투자일맥 부동산과 주식 - PBR, BPS와 주택 가격

 PBR은 Price Book-value Ratio 즉, 주당순자산비율을 의미하는데요. Price는 주식의 현재 가격을 뜻하고 Book-Value는 장부가치 혹은 순자산을 의미하는데 이는 대차대조표에서 총자산에서 총부채(유동부채+고정부채)를 차감한 후의 금액을 말합니다. 회사가 망하면 일단 총자산에서 부채를 우선 변제해야 되고 그리고 남은 것이 순자산이 되는 것인데요. 이 순자산을 주식수로 나누면 BPS(Book-value Per Share) 즉, 주당순자산가치를 측정할 수 있고 BPS를 다시 주식 가격으로 나누면 주당순자산비율을 알 수 있습니다. 예를 들어, 100만원의 순자산이 있는 기업이 100개의 주식을 발행했다면 BPS는 1만원이 되구요. 이 주식의 가격이 3만원에 거래되고 있다면 PBR은 3이 될 것입니다.

 실제 상장폐지를 자진해서 추진하는 경우에는 회사가 견실해서 주당순자산 가치를 지켜서 주식 가격을 쳐 줄 가능성이 높은데요. 아트라스BX같은 경우가 그렇습니다. 주당순자산가치(BPS)가 5만원 정도 되는데 실제로 그 가격대로 청산을 시도했다가 소액주주들의 반발로 진행되지 못했습니다. 지금 청산을 받는 것보다 향후 성장을 통해서 얻어낼 수 있는 수익이 너무 뻔해 보이기 때문에 소액주주들이 반대하는 것인데요. 이런 반발에도 불구하고 장기간 유통주식이 적어진 상태를 유지하면 또 상장폐지 요건을 충족한다고 하니 아트라스BX 쪽의 의도대로 진행이 되지 않을까 싶긴 합니다.

 하지만, 대부분의 경우 상장폐지가 된다거나 기업을 청산해야 하는 상황에 처해 있다면 주식 가격은 이미 폭락할대로 폭락해 있을 것이고 기업 자체도 적자로 인해서 자본잠식을 하고 있는 상태일 가능성이 크기 때문에 실제 주주 입장에서 가지고 갈 수 있는 폭은 크지 않을 것입니다. 예외도 있는데요. 기업이 가진 자산 가치를 제대로 평가하지 않았을 경우가 있을 수 있습니다. 최근에 부산주공이라는 주식이 비슷한 형태로 소문을 타서 올라갔던 것 같은데요. 자산재평가를 한다는 소식에 더해서 실제 가치보다 부풀려진 가격으로 평가가 될 것이라는 이상한 소문까지 더해서 급등을 한 경우입니다. 실제, 기업은 최근 2년간 적자를 내고 있구요. 흔히, 말하는 세력의 농간으로 볼 수도 있겠습니다. 주식농부로 유명한 투자자 박영옥씨가 투자한 대한방직도 비슷한 경우로 한 때 자산재평가를 이슈로 급등했다가 장기간 조정을 거쳤다가 또 급등을 하는 모양을 보이고 있습니다. 이 기업도 최근 몇 년간 계속 적자를 내고 있지만 PBR은 0.5 정도에 불과합니다. 개인적으로는 이 주식으로 용돈벌이를 잠깐 했었지만 기업 자체가 그야말로 계속기업으로서의 가능성이 있는 것인가에 대한 회의로 물러났던 적이 있습니다.

 이렇게 주식회사가 앉아 있는 땅값을 재평가하는 것만으로도 자산주를 테마로 주식의 가격이 오르기도 하는데요. 그렇게 보면, 부동산과 주식의 거리가 그렇게 멀리 떨어져 있지 않다는 사실을 쉽게 알 수 있습니다. 자산가치 평가가 중요한 이유는 대개 기업은 부동산 투기를 목적으로 땅을 매입하는 것이 아니라 공장 건설  및 사업 운영을 위해 땅을 사서 짓기 때문에 특별한 이유가 아니면 10년, 20년을 자연스럽게 사용하게 됩니다. 그 와중에 해당지역이 발전을 꾸준히 했다면 당연히 가격이 오를테구요. 사업장을 더 키우기 위해서 외곽으로 빠지더라도 더 큰 이익을 보고 옮길 수 있게 되는 것입니다.

 공장을 차치하고라도 온전히 부동산을 통한 임대 수익과 시세 차익을 위해 운영하는 기업도 있는데요. 에이리츠, 모두투어리츠, 케이탑리츠같은 리츠 관련 기업들입니다. 비교적 큰 금액이 들어가는 부동산 투자에 비해 소액으로도 투자할 수 있고 투명하게 제대로 운영하는 기업이라면 큰 부담없이 접근할 수 있는 주식들입니다. 매년, 배당도 은행이자에 비해 2~3배 이상을 지급하는 곳도 있고 크게 관계없는 테마에 편승해서 같이 올라주기도 해서 소액으로 접근하기에 괜찮은 주식입니다. 이익이 잘 나는지 좋은 곳에 위치한 부동산을 가지고 있는지 꼼꼼히 확인해 보는 것은 필수겠죠.

 아파트의 경우도 평당 가격으로 가치를 많이 평가하는데요. PIR이라고 개인소득 대비 아파트 가격을 나타내는 지수가 있는데 이 PIR은 주식의 PER과 비교하는게 오히려 더 맞을 것 같구요. 아파트같은 경우는 교통, 학군, 상권, 환경 등을 고려한 결과 비슷한 입지에 있는데도 평가가 다르게 나온다면 접근해 볼 수 있겠습니다.

 변동성이라는 것이 있는데요. 주식의 경우에는 변화무쌍해서 뉴스에 따라 폭락하면 하루만에도 가치가 -30%까지 떨어지는 경우도 있고 기업 실적이 예상보다 기적적인 수준으로 오르는 어닝서프라이즈를 보일 경우 +30%까지 가는 경우도 흔하고 심지어 며칠간에 걸쳐서 계속해서 상한가를 반복해서 주식 가격이 2~3배 이상 오르는 경우도 많습니다. 반대로, 주택 가격은 변동성이 굉장히 떨어지는 편입니다. 그래서 상대적으로 더 안전자산으로 생각하는데요. 하지만, 자세히 들여다 보면 동별, 층별 시세차이가 큰데 결국에는 평균으로 데이터가 나오기 때문에 변동폭이 적은 것처럼 보일 수 있습니다. 주식에 비해서는 변동폭이 적은 편이긴 하지만 기본 자산 가격이 워낙 크기 때문에 적어질 수 밖에 없지 않나 싶네요. 주식 가격이 미국의 버크셔 헤서웨이처럼 주당 3억 가까이 한다면 똑같이 변동성이 작아질 수 밖에 없겠죠. 투자의 눈으로 바라보면 주식이나 비슷하게 적용해 봐야할 부분이 한 두가지가 아니기 때문에 기회가 닿는대로 연재를 해 보도록 하겠습니다.