세상을 해석하는 남자

 주식을 처음 시도하려고 하면 어디에선가 가르침을 찾게 마련입니다. 저는 이런저런 책을 많이 봤었는데요. 공통적으로 개념을 짚고 넘어가자는 부분이 어디까지가 투자이고 어디까지가 투기인가하는 부분입니다. 한자로는 각각 던질 투 자에 재물 자 자를 쓰고 같은 투자에다가 틀 기 자를 씁니다. 한자를 그대로 해석해 보면 투자는 자본을 던지는 것이고 투기는 기회를 던지는 것입니다. 자본을 투자한다는 의미에서 투자를 좋게 보고 기회를 보고 돈을 던진다는 것을 보고 투기를 나쁘게 보는 경향이 있는데요. 자본시장의 흐름을 구성하는 요소라는 점에서는 큰 차이는 없는것 같습니다.
 유럽의 머니 트레이더로 유명한 보도 섀퍼의 돈이라는 책을 보면 투자와 투기의 구분을 투입된 자본에 의해서 수익이 일정기간마다 발생하는 경우는 투자이고 그 반대의 경우는 투기라고 이야기를 합니다. 이렇게 보면, 주식은 그 자체로 투기인 셈입니다. 1년에 한 번 나올지 말 지 모르는 배당금을 빼면 이렇다할 확실한 수익이 없기 때문입니다. 부동산은 어떨까요? 부동산은 여러 형태로 투자할 수 있는데 미래가치를 예측해서 여러 채를 사서 묵혀 놓는다면 투기이지만 월세를 놓아 매월 일정한 소득을 얻을 수 있다면 투자가 되는 것입니다.
 요즘 바뀐 정권에서 제안했던 부동산 대책이 실제로 집행이 되지 않을까 하면서 언론에서 연일 보도하고 있습니다. 최근의 과열지역에 대한 핀셋규제는 시작이고 이제 보유세 증세로 옮겨갈 것으로 점쳐 지고 있습니다. 그래서, 한번쯤은 고민에 빠지게 됩니다. 전세가율이 오르기만 하면 발생하는 갭투자가 과연 투자인가 투기인가 하는 고민에서부터 보유세 증세가 올바른 부동산 규제의 방향인가 하는 고민까지 말입니다.
 특히, 갭투자에 대한 우려의 시선을 보내는 보도가 많은데요. 갭투자에 대해 간단하게 설명을 하면 매매가와 전세가와의 가격 차이가 굉장히 미세하게 좁혀진 경우 전세를 끼고 매매를 하면 실제 투자금액은 1천만원 내외에서도 가능하게 되는데요. 이런 투자 방법을 갭투자라고 합니다. 간격이 굉장히 좁혀진 경우에는 돈을 한 푼도 들이지 않아도 되는 무피투자도 가능하구요. 전세가가 매매가를 추월해 버리는 역전세의 경우에는 오히려 수익을 얻으면서 투자를 할 수도 있습니다. 자극적인 어떤 기사에서는 대학생이 나서서 2억원으로 아파트 20채를 마련했다는 식으로 소개도 나오더군요.
 이런 혼란스러운 이야기들 가운데 무엇이 진정한 투자인가를 고민해 보지 않을 수가 없습니다. 이를 해결하기 위해서 저는 건전한 경제활동을 유지하기 위한 부채비율을 고려하는 것이 이 두가지 애매한 개념을 들고 올 필요없이 투자에 대한 고민을 정리해 볼 수 있는 실마리가 될 수 있으리라고 생각합니다.

 삼성전자는 부채비율이 40% 내외에서 움직이고 있습니다. 부채비율은 자기자본에서 부채가 차지하는 비율을 듯합니다. 삼성전자가 100만원의 자산으로 운영을 하고 있다면 이 중 40%는 은행에서 대출한 돈으로 운영하고 있다는 뜻이 됩니다. 반면, LG전자는 부채비율이 180%인데요. 자기자본이 100만원이면 부채가 180만원이고 총자산은 280만원으로 운영한다는 뜻입니다. 당연히 이 부채비율은 낮을수록 좋구요. 기업 특성에 따라 비율을 달리 봐야할 경우도 있습니다. 케이탑리츠와 같은 부동산 관련주는 개인이 임대사업을 하는 것처럼 은행에서 큰 비율의 돈을 빌려서 사업을 하거든요. 그럼에도 불구하고 부채비율이 LG전자와 비슷한 수준이네요.
 개인이 사업을 하는 방식도 비슷합니다. 개인적으로 모아 놓은 투자금이 있을 것이구요. 나머지는 대출을 통해서 운영을 하겠죠. 이렇게, 전체적인 흐름을 보면 우리가 쉽게 접하는 상장기업이나 영세한 가게나 기본적인 운영 흐름에는 큰 차이가 없어 보입니다.
 적다 보니까 길어져서 다음에 이어서 투자와 투기의 구분이 어디까지인지 생각해 보겠습니다.

 주식을 보유하다보면 이런저런 통지를 받게 되는 경우가 있는데요. 저도 오랫동안 주식을 보유하고 사고 팔고 하다보니 배당 관련 통지 말고 인적분할을 하겠다는 통지가 와서 살짝 당황했던 적이 있습니다. 그 때, 가지고 있던 주식은 딱히 분할에 대한 명분이나 목적이 크게 없는데도 불구하고 진행을 하는 거라서 굉장히 찝찝했었는데요. 실제 분할이 진행이 되고 나서도 분할로 효과는 미미했고 오히려 주가는 바닥을 기는 현상을 보고 얘네들은 대체 왜 이런 결정을 했는가 고민에 빠졌던 기억이 있습니다. 삼성이 비슷한 내용으로 앨리엇 매니지먼트에서 압박을 받은 적이 있는데요. 인적분할하고 지주회사로 전환하라는 요구였습니다. 그래서, 인적분할과 물적분할로 나뉘는 기업 분할 방식에 대해서 살짝 알아 보려고 합니다.

