을 파악하고 있기 때문에 시장에 최대한 충격을 덜 주는 방향으로 정책을 고안할 것이기 때문입니다. 대표적인 예가 이재명 시장이 경선 때 제안했던 국토보유세, 토지배당, 지역화폐 패키지 같은 건데요. 이재명 시장은 국토보유세를 신설하면서 종부세를 폐지하겠다고 공약을 걸었죠. 일종의 당근과 채찍 전략이자 낙수효과를 노린 공약인데요. 일부 부자들이 가지고 있는 대다수의 땅에 대해서 국토보유세를 매기면 일부 부자들이 내는 세금은 늘어나고 대다수의 서민들 역시 보유세를 내지만 상대적으로 적은 금액을 내되 토지배당 개념으로 지급되는 금액은 일괄적으로 30만원을 줘서 낸 국토보유세보다 더 받게끔 유도한다는 전략입니다. 이렇게 되면 95%의 국민은 혜택을 보고 돌려받는 돈보다 더 내는 사람은 5%에 불과하다는 주장입니다. 이런 식의 유도가 얼핏 좋아 보이는 이유는 대다수의 국민에게 환급 개념으로 낸 세금이 돌아가는 점 때문에 당근과 채찍이 공존하기 때문에 저항이 덜할 것이라는 점입니다.

 이를, 공공부문 일자리를 늘여서 경기 진작으로 연결시키겠다는 의도와 연결시킨다면 이번 정부에서도 만지작거리고 있지 않을까 생각되는 정책일 것 같기도 합니다. 공공부문 일자리 창출 역시 낙수효과를 노린 것으로 일자리가 늘어야 구매력도 생기고 결국에는 전체적인 경기의 선순환 구조로 갈 것이라는 희망으로 추진하는 정책인 것 같은데요. 하지만, 강한 억제력을 도입하지 않으면 결국에는 다시 소수의 다량 토지 소유자들이 그 비용을 전가하려는 시도가 월세나 전세 가격 상승으로 이어져서 이것을 동력으로 다시 부동산 시장을 상방으로 끌어 올리고 서민들의 팍팍한 가슴에 물 한방울 떨어 뜨려서 더 목마르게 만들지 않을까 하는 생각이 듭니다. 시장의 방향성에 대해서는 의심의 여지 없이 성장을 목표로 한다면 어느 정도의 인플레이션은 어쩔 수 없고 상방으로 봐야 할테고 그렇다면 오히려 시장의 원리를 해치지 않으면서 서민의 삶이 나아지는 정책을 고안해야 하지 않을까 생각해 봅니다.

 앞서 LTV, DTI의 용어에 대한 정의와 규제가 이루어질 경우 어떤 영향이 생길 지 살펴 봤는데요. 오늘은 DSR의 의미는 무엇이며 도입할 경우 어떤 영향을 미치게 될 지 알아 보도록 하겠습니다. 

 DSR은 Debt Service Ratio를 줄인 말로 DTI와 유사하지만 연간 전체 금융부채 상환액의 기준이 업그레이된 버전입니다. 총부채원리금상환비율이라고 하는데요. 이 기준이 적용되면 주택담보대출 원리금뿐 아니라 모든 금융권 대출 원리금까지 합산해서 대출 가능 여부를 판단하게 됩니다. 국민은행이 앞장서서 도입을 하기로 했는데요. 모든 금융권 대출 중 연간 원리금 상환액이 연소득의 세 배를 넘으면 대출을 제한한다는 기준을 적용하기로 했습니다. 대출을 더 깐깐하게 보고 해주겠다는 얘기겠죠.
 현행 DTI가 60%인데요. 연봉이 5천만원인 사람이 대출을 하려면 연간 가능한 원리금 비중은 3천 6백만원이 될 것입니다. DSR을 국민은행이 도입한 수준으로 적용해 본다면 300%이기 때문에 대출 가능한 금액은 1억 5천만원이 되는데요. 얼핏 보면, DSR이 더 좋은 것으로 볼 수 있으나 추가로 고려해야 할 것이 기존에 가지고 있던 대출의 원리금을 모두 포함해야 한다는 겁니다. 가령, 제가 5천만원의 마이너스 통장을 가지고 있다고 한다면 마이너스 통장의 사용유무와는 상관없이 DSR 기준에는 포함이 되구요. 사용을 해서 이자가 나가고 있다면 이자 비용도 합산해야 됩니다. 자동차 대출, 신용 대출 모든 대출을 고려하기 때문에 실제 상환하는 원리금이 기존에 많이 있었다면 대출이 가능한 비율도 줄게 됩니다. DTI의 경우는 기타 대출의 경우 추정이자만 고려하기 때문에 상대적으로 적용되는 기준이 덜 까다롭죠. 

