부동산 LTV, DTI의 뜻과 규제로 인한 영향

 정권이 바뀌고 나서 이제 부동산 관련 규제에 나설 조짐인가 봅니다. 문재인 정부에서 대선 공약을 통해 밝혔거나 인터뷰 등에서 밝혔던 내용들이 어떤 규제로 다가오게 될 지 한 번 톺아 보겠습니다.

 먼저, 의미부터 짚어 보고 강화하면 어떤 효과가 생길지 생각해 보겠습니다.

1. LTV(Loan to Value Ratio, 주택담보대출비율) 

LTV는 집을 구해 본 적이 있다면 흔히 들어 봤을 용어인데 Loan to Value Ratio의 머리글자를 따서 LTV라고 부릅니다.  주택을 담보로 금융기관에서 대출을 할 때 담보물 즉, 주택의 가격에 대한 대출액의 비율을 말합니다. 현재는 이 비율이 70%인데요. 가격이 2억원인 주택을 매입하면 현행 기준으로는 1억 4000만원을 대출할 수 있는데 실제 여기에 전세권, 선순위저당권, 임차보증금, 소액임차보증금 등을 제하고 책정하기 때문에 1억 4000만원보다는 적은 금액의 대출이 가능하게 됩니다.

2. DTI(Debt To Income , 총부채상환비율)

 DTI는 Debt To Income. 쉽게 말하면 연간 벌어들이는 수입에서 얼마나 많은 빚(원금과 이자)을 지고 있는가를 나타낸 비율이라고 보면 되겠습니다. 우리말로 총부채상환비율이라고 하는데요. 예를 들어, 총소득이 5천만원인 사람의 연간 원리금 상환 총액이 2천5백만원이라고 하면 DTI는 딱 50%가 됩니다. 그래서 DTI를 40%로 규제한다고 하면 연소득이 5천만원인 사람한테는 연간 원리금 상환액을 총 2천만원까지만 제한해서 대출해주겠다는 의미가 됩니다. 연간 소득에서 연간 원리금 상환이 차지하는 비율을 뜻하는 것이기 때문에 대출 기간을 20년, 30년 장기로 하면 대출한도를 조정할 수 있습니다. 1년내 상환해야 할 원리금이 2천만원이라면 10년으로 늘이면 정확히 비율대로 나눠지지는 않겠지만 연간 2백만원 정도로 줄기 때문에 대출여력이 더 생기게 되는 것이죠.

3. LTV, DTI 규제를 강화의 효과

 당장 주택을 구매할 때 일으킬 수 있는 대출금액 한도가 줄어들기 때문에 주택구매수요가 줄게 될 것입니다. 수요가 줄면, 당연히 주택가격이 떨어질테구요. 정부에서는 이 지점을 노리고 시도할 가능성이 큽니다. 요즘, 수도권을 기준으로 분양권 광풍이라는둥 집값이 올랐다는둥 얘기가 많은데요. 이런, 흐름이 이어지면 가장 먼저 시도할 규제책 중에 하나가 아닌가 합니다. 하지만, 모든 정책에 이면을 고려해서 시도해야 되는데요. 그 동안 숱한 정권을 거치면서 정책 의도와는 상관없이 시장이 흘러갔던 적이 많았기 때문입니다. 당장, 고려해야 될 것이 주택구매수요가 줄면 다시 전세, 월세를 찾을 수 밖에 없는 사람들이 생기는데 이 수요는 결국 전세가격과 월세가격 상승으로 이어지기 때문입니다. 그리고, 전세가격의 상승은 필연적으로 다시 주택가격의 상승으로 이어질 수 밖에 없을 것입니다. 그래서, 정부에서 드라이브를 걸고 있는 정책이 임대주택 사업인데요. 임대주택을 만들기도 하고 기존 주택이나 아파트 등을 매입해서 임대를 놓기도 하는 등의 방법으로 위의 임대 수요를 흡수하려는 전략입니다. 그런데, 기존 집주인에게 돌아 가는 혜택이 크지 않아서 사업이 확대되기는 힘들 것 같구요. 줄다리기 하듯이 규제를 강화했다가 완화했다가 하는 것보다는 아예 고정을 하는 것이 서민 입장에서 대응하기 더 쉬울 것 같습니다. 그리고, 지독한 디플레이션을 바라는 정부가 아니라면 성장을 담보로 하는 국가라면 인플레이션에 따르는 자연스러운 가격 상승은 어쩔 수 없다고 보는게 맞지 않을까 싶습니다. 지역적인 가격 차이도 어쩔 수 없을테고요. 오히려, 물가상승률에 맞는 소득을 보장하는 방법을 고민하는 것이 올바른 방향이 아닐까 생각됩니다. 집값이 올라도 구매력이 생기면 해결이 되니까요. 이 무한루프같은 고민의 고리를 어떻게 해결해 나갈지 궁금하네요.