  기업을 분할하는 방식은 크게 인적분할과 물적분할 두가지로 나뉘어집니다. 이 두가지를 설명하기 위해 주로 가로로 쪼개느냐, 세로로 쪼개느냐의 방식으로 설명을 하는데요. 인적분할의 경우는 세로로 쪼개는 방식입니다. 주주입장에서는 아메바를 쪼개면 동일한 크기의 아메바가 2개가 생겨나는것처럼 인적분할을 하게 되면 동일한 지분의 2개의 기업을 소유할 수 있게 됩니다. 대신에 절대적 가치는 반으로 뚝 떨어지겠죠. 원래 100만원치 주식 100주를 가지고 있었다면 쪼개지는 2개의 기업에 대해 A기업의 60만원치 주식 60주, B기업의 주식 40만원치 40주 이런 식으로 쪼개지는 겁니다. 분할 비율에는 차이가 있을 수 있는데 위와 같은 형태로 쪼개진다고 보면 됩니다. 주식계좌를 보면 모기업만 기존대로 남아 있고 신설기업은 새로 잡히기 때문에 모기업은 수익률이 필수적으로 마이너스가 나고 신설기업은 무조건 플러스가 나는 이상한 상태로 넘어 갑니다. 그래서, 쪼개진 이 두 기업의 주식수와 금액을 합쳐봐야 원래 매수한 기업 기준 수익률이 얼마나 되는가를 가늠할 수가 있습니다.

  물적분할은 인적분할과는 반대로 가로로 쪼개는 방식입니다. 가로로 쪼개서 남는 윗덩어리는 모기업이 유지하고 아래 덩어리는 비공개 회사로 남게 됩니다. 또, 모기업이 주식을 100% 보유하게 되는 것입니다. 모회사와 자회사로 분리되어 모회사가 자회사를 거느리게 되는 것입니다.

 기업분할을 하는 이유는 사업군별로 매출액의 차이가 크거나 독립된 개별 사업들의 규모가 워낙 커져서 한 개의 업체로 끌고 가기에는 너무 무겁다고 생각될때 진행을 하게 됩니다. 그래서, 부실 사업을 정리하는 용도로도 쓰고 정리를 해서 지주회사를 세우는 등의 목적으로도 활용합니다.

 최근, SK케미칼이 인적분할을 통한 지주회사 전환 선언을 했는데요. 위에서 예를 든 것과 같이 일정 비율로 주식을 나누고 투자회사인 SK케미칼홀딩스를 만들고 사업회사를 따로 설립해서 변경상장한다는 내용입니다. 이렇게 되면, 상장회사는 2개가 되고 가치도 비율대로 나눠지게 됩니다. 실제, 주식 가격에 미치는 영향은 미미할 것으로 보이구요. 어차피 향후 사업성과에 따라 갈 것 같습니다. 주식가격이 1만원이었다면 4:6 비율이면 4천원, 6천원짜리 주식 2가지로 쪼개지는 것입니다.

 반면, 물적분할의 경우는 주식이 나눠지는 것은 아니고 기업가치에도 변화는 없지만 부실사업을 떨어 내고 성장성을 확보한다면 또 호재로 볼 수도 있겠습니다.

 하지만, 기업이 정직하게 주주 가치 제고를 위해 노력하리라는 보장이 없습니다. 비상장기업이 상장기업과 합병한 후, 인적분할을 통해서 인수기업, 피인수기업을 모두 재상장하는 꼼수를 부리기도 하구요. 단순히, 상속을 위한 장치로 인적분할을 시도하는 경우도 있기 때문입니다.

 두 가지 방법 모두 기존 주주에게 그렇다할 가치 하락이 없기 때문에 주식매수청구권을 주지는 않습니다. 하지만, 인적분할의 경우 기업을 분리했는데 분리한 회사를 상장하지 않는 경우 주식매수청구권을 주기도 합니다. 이런 경우야 당연히 주식 가치를 평가해서 보상해 주는 것이 맞겠죠. 뭐든지 톺아 보고 접근해 볼 일입니다.

 도시개발에 사용되는 방법이 기존에 살던 사람들을 다 이주시켜서 개발을 하는 수용 또는 사용 시행방식이 있고 환지방식이 있는데요. 환지방식은 도시개발사업을 할 때 사업지구내 토지소유자의 소유권 등 권리를 변동하지 않고 사업을 하며, 사업시행 전과 후의 토지 위치, 면적, 토질, 이용상황 및 환경을 고려하여 사업시행 후의 토지이용계획에 따라 종전의 소유권을 사업후 정리된 대지에 이전시키는 방식을 말합니다. 사업시행자는 사업비에 충당하고 공공시설용지를 확보하기 위해 토지가치 또는 면적에 비례하여 토지소유자 토지의 일부를 떼내어 보류지를 확보합니다. 이렇게 떼어낸 토지의 면적을 종전의 면적으로 나눈 비율을 감보율이라 합니다. 환지방식을 적용할 때 개발계획의 내용에는

 (1) 도시개발구역의 명칭·위치 및 면적

 (2) 도시개발구역의 지정 목적과 도시개발사업의 시행기간

 (3) 도시개발구역을 둘 이상의 사업시행지구로 분할하여 도시개발사업을 시행하는 경우에는 그 지구 분할에 관한 사항

 (4) 도시개발사업의 시행자에 관한 사항

 (5) 도시개발사업의 시행방식

 (6) 인구수용계획

 (7) 토지이용계획

 (8) 교통처리계획

 (9) 환경보전계획

 (10) 보건의료시설 및 복지시설의 설치계획

 (11) 도로, 상하수도 등 주요 기반시설의 설치계획

 (12) 재원조달계획

 (13) 도시개발구역 밖의 지역에 기반시설을 설치하여야 하는 경우에는 그 시설의 설치에 필요한 비용의 부담 계획

 (14) 수용(收用) 또는 사용의 대상이 되는 토지·건축물 또는 토지에 정착한 물건과 이에 관한 소유권 외의 권리, 광업권, 어업권, 물의 사용에 관한 권리가 있는 경우에는 그 세부목록 등이 들어가야 합니다.

