부동산 대출 관련 규제 중 DSR의 뜻과 도입시 영향

 앞서 LTV, DTI의 용어에 대한 정의와 규제가 이루어질 경우 어떤 영향이 생길 지 살펴 봤는데요. 오늘은 DSR의 의미는 무엇이며 도입할 경우 어떤 영향을 미치게 될 지 알아 보도록 하겠습니다. 

DSR의 의미

 DSR은 Debt Service Ratio를 줄인 말로 DTI와 유사하지만 연간 전체 금융부채 상환액의 기준이 업그레이된 버전입니다. 총부채원리금상환비율이라고 하는데요. 이 기준이 적용되면 주택담보대출 원리금뿐 아니라 모든 금융권 대출 원리금까지 합산해서 대출 가능 여부를 판단하게 됩니다. 국민은행이 앞장서서 도입을 하기로 했는데요. 모든 금융권 대출 중 연간 원리금 상환액이 연소득의 세 배를 넘으면 대출을 제한한다는 기준을 적용하기로 했습니다. 대출을 더 깐깐하게 보고 해주겠다는 얘기겠죠.
 현행 DTI가 60%인데요. 연봉이 5천만원인 사람이 대출을 하려면 연간 가능한 원리금 비중은 3천 6백만원이 될 것입니다. DSR을 국민은행이 도입한 수준으로 적용해 본다면 300%이기 때문에 대출 가능한 금액은 1억 5천만원이 되는데요. 얼핏 보면, DSR이 더 좋은 것으로 볼 수 있으나 추가로 고려해야 할 것이 기존에 가지고 있던 대출의 원리금을 모두 포함해야 한다는 겁니다. 가령, 제가 5천만원의 마이너스 통장을 가지고 있다고 한다면 마이너스 통장의 사용유무와는 상관없이 DSR 기준에는 포함이 되구요. 사용을 해서 이자가 나가고 있다면 이자 비용도 합산해야 됩니다. 자동차 대출, 신용 대출 모든 대출을 고려하기 때문에 실제 상환하는 원리금이 기존에 많이 있었다면 대출이 가능한 비율도 줄게 됩니다. DTI의 경우는 기타 대출의 경우 추정이자만 고려하기 때문에 상대적으로 적용되는 기준이 덜 까다롭죠. 

DSR 도입시 영향

 DSR을 도입하면 순기능으로는 가계부채를 조절하는데 효과적일 수 있습니다. 역기능으로는 DTI의 경우와 동일한 양상이 펼쳐질테구요. 국민은행이 선제적으로 300%를 적용해서 한다고는 하지만 대출을 원하는 사람에게는 굉장히 우호적인 수준의 정책이구요. 적용되는 비율이 80%, 150%, 300% 등에서 결정되리라는 얘기도 있으니까 국민은행보다 훨씬 까다로운 방향으로 정책이 흘러 간다면 기존에 대출이 있던 사람들이라면 신규 대출이 굉장히 어려워질 수도 있습니다. 당연히, 구매력이 감소하기 때문에 부동산 경기 침체로 이어질 수도 있을 겁니다. 
 가계부채가 계속 증가하고 있는 가운데 DSR은 유보적인 반면 LTV, DTI를 건드려야 한다는 얘기가 나오는데 일각에서는 또 늘어난 가계부채의 절반이 집단대출이나 2금융권 대출이기 때문에 LTV나 DTI와는 상관이 없다는 주장도 있습니다. 바꿔 생각해 보면 집단대출의 증가를 억제하면 부채 증가분을 상당부분 해소할 수 있는건데요. 그래서, 사실 작년 말부터 집단대출 규제가 들어간 바 있습니다. 그로 인해 분양권 시장이 위축될 것이라는 예측이 많았는데 올해 뚜껑을 열어 본 바로는 오히려 규제에 해당되지 않는 시기에 분양했던 분양권 거래가 활발해지면서 분양권 시장이 활성화되버렸습니다. 시장이 얼마나 청개구리같은지 알 수 있는 대목입니다. 

 하지만, 본격적인 게임의 시작은 아직 먼 것 같습니다. 경제 관련 부처의 인사가 다 포진하고 나면 굵직굵직한 정책을 비롯해서 이런저런 사건이 터지겠죠. 시장은 언제나 대응이 중요하니까요. 눈에 불을 켜고 쳐다 볼 일입니다.