 하지만, 본격적인 게임의 시작은 아직 먼 것 같습니다. 경제 관련 부처의 인사가 다 포진하고 나면 굵직굵직한 정책을 비롯해서 이런저런 사건이 터지겠죠. 시장은 언제나 대응이 중요하니까요. 눈에 불을 켜고 쳐다 볼 일입니다. 

 정권이 바뀌고 나서 이제 부동산 관련 규제에 나설 조짐인가 봅니다. 문재인 정부에서 대선 공약을 통해 밝혔거나 인터뷰 등에서 밝혔던 내용들이 어떤 규제로 다가오게 될 지 한 번 톺아 보겠습니다.

 먼저, 의미부터 짚어 보고 강화하면 어떤 효과가 생길지 생각해 보겠습니다.

LTV는 집을 구해 본 적이 있다면 흔히 들어 봤을 용어인데 Loan to Value Ratio의 머리글자를 따서 LTV라고 부릅니다.  주택을 담보로 금융기관에서 대출을 할 때 담보물 즉, 주택의 가격에 대한 대출액의 비율을 말합니다. 현재는 이 비율이 70%인데요. 가격이 2억원인 주택을 매입하면 현행 기준으로는 1억 4000만원을 대출할 수 있는데 실제 여기에 전세권, 선순위저당권, 임차보증금, 소액임차보증금 등을 제하고 책정하기 때문에 1억 4000만원보다는 적은 금액의 대출이 가능하게 됩니다.

 DTI는 Debt To Income. 쉽게 말하면 연간 벌어들이는 수입에서 얼마나 많은 빚(원금과 이자)을 지고 있는가를 나타낸 비율이라고 보면 되겠습니다. 우리말로 총부채상환비율이라고 하는데요. 예를 들어, 총소득이 5천만원인 사람의 연간 원리금 상환 총액이 2천5백만원이라고 하면 DTI는 딱 50%가 됩니다. 그래서 DTI를 40%로 규제한다고 하면 연소득이 5천만원인 사람한테는 연간 원리금 상환액을 총 2천만원까지만 제한해서 대출해주겠다는 의미가 됩니다. 연간 소득에서 연간 원리금 상환이 차지하는 비율을 뜻하는 것이기 때문에 대출 기간을 20년, 30년 장기로 하면 대출한도를 조정할 수 있습니다. 1년내 상환해야 할 원리금이 2천만원이라면 10년으로 늘이면 정확히 비율대로 나눠지지는 않겠지만 연간 2백만원 정도로 줄기 때문에 대출여력이 더 생기게 되는 것이죠.

 당장 주택을 구매할 때 일으킬 수 있는 대출금액 한도가 줄어들기 때문에 주택구매수요가 줄게 될 것입니다. 수요가 줄면, 당연히 주택가격이 떨어질테구요. 정부에서는 이 지점을 노리고 시도할 가능성이 큽니다. 요즘, 수도권을 기준으로 분양권 광풍이라는둥 집값이 올랐다는둥 얘기가 많은데요. 이런, 흐름이 이어지면 가장 먼저 시도할 규제책 중에 하나가 아닌가 합니다. 하지만, 모든 정책에 이면을 고려해서 시도해야 되는데요. 그 동안 숱한 정권을 거치면서 정책 의도와는 상관없이 시장이 흘러갔던 적이 많았기 때문입니다. 당장, 고려해야 될 것이 주택구매수요가 줄면 다시 전세, 월세를 찾을 수 밖에 없는 사람들이 생기는데 이 수요는 결국 전세가격과 월세가격 상승으로 이어지기 때문입니다. 그리고, 전세가격의 상승은 필연적으로 다시 주택가격의 상승으로 이어질 수 밖에 없을 것입니다. 그래서, 정부에서 드라이브를 걸고 있는 정책이 임대주택 사업인데요. 임대주택을 만들기도 하고 기존 주택이나 아파트 등을 매입해서 임대를 놓기도 하는 등의 방법으로 위의 임대 수요를 흡수하려는 전략입니다. 그런데, 기존 집주인에게 돌아 가는 혜택이 크지 않아서 사업이 확대되기는 힘들 것 같구요. 줄다리기 하듯이 규제를 강화했다가 완화했다가 하는 것보다는 아예 고정을 하는 것이 서민 입장에서 대응하기 더 쉬울 것 같습니다. 그리고, 지독한 디플레이션을 바라는 정부가 아니라면 성장을 담보로 하는 국가라면 인플레이션에 따르는 자연스러운 가격 상승은 어쩔 수 없다고 보는게 맞지 않을까 싶습니다. 지역적인 가격 차이도 어쩔 수 없을테고요. 오히려, 물가상승률에 맞는 소득을 보장하는 방법을 고민하는 것이 올바른 방향이 아닐까 생각됩니다. 집값이 올라도 구매력이 생기면 해결이 되니까요. 이 무한루프같은 고민의 고리를 어떻게 해결해 나갈지 궁금하네요.