 개발을 하는데 이렇게 다양한 항목에 대한 평가가 들어가는데 해운데 엘시티는 어떻게 들어가게 된 건지 의문입니다. 그 인근 도로는 가뜩이나 교통체증이 심한 지역인데 880세대가 들어오는데 공실을 예상하고 허가를 해 준건지 모르겠으나 계획이 있긴 있겠죠. 환경보전계획도 해운대 해수욕장의 스카이라인 자체를 완전히 바꾸는 건설 사업이라 어떤 방식으로 이뤄졌는디도 궁금하구요. 일반적으로, 역세권 개발시 환지방식을 거치게 되는데요. 기존에 정비되지 않은 지역을 말끔하게 정비해 주고 일단 역세권 개발이라는 호재 때문에 개발지역의 땅값이 뛰는 것은 기본이구요. 이렇게, 되면 기존에 지분별로 땅을 가지고 있던 사람들에게도 웃돈이 돌아가고 개발 사업자같은 경우도 정비 후의 체비지에서 추가 수익을 기대할 수 있는 방식입니다.

 이렇게 도시개발사업을 환지방식(사업 후 필지정리를 통해 토지소유권을 재분배하는 방식)으로 시행하는 경우에는 시행자가 사업에 필요한 경비에 충당하거나 사업계획에서 정한 목적으로 사용하기 위하여 일정한 토지를 정하여 처분할 수 있으며, 이러한 토지를 위에서 언급한 것처럼 보류지(保留地)라고 합니다. 이러한 보류지 중 공동시설 설치 등을 위한 용지로 사용하기 위한 토지를 제외한 부분하고 나머지 토지 중 시행자가 경비충당 등을 위해 매각처분할 수 있는 토지가 바로 체비지입니다.

 사업시행자는 체비지를 규약·정관·시행규정 또는 실시계획이 정하는 목적 및 방법에 따라 합리적으로 처분·관리하여야 하며, 사업시 매각처분되지 않은 체비지는 환지처분(토지소유권의 재분배)의 공고가 있는 날의 다음날에 사업시행자에게 소유권이 귀속됩니다.

 체비지운영의 합리성을 위해 『도시개발법』에서는 시행자가 환지계획을 수립하여 체비지를 지정하는 경우 간선도로변 또는 단가가 높은 지역에 집중적으로 체비지를 지정하지 못하도록 명시하고 있습니다. 또한, 행정청이 시행자가 되어 체비지 또는 보류지를 관리하거나 처분하는 경우에는 국가나 지방자치단체의 재산처분에 관한 법률을 적용하지 않으며 체비지의 매각대금은 도시개발특별회계에 귀속되어 도시개발사업 및 도시계획시설사업의 목적으로 사용됩니다.

 구분을 해 놓았지만 개발구역으로 지정되어서 개인소유의 토지를 처분할 때 보상액이 어느 정도 정해져 있는 수준이라 이따금씩 보상액에 대한 반발로 반대에 부딪혀서 좌초되거나 강행을 하다가 물리적인 충돌로 이어지는 경우도 많이 봐 왔습니다. 여러 모로, 사업자에게 유리한 제도인 것 같은데요. 보상액은 적절한 수준으로 해 주고 남는 땅에 대해서는 사업비 모자라면 팔아서 재원을 마련할 수 있는 체비지를 만들 수 있는 여지도 주고 사업자 입장에서 좋은 것 같습니다. 그래서, 체비지의 위치 선정하는 것도 비싼 지역을 팔 수 없도록 규정을 만들어 놓지 않았나 싶네요.

 주주에게 보내는 편지는 워렌 버핏의 버크셔 헤서웨이 연례 보고서를 주주에게 보내는 편지라고 이름 붙여서 보내던 것이 유명한데요. 스타벅스도 주주에게 보내는 편지를 발행하고 있었다는 사실을 최근 알게 되었습니다. 아직 주주는 아니지만 요즘 해외 주식도 워낙 쉽게 접근이 가능한지라 미국 주식 중에 눈여겨 보고 있는 주식 중에 하나입니다. 그리고 스타벅스의 애용자이기도 하구요. 
 2016년 주주에게 보내는 편지는 공동 경영인을 소개하면서 시작합니다. 그 동안 스타벅스를 세계적인 기업으로 키워 온 하워드 슐츠가 완전히 물러나는 것은 아니구요. 7년 동안 이사회 멤버로 활동해 온 케빈 존슨을 공동 경영인으로 세우는 것입니다. 경영상의 성과로 능력도 증명했고 CEO로서의 시작을 알리는 의미에서 주주에게 보내는 편지도 공동으로 썼습니다. 
 2016년 매출은 2조 4천억원 정도입니다. 전년 대비 11% 상승한 수치구요. 연결 재무제표 기준 영업이익은 5천억원 정도입니다. 이는 전년 대비 16% 상승한 수치입니다. 영업이익률은 20% 정도로 삼성전자의 그것과 비슷한 수준이네요. 식품관련 업계 이익률이 그렇게 좋지 않는데 커피가 남기는 많이 남는 장사인 것 같습니다. 매출액이 상승한 것에 비해 영업이익이 좋은 것으로 봐서 경영의 질도 좋은 것 같구요. 심지어, PER도 우리나라에서는 성장성 있는 IT기업 수준으로 대접을 받고 있습니다. 최근, 알아 봤을 때 30에 육박했었거든요. 배당은 1% 정도 수준에서 이루어지고 있습니다. 그리고, 자기주식 소각도 꽤 하고 있구요. 그래서, 후한 평가를 받고 있는 것 같기도 합니다.
 3년 전에 하워드 슐츠는 시장의 게임 체인저로 온라인화하는 시장을 꼽았는데요. 흐름이 매장이 있는 오프라인(Bricks-and-mortar)에서 온라인으로 옮겨 갈 것으로 예상이 되지만 오히려 반대의 전략을 취했습니다. 애플과 같이 사용자 경험을 통한 접근성을 창조해서 온라인으로의 흐름을 거스르겠다고 판단한 겁니다. 브랜드 가치를 높이고 사용자 경험을 제공해서 전세계 어디를 가든 쉽게 찾아 갈 수 있는 장소로 만들겠다는 것입니다. 그리고, 이 전략은 성공적으로 먹히고 있는 것 같습니다. 저만 해도, 꽤 오래 전의 일이지만 중국에서 스타벅스를 찾고 있었으니까요. 실제, 10년 전에도 상하이 중심가인 신천지에는 스타벅스가 입점해 있었습니다. 맛은 흙 씹은 맛이었습니다만 세계적인 브랜드 파워라는게 그런 것이 아닌가 싶습니다. 한 친구는 텀블러를 전세계 매장에서 수집하는 취미를 가지고 있기도 하니까요. 
 1971년에 시애틀의 파이크 플레이스 시장(Pike Place Market)에서 스타벅스 첫 번재 매장을 오픈했습니다. 처음엔 영문 모를 이름이었던 파이크 플레이스 커피가 설립지역인 줄 찾아보고 알았던 기억이 있는데 여기가 이제는 관광명소처럼 굳어진 모양입니다. 사람들이 많이 찾는다고 하네요. 

 그리고 펜을 넘겨서 이제 케빈 존슨이 스타벅스의 미래 전략에 대해서 이야기합니다. 첫번째 전략은 IT기술의 활용입니다. 이미, 스타벅스 어플의 편의성은 정평이 나 있는데요. 국내에서 처음 시도된 사이렌오더같은 경우는 저처럼 애딸린 가장에게는 엄청난 편의를 제공해 주는 기술입니다. 아이들이 점점 맛있는 것에 대한 구분이 생기면서 어떻게든 아빠 가는데는 따라 가서 콩고물이라도 떨어지지 않을까 노리는데요. 그리고, 아이들을 데리고 이동하는 경우자 잦아서 잠깐 차를 세워 놓고 긴 줄을 기다렸다가 사 오고 하는 건 언감생심 꿈꾸기도 힘든 상황이 많은데 사이렌 오더는 정말 편합니다. 주문해 놓고 근처에 가서 낼름 뛰어갔다가 받아 오기만 하면 되거든요. 또 하나, 대표적인 것은 종이로 발행했던 쿠폰을 휴대폰으로 넣어 버린 일입니다. 휴대폰에 쿠폰이 들어가니까 별 도장을 찍기 위한 이벤트도 굉장히 용이해집니다. 이렇게 스타벅스의 늪에 빠진 사람들이 제 주변만 해도 꽤 많으니까요. 
 두번째는 중국 공략입니다. 최근에 2,500개의 매장을 돌파했는데 5천개 매장까지 확대할 예정입니다. 200개의 도시에 들어가구요. 일단, 단위 자체가 확실히 다르네요. 도시만 200개니까요. 중국의 중산층이 확대되는건 이제 시간문제니까요. 그만큼, 큰 시장이 들어선다는 얘기겠습니다.

 그리고 헐리우드 영화 특징처럼 미국에 기여하는 바를 설명합니다. 요즘은 세계시장을 인식한 탓인지 미국 깃발이 나부끼는 경우가 별로 없는 것 같은데 스파이더맨에 난데없이 성조기가 나부낀다던가 하던게 불과 몇년 전이었는데 말입니다. 자본의 힘이라는게 참 무섭습니다.

 8천명의 퇴역군인과 군인 배우자를 고용했다고 합니다. 또, 학교를 다니지 않거나 미취업 상태인 사람들을 1만명이나 고용을 했습니다. 저소득층 지역에 가게를 열어서 젊은이들에게 트레이닝의 기회도 주고 지역에 고용 활기도 불어 넣었습니다.

 커피녹병(Coffee rust)에 강한 커피목 씨앗을 커피농장에 보급하는 행사도 성공리에 진행중입니다. 이른바 One Tree for Every Bag(1봉지 사면 나무 하나 공짜!!)행사를 진행중인데 2천2백만그루의 나무를 심어줄 수 있었다고 합니다. 커피녹병 때문에 손실을 입는 농가가 많았는데 멕시코, 엘살바도르, 과테말라 등에 이 저항성이 높은 커피목을 심어 주는 행사도 진행하고 있습니다. 우리나라는 아니고 미국내에서만 진행하는 것 같네요.

 스타벅스에서도 이렇게 주주에게 보내는 편지를 발행하는지 몰랐는데 스타벅스의 방향성에 대해 엿볼 수 있는 좋은 내용이었던 것 같습니다. 앞으로도 한 번씩 챙겨 봐야겠네요.

 11·3 부동산 대책 이후 정권이 바뀌고 첫 번째 부동산 대책이 나왔습니다. 이른바, 과열지구를 대상으로 한 핀셋 규제가 될 것이라는 예측이 많았는데 뚜껑을 열어 보니 예측과 비슷하게 나온 것 같습니다. 그래도, LTV, DTI 규제를 이렇게 빨리 건드릴 줄은 몰랐는데 대상지역을 중심으로 조정이 들어갔네요. 오늘 나온 대책 한 번 정리해 보겠습니다.

 (1) 조정 대상지역 추가 선정

 기존 37개 지역에서 경기 광명, 부산 기장군, 부산진구를 추가했습니다. 6.19.(월)자 이후로 실시되는 입주자모집 공고분부터는 전매제한기간이 강화됩니다. 대신, 1순위 제한이나 재당첨 제한 규제는 추가된 3개 지역 모두에 대해 6월 말에 있을 주택공급에 관한 규칙 시행일 이후부터 시작되는 입주자모집 승인신청분부터 적용됩니다. 개발일정을 조율하던 건설사들은 마음이 급해질 것 같습니다.

 (2) 서울 지역 전매제한기간 강화

 기존에는 서울 강남 4개구와 공공 부분 아파트는 전매제한기간은 소유권이전등기시로 두고 있었고 그 외에는 1년 6개월의 전매제한기간이 있었습니다. 그런데, 이제 이를 전 지역에 대해서 소유권이전등기시로 전매제한기간을 강화합니다. 이 규제는 오늘부터 실시되는 입주자 모집 공고분부터 해당이 되기 때문에 이전에 이미 분양이 이루어진 경우 소급해서 적용하지는 않습니다. 최근까지 난데없이 분양권 거래가 활발해졌다는 소식이 있었는데 규제 이전에 분양된 아파트의 분양권 거래를 잡기에는 미흡한 규제가 될 것 같습니다. 앞으로 분양되는 아파트는 서울 전지역이 입주시까지 전매가 안 되는 것이니까 그야말로 실수요자 위주로 접근을 하라는 대책으로 보입니다.

 (3) 조정 대상지역의 LTV, DTI 규제비율 10%씩 강화하고 집단대출에 대한 DTI 규제를 신규 적용

 현재는 LTV는 70%, DIT는 60%를 적용하고 있습니다. 이를, 이제 조정 대상지역에 대해서는 LTV는 60%, DTI는 50%로 규제를 강화하겠다는 내용입니다. 1억원하는 아파트에 대출이 7천만원이 되던 것을 이제 6천만원으로 제한하고 연간 원리금 상환액이 연소득 5천만원인 사람에게는 2천 5백만원까지로 제한하는 조치입니다. 역시, 과열지구에는 투기 목적으로는 접근하지 말라는 조치입니다. 대신, 서민과 실수요자 대상의 정책모기지는 그대로 유지하겠다고 합니다. 일시적 2주택자까지는 규제비율을 적용받지 않을 것으로 보입니다.

 (4)  재건축 조합원 주택 공급수 제한

 조정 대상지역으로 선정되면 일단 조합원은 원칙적으로 1주택까지만 분양이 허용됩니다. 그동안 과밀억제권역 내에서는 최대 3주택까지 그 외에는 소유 주택 수만큼 받을 수 있었는데요. 이를 일괄적으로 1주택까지만 허용하는 것으로 바꾸되 2주택 중 하나는 60제곱미터 이하로 할 경우 예외적으로 2주택을 허용한다는 내용입니다.

 현재 조정 대상지역으로 선정이 되었다고 하더라도 추후 선정기준에 미달할 경우 대상에서 제외하는 것도 검토하고 있다고 합니다. 유독, 과열되어 보이는 부산같은 경우는 전매제한까지도 가능하게 하기 위해 주택법 개정 카드를 만지작거리고 있다고 하는데요. 이래 저래, 실수요자가 아니면 접근하기 힘들게 벽을 높이 쌓고 있습니다.

 이미 여신심사 가이드라인을 강화한 상태라서 대부분의 지역이 신규주택을 담보로 대출할 경우에는 원리금을 바로 갚아야 되는것으로 바꼈는데 여기다가 더해서 조정 대상지역은 LTV, DIT 규제까지 강화되는 바람에 진짜 실수요자에 소득이 확보되지 않는 사람이 들어가기에는 힘든 시장이 되고 있습니다. 당분간은 기존에 분양된 아파트의 분양권 매매시장이 더 활성화될 가능성이 더 커지겠네요. 어차피 시중에 풀린 돈이 들어갈 틈만 찾고 있는 상황이라 어떤 방법으로든 흘러갈 수 밖에 없을 것 같은데 조정 대상지역으로 지정된 곳 외에서 물꼬가 터지지 않을까 하는 불안도 있네요. 누군가에게는 또 기회가 되겠죠. 종국에는 균형발전을 위한 큰 흐름을 제시하리라 보는데 이번 대책의 효과가 어떻게 나올지 지켜 볼 일입니다.

그 동안은 부동산과 주식이 투자에 있어서 어떤 면에서 통하는가를 주로 얘기했는데 오늘은 다른 면부터 짚고 시작해야 될 것 같습니다. 회계적으로는 부동산은 고정자산 중에 유형자산으로 분류됩니다. 크게는 자산을 유동자산, 고정자산으로 구분하는데 구분 기준이 1년 이상을 체류하는지 여부에 따라 나눕니다. 토지나 부동산. 차량, 비품 등 많은 부분을 자산으로 인식하는데 이러한 자산은 사용기한을 정해두고 감가상각을 합니다. 감가상각을 하는 이유는 회계적으로 단기간에 너무 많은 금액이 일시에 투입되어 버리면 결과적으로 이익이 왜곡될 수도 있기 때문에 내용연수에 따라 비품은 5년, 차량은 10년, 토지, 부동산은 30년 이런식으로 비용을 나누어서 처리합니다. 그러면 실제, 현금흐름과는 달리 매년 비품이나 자산가액의 10% 정도만 비용으로 처리를 하기 때문에 이익을 정산할 때 합리적일 수도 분식처럼 보일수도 있는 금액이 나오게 됩니다. 

 이렇게 감가상각을 하는것 자체가 해당 자산이 소모적임을 인정하는 행위인데요. 같은 방식으로 부동산을 본다면 부동산도 소모적인 자산이 됩니다. 부자 아빠 가난한 아빠로 유명한 로보트 기요사키는 이러한 부동산의 소모적 성질 때문에 빚을 내서 집을 사는 행위를 은행에 돈을 상납하는 행위로 보고 투자에서는 배제해야 할 것으로 여기고 여러 페이지에 걸쳐 비판합니다. 

 이걸 조금 구분해 보면 땅은 인플레이션 수준의 상승을 기대할 수 있는 투자대상으로 본다면 건물은 내용연수가 경과하면 할수록 가치가 떨어지는 소모품으로 보는 것이 정상적일 것입니다. 그래서, 이런 근거가 부동산 폭락설이나 투자 무위론의 배경이 되어 왔는데요. 실상은, 복불복의 현장이 되어 가고 있습니다. 10년새 가격이 두 배를 넘어간 곳이 수두룩하거든요. 그래서, 아파트만 볼 것이 아니라 내가 살 아파트가 가지고 있는 대지권이 얼마나 되는가도 살펴봐야 될 일입니다. 대지권이 결국 땅이거든요. 재건축이나 재개발에 적용되는 부지비율도 이 대지권을 기준으로 산정하기 때문에 잘 살펴봐야 할 부분입니다.

 그럼, 부동산으로 수익을 내는 방법에는 어떤 것이 있을까요? 쉽게 생각할 수 있는게 바로 월세입니다. 재무제표를 뜯어 보듯이 집을 사서 월세을 내는 일련의 과정을 잘 정리해 보면 결국 소규모 사업체를 운영하는 것과 비슷하구나 하는 것을 알 수 있습니다. 대차대조표를 구성하는 큰 3가지 원리가 자산에서 부채를 빼면 자본, 즉 부채와 자본의 합이 자산을 구성한다는 것인데요. 은행에서 빌린 돈인 부채와 내가 가지고 있는 돈 자본의 합으로 구성된 부동산을 이용해 월세수익을 내고 거기서 제세금을 제하면 순이익이 나오는 것입니다. 이렇게 만들 수만 있다면 부동산은 더 이상 소모품이 아닌 투자대상 나아가서는 사업체가 될 수 있는 여지가 생깁니다. 

 주식에서 ROE는 Return On Equity, 자기자본이익률이라고 합니다. 벌어 들은 순이익을 투입한 평균 자기자본으로 나누면 됩니다. 100만원을 투자해서 10만원을 벌 수 있다면 ROE는 10%가 되는 것이죠. 성장성이 높은 기업은 2~30%를 상회하는데 삼성전자같이 완숙한 기업은 10% 내외가 나옵니다. 예전에 제가 몸담았던 기업은 ROE가 4% 정도였는데요. 금리보다는 더 높은 이익률이 나와야 기업의 가치가 계속 올라갈 것입니다. 그런 것치고는 이익률이 좋지는 않았는데 아이템이 좋아서 안정적인 것이었습니다. 주로 식품 관련 기업들이 이 ROE가 낮게 나오는 경향이 있습니다. 

 집은 어떨까요? 월세 수익률이 요즘은 많이 떨어져서 5~10% 정도 나오는 곳 찾기가 힘들지만 드물게 있습니다. 아파트같은 경우는 3~4프로 나오는데가 꽤 있구요. 이 정도 수준이면 현 금리보다는 괜찮은 수준입니다. 그리고, 소모품이라는 정체성과는 달리 인플레이션을 상회하는 수준으로 감가상각이 되는게 아니라 가치가 상승하기 때문에 이 부분까지 감안한다면 괜찮은 투자처가 될 수 있을 것입니다.

 주식과 부동산 어떤 면에서든 ROE가 적용이 될 수 있고 투자라는 면에서는 크게 차이가 없어 보입니다. 부동산 관리를 여러개 대량으로 하는 사업체가 리츠니까요. 대차대조표를 나눠놓고 살펴 봐도 사업 아이템의 차이만 있을 뿐이지 흐름은 비슷하게 나오고 개인자산도 이렇게 관리를 하는 것이 좋다는 생각입니다. 

 투자를 하는데 있어서 데이터를 가공해서 수치화하는 것이 굉장히 중요한 일이기도 하고 활용할 때 정신을 바짝 차리고 활용해야 할 일이기도 한 것 같습니다. 정형화된 수치가 있다면 투자대상에 대한 평가가 굉장히 용이해진다고 생각하기 쉬운데 그럼에도 불구하고 투자를 통해 돈을 버는 사람이 그렇게 많지 않은 것을 보면 보이는 것이 다가 아니다라는 생각으로 활용을 해야 할 부분입니다. EPS는 Earning Per Share를 줄여서 EPS라고 하고 주당순이익이라는 뜻입니다. 분모는 발행된 주식의 총수가 될 것이고 분자는 차 떼고 포 떼고 남은 기업의 순이익을 대입하면 됩니다. 우리나라 대표기업 중에 하나인 삼성전자의 경우 작년 EPS가 13만원 정도였습니다. PER은 이 EPS를 분모로 해서 현재의 주식가격으로 나눈 수치입니다. Price Earning Ration를 줄여서 PER, 주가수익비율이라고 합니다. 2016년 말 삼성전자의 주가가 180만원 정도에 마감되었는데요. 공식대로 대입을 하면 작년 말, 삼성전자의 주가수익비율은 13이 나옵니다.

 PER을 해석해 보면 제가 삼성전자에 180만원을 투자하면 매년 이익이 13만원이 생긴다는 뜻이 되는데요. 그렇게 생각하면 내가 투자한 원금 회수에 13년이 걸린다는 뜻이 됩니다. 여기에 추가로 고려해야 할 것이 ROE가 있는데 이건 다음에 설명을 하기로 하고 단순하게 이렇게 PER을 해석한다면 내가 투자해야 할 기업이 어디 숨어 있는지 정형화하기가 쉬워 집니다. 워낙에 분석툴이 많이 나와 있어서 각종 널리 알려진 주식 관련 용어들을 기준으로 항목별로 정리해 놓은 곳이 많은데요. 그런 곳에서 간단하게 PER이 낮은 순으로 정렬을 해 버리면 벌어 들이는 돈 Earning 대비 저렴하게 평가받고 있는 Price 가격의 주식을 찾아 볼 수가 있는 겁니다. 삼성전자는 오랜 기간 PER 8~9 사이를 움직일 정도로 후한 평가를 받지는 못했는데요. 이른바, 닷컴버블을 거치면서 기술주에 대한 불신 때문에 오히려 기술주들이 상대적으로 저렴한 가격을 유지한게 아닌가 합니다. 이 기우는 작년말부터 시작해서 말끔하게 걷힌 듯이 우상향을 달리고 있습니다. 생각해 보면 이제 우리가 사용하는 기기에 반도체가 들어가지 않는 곳이 없는데 앞으로 제4차 산업혁명을 이끌 사업들에도 변함없이 또 사용될 것이기 때문입니다. 하지만, 역사는 반복된다고 삼성전자는 그 동안 비슷한 유형으로 주가 상승이 이루어졌는데요. 100만원을 갔다가 반토막이 났다가 150만원 갔다가 반토막 났다가 이런 식으로 흐름을 반복했습니다. PER로 바꿔 보면 PER이 6~7까지 떨어졌다가 13~14까지 올라가기를 반복했다는 의미입니다. 여기에서 또, 한가지 생각해 봐야 할 것은 주가의 변동으로 인해서도 비율이 바뀌지만 순이익의 변동으로 인해서도 비율이 바뀐다는 사실입니다. 올해 삼성전자의 예상순이익이 주당 24만원 정도로 점쳐 지고 있는데요. 이렇게 되면 설사, 주가가 150만원 하던 것이 240만원이 되더라도 크게 비싼 수준이 아니더라는 것으로 해석할 수 있습니다. PER이 10이 되니까 예년 평균보다 조금 상회하는 수준이기 때문입니다.

 부동산에도 PIR이라는 것이 있습니다. 주식의 경우와 동일선상에서 비교하기에는 조금 무리가 있습니다만 PIR도 비슷한 방식으로 현재의 부동산 가격이 어느 정도 위치에 있는가를 평가해 볼 수 있는 좋은 지표가 됩니다. 지역별 분위별 소득차이가 있어서 정확하게 적용하기는 힘듭니다만 3분위 소득 기준으로 월평균 소득이 4백만원 정도라고 가정하면 연소득은 4,800만원이 됩니다. 이 금액을 분모로 주택가격을 적용하면 PIR이 나오게 됩니다. 1억짜리 아파트를 구매하려면 PIR이 2정도 나오니까 이 아파트를 구하기 위해서는 돈을 한푼도 안 쓰고 숨만 쉬고 2년동안 돈을 모으면 살 수 있다는 의미가 되겠습니다. 현실로 돌아와보겠습니다. 요즘, 대부분의 요지는 평당 가격이 1천만원을 상회합니다. 이 기준 32평의 아파트를 장만하기 위해서는 같은 소득에 대입을 해 보면 PIR이 6.6이 나옵니다. 숨만 쉬고 일만 하면 대략 7년 정도가 걸린다는 얘기입니다. 실제, 서울 중심쪽은 평당 2천이 싸 보이는 지역이 많은데 그렇게 대입하면 10년, 20년으로 기하급수적으로 증가하겠네요.

 기업의 경우와 마찬가지로 PIR도 톺아봐야합니다. 소득이 인플레이션 상승률만큼 상승하는가, 집값이 동일한 비율로 상승하는가에 따라서 수치가 변화하기 때문입니다. 그래서, 역사적인 수치를 참고하는 것이 좋은데요. 평균적으로 PIR이 5와 10을 왔다갔다 하는 곳이 있다면 5가 되면 사고 10이 되면 파는 전략을 취할 수 있을 것입니다. 주식이나 선물에서는 박스권 전략과 비슷하다고 보시면 되겠습니다. 불과, 얼마전까지만 해도 우리나라 증시도 박스권 갇혀서 헤매고 있었는데 박스권의 상단에 오면 팔고 하단에 오면 사고 하는 전략이 잘 통하는 시기였습니다. 이 전략의 맹점은 나심 니콜라스 탈레브가 제시한 블랙 스완처럼 난데없는 예기치 않은 사건이 터지면 제대로 망할 수 있다는 점입니다. 선물의 경우 양방향으로 수익과 손실이 가능하기 때문에 박스권 상단에 왔다고 팔았는데 올해처럼 전고점을 터치할 정도로 올라버리고 그 지수를 유지해 버리면 손실이 어마어마하게 커집니다. 집값은 일본처럼 역사적 저점에 왔다고 판단해서 샀는데 잃어버린 20년이 도래해 버리는 경우가 그럴 것입니다.

 숫자를 숫자 그대로 해석하지 말고 이면을 보고 해석하는 깊이를 갖추면 더 도움이 될 것 같습니다.

 90년대를 풍미했던 호주 출신의 듀오 밴드 새비지 가든을 소개합니다. 개인적으로 호주에 잠시 머물렀던 적이 있었는데 새비지 가든의 CD를 현지에서 구해서 가지고 있는게 있습니다. 당시, 머물렀던 장소가 브리즈번 쪽이라 이 그룹이 태동했던 장소와 일치하는 점이 있어서 10년만 일찍 갔으면 이들의 거리 공연도 볼 수 있었지 않았을까 하는 생각도 문득 듭니다.
 멤버는 대니얼 존스(Daniel Jones)와 대런 헤이즈(Darren Hayes)로 구성되어 있습니다. 대니얼 존스가 악기와 편집 담당이구요. 대런 헤이즈가 꿀성대 담당입니다. 1993년에 존스가 자신의 형제들과 만든 Red Edge라는 밴드에서 만든 커버곡 노래를 불러 줄 보컬을 구하기 위해서 브리즈번 신문 중에 하나인 Time off에 구인광고를 실었는데요. 대학교에서 공부를 하고 있던 대런 헤이즈가 유일한 오디션 참가자였습니다. 그 뒤로, 골드 코스트의 펍과 클럽을 오가며 공연을 했고 이듬해부터는 본인들의 곡을 만들기 시작합니다. 제대로 된 커리어를 쌓기 위해서 존스와 헤이즈는 Red Edge를 떠나 Crush라는 이름으로 밴드를 다시 시작했는데요. 앤 라이스가 쓴 '뱀파이어와의 인터뷰'에 나오는 '아름다움은 잔혹한 정원(Savage Garden)이었다'라는 대사에 꽂혀서 밴드 이름을 새비지 가든으로 바꿨습니다. 그 해 말이 되서는 앨범으로 발매할 수 있을만큼 충분한 곡이 뽑혀서 데모 테잎을 만들어 전세계 레코드사에 다 뿌렸구요. 그 중에 단 한 군데에서 온 연락으로 데뷔를 할 수 있게 됐습니다.
 호주에서 내 놓은 'I want you'라는 데뷔 싱글을 통해서 세계인의 이목을 사로잡기 시작합니다. 콜럼비아 레코드사에서 러브콜이 생겼고 두 번째 싱글 'To the Moon and Back'은 1997년 발매되어 1위를 차지하게 됩니다. 세 번째 싱글 'Truly Madly Deeply'는 이 밴드의 대표곡으로 자리매김했구요. 역시, 1위를 차지합니다. 이 곡은 미국에도 발매되어 당시 엘튼 존의 14주동안 정상을 차지하고 있던 곡 'Candle in the wind 1997'을 제치고 1위를 차지합니다.
 첫 번째 앨범 Savage Garden으로 성공적인 데뷔를 한 뒤 좋은 기록을 내고 1998년에 두 번째 앨범 Affirmation을 발매합니다. 제가 가지고 있는 CD는 이 앨범인데 'I knew I loved you'라는 곡이 아마 제일 널리 알려진 곡이 아닐까 싶습니다. 이 앨범이 주류로 올라서게 된 기념비적인 앨범이기도 하구요. 그 뒤, 파바로티와 친구들의 자선 공연에도 초청되어 공연하고 시드니 올림픽의 폐막 공연을 맡는 등 굵직굵직한 공연에서도 두각을 나타냅니다.
 2001년에 이르러서 짧은 활동을 마감하고 밴드 해체를 선언합니다. 표면적인 이유는 보컬인 헤이즈는 음악 활동을 이어가고 싶어하고 존스는 갑자기 얻게 된 인기가 부담스러워서 싫어서 떠나고 싶다는 것이었습니다. 알려지기로는 존스는 헤이즈가 언론에 밴드 해체를 발표할 때까지 해체 사실에 대해서 모르고 있었다고 합니다. FBI 국장이 TV를 보다가 자신의 해임 사실을 알게 됐다는 뉴스가 떠오르네요. 이후, 재결합에 대해 물어보는 언론에게 존스는 퉁명스럽게 절대 그럴 일이 없고 해체하는 것이 암이 나은 것 같은 기분이었다고 대답합니다.
 대런 헤이즈의 보컬은 원천적으로 음울함이 탑재되어 있는 것 같은 우울함이 배어 있는데요. 어릴 때부터 사겼던 여자친구들과의 이야기에 대해 얘기하면서 이러쿵저러쿵 슬픈 내용으로 점칠했었는데 웬걸 솔로 활동 이후 게이임을 선언합니다. 어느 시점부터 시작된 변화인지 모르겠으나 결혼은 2살 연하의 남자와 했구요. 지금도 잘 살고 있다고 하네요. 다 좋은데 부디 이성에게 받은 상처로 인해서 동성으로 돌아선거만 아니면 좋겠네요.

 카펜터스가 활동했던게 1983년이 마지막이었으니 제가 막 걷고 뛰고 할 때 비운의 사건으로 활동을 마감했네요. 개인적으로는 어딘가에서 나오던 음악이 좋아서 찾아 듣기 시작했는데요. 대학 시절에 PC방에 밤샘하면서 은은하게 틀어 놓고 했었는데 PC방 주인 아저씨가 대학생이 이런 노래 듣냐면서 좋다고 서비스를 챙겨 준 기억이 있어서 그런지 카펜터스 음악만 나오면 대학 시절에 피폐했던 추억이 떠오릅니다.

 카펜터스는 캐런 카펜터(Karen Carpenter)와 리차드 카펜더(Richard Carpenter) 남매로 구성된 듀오 가수입니다. 14년동안 활동했는데 캐런이 거식증으로 생을 마감하는 바람에 당시 사회에서 섭식 장애에 대한 관심을 불러 일으켰던 원인이 되기도 했습니다. 카펜터스의 앨범은 현재까지 1억장 이상이 팔렸습니다.

 저만 해도 그렇지만 캐런의 구슬 굴러 가는 목소리 때문에 노래가 유명하다고 생각할 수도 있는데요. 그 이면에는 당대 음악 비평가들의 극찬을 받았던 리차드가 있습니다. 당시, 트렌드가 헤비락 계통이었는데 그 와중에 클래식한 베이스에 화음을 중시하는 음악을 했으니 대담하기도 하고 신선하기도 했을 것입니다. 그래서 비치 보이스(Beach boys)와 더마마 앤 더파파스(The Mamas & the Papas)와도 종종 비교를 하곤 합니다.

 제가 듣기로는 그렇게 쥐어 짜는 목소리는 아닌 것 같은데 성대를 붙여서 쥐어 짜내는 소리를 주로 낸다고 하네요. 음역대 자체가 낮아서 노래도 낮은 음역대를 위주로 구성을 했구요. 일반 가수들은 성대를 쥐어 짜내면 목이 상하기 때문에 힘들어 하는데 캐런은 특이하게 그걸 소화했다고 합니다. 사실, 음역대로 치면 3옥타브 정도는 소화할 수 있는데 저음역대가 강하기 때문에 그런 곡들 위주로 편곡을 많이 했다고 합니다. 리차드는 여러 건반 악기로 편곡을 했고 캐런은 활동 초기에는 드럼을 연주했는데요. 문득, 레트로 음악을 잘 소화했던 원더걸스가 생각나네요. 난데없이 드럼을 담당하고 등장했던 유빈처럼 캐런은 노래를 할 줄 아는 드러머로서 자리를 잡으려고 했으나 공연을 거듭할 수록 메인 보컬로 자리를 굳히면서 드럼을 버리고 무대의 중심에서 노래 위주로 활동하기 시작했습니다. 나중에도, 드럼에 대한 애정을 놓치지 않아서 콘서트에서도 자주 연주를 했다고 합니다. 드럼을 치기 시작한건 고등학교 때부터였는데요. 제 적성인 듯 쉽게 치기 시작했다고 하네요.

  Carpenters라는 이름은 캐런이 미성년자일 때 본격적인 활동을 시작하려다 보니 Carpenters 일가라는 의미에서 사인을 하기 위해서 처음 시작됐다고 합니다. 이후 the carpenters로 가도 되는데 Carpenters라고 간 것은 그냥 쿨해 보여서라고 하네요. 앞에 정관사 'the'가 빠지니까 Carpenters가 그야말로 고유명사화되는 느낌이 있어서 그렇게 했던 것 같습니다. 제일 처음 계약한 A&M레코드사에서는 앨범 제작을 위해 전적인 자유를 보장해 줬습니다. 첫 앨범 'Offering'은 크게 성공하진 못했구요. 두번째 앨범을 제작할 때 리차드에게 'Close to you'를 편곡해 보라고 줬는데 그렇게 리차드의 손을 거친 노래가 나와서 결국 1위를 차지하게 됩니다. 이후에 'Top of the world', 'Yesterday Once More' 등 다 나열할 수도 없는 주옥같은 곡들을 남깁니다.

 캐런의 죽음을 둘러싼 의문은 주요 사인 중에 하나가 이페칵 시럽 남용으로 인한 심독성, 심신 쇠약이었는데요. 중요한 약물을 어디에도 찾을 수 없었다는 점입니다. 리처드 카펜터는 70대의 할아버지로 잘 계십니다만 캐런의 요절이 많이 아쉽습니다. 언제 들어도 한결같이 매력 있는 카펜터스였습니다.