세상을 해석하는 남자

 투기임을 자인하면서 이 분야의 자타공인 1순위로 꼽히는 명인이 있습니다. 바로, 앙드레 코스톨라니와 조지 소로스입니다. 이들은 주식뿐만 아니라 외환, 채권 등 다양한 분야에서 수익의 기회가 있으면 놓치지 않고 수익을 올린 거물들인데요. 앙드레 코스톨라니는 이른바 대마불사 전략으로 러시아 채권을 사들여 수십배에 달하는 수익률을 얻었던 투기자이기도 하고 '돈 뜨겁게 사랑하고 차갑게 다루어라'와 같은 명언 제조기이자 동명의 책을 저술한 작가이기도 합니다. 금리 변화와 경기 순환의 등락을 달걀 모형으로 제시해서 최근에도 널리 사용되고 있구요. 조지 소로스같은 경우는 워낙 악명이 높아서 일부 국가들의 환율 조작의 당사자로 지속적으로 지목되는 거물 중의 거물입니다. 우리나라 IMF도 배후에 태국 바트화를 공격한 조지 소로스로 인한 나비효과가 아니었나 하는 이야기도 있구요. 공교롭게도 두 사람 모두 헝가리 출신입니다. 주식시장의 흐름에 대한 유명한 이론도 어떻게 보면 같은 방향을 가리키고 있습니다.

 앙드레 코스톨라니는 목줄을 맨 개와 목표지점으로 향하는 것을 주식시장과 비교한 바 있는데요. 개는 왔다갔다 어지러운 움직임을 보이지만 결국 주인이 이끄는데로 목표지점까지 도달한다는 예로 주식시장도 같은 방식으로 결국에는 상승을 하지만 위아래로 부대낌이 있어 보인다는 설명을 합니다. 같은 방식으로, 조지 소로스는 재귀이론을 제시했는데요. 주식시장에 과매수, 과매도하는 구간이 있을 수는 있지만 결국에는 평균으로 근접해 간다는 이론입니다.

 이 모든 일의 배경에 이들이 공통적으로 지목하고 있는 것은 바로 심리입니다. 결국에는, 사람이 그 가운데 있는 것입니다. 과매수, 과매도, 일견 상관없어 보이는 등락 모두가 사람의 심리로 인한 것이라는 것입니다. 두 사람의 공통점이 또 한 가지 있는데요. 바로, 철학을 전공했다는 점입니다. 조지 소로스는 비트겐슈타인과의 한 판으로 유명한 철학자 칼 포퍼의 제자이기도 합니다. 철학을 전공했기 때문에 인간에 대한 이해가 깊을 것이라는 것은 성급한 단정이기는 하지만 그 이해를 바탕으로 비슷한 형태의 투자에 관한 철학을 확립했다는 생각이 듭니다.

 투자와 투기의 구분에 대해서 알아 보다가 여기까지 왔습니다. 저는 사실, 이 구분이 크게 유의미해 보이지 않는데요. 사람이 내로남불하는 심리로 내가 좋으면 좋고 내가 나쁘면 나쁘다는 식으로 접근하는 경우가 많기 때문입니다. 앞서, 소개했던 보도 섀퍼의 구분에 따르면 주식은 투기인데요. 이 투기를 투자라고 생각하는 사람이 대부분입니다. 기업의 발전에 대한 데이터를 배경으로 해서 장미빛 전망을 점칠 수 있는 구체적인 근거가 있다고 생각하기 때문에 합리적인 투자라고 간주합니다. 하지만, 아무리 좋은 기업이라도 CEO의 일탈이나 국제 정세, 예기치 못한 상황 등으로 인해 반토막 혹은 상장폐지까지 당할 수 있는 것이 현실입니다. 2015년 주당순손실이 1만원에 육박하는 테슬라가 주당 40만원을 호가하는 현실을 보면 더욱 어디까지가 투기인가 고민스럽지 않을 수 없습니다.

 갭투자를 한 번 보겠습니다. 매수자는 전세가율이 80% 이상인 지역의 아파트를 장만하면서 1억을 지불하고 9천만원 전세를 놓으면서 1천만원을 투자해서 집 한채를 확보합니다. 2년이 지나서 재계약의 시간이 다가왔습니다. 지역 시세가 올라서 전세가를 2천만원 올립니다. 세입자는 한 숨 쉬고 모은 돈을 내어 올려 줍니다. 반대의 경우도 있습니다. 같은 시기 지역 시세가 떨어졌습니다. 세입자는 나갑니다. 그러면 세입자에게 9천만원을 돌려 줘야되구요. 새로운 세입자를 구하지만 9천만원에 맞춰지지가 않습니다. 시세가 떨어졌거든요. 8천만원에 내려서 세입자가 들어 옵니다. 이제 투자금은 2천만원이 됐습니다. 그 동안의 재산세 및 기타 유지비는 덤이구요. 언론에 널리 알려져 있는 비싼 지역이나 사람이 많이 살고 싶어하는 지역은 전세가가 계속 오르는게 당연합니다. 수요에 비해서 공급이 적으면 오른다는 경제 원리는 어디에나 적용이 되는 것이구요. 이런, 일부 구간에 국한해서 갭투자는 부동산 시장의 가격을 교란시키기 때문에 옳지 않다고 단죄해야 한다는 의견은 성급하다는 생각입니다. 왜냐하면, 전세입자는 위험을 회피하려고 전세를 사는 것이고 임대업자는 위험을 감수하고 투자 목적으로 사는 자연스러운 시장의 원리 내에서 움직였기 때문입니다. 다만, 그 시장이 과열이 되었다고 판단이 되면 당연히 제제 조치가 있어야할 것인데요. 그래서, 최근의 정부 정책이 나온 것이라고 보면 될 것 같습니다.

 주식도 이런, 시장의 교란 가능성 때문에 여러가지 제제 방법을 가지고 있는데요. 개별 주식에서의 제제 조치는 상하한가입니다. 원래 15%였는데 최근에 30%로 바꼈습니다. 일일 변동폭이 30%에서 60%로 확대된 것이죠. 눈 딱 감고 하한가인 -30%에서 매수를 했는데 예기치 않은 뉴스 때문에 상한가로 마감이 됐다면 하루에 이동폭은 위로 30%이지만 실제 수익률로는 85%를 얻게 됩니다. 어마어마한 변동성이라고 할 수 있습니다. 하지만, 우리나라 경제 환경이 성숙해서 이럴 확률이 거의 없을 것이라고 예측을 했기 때문에 변경이 된 거겠죠. 전체 시스템적인 제제 조치에는 주식에는 서킷브레이커, 선물시장에는 사이드카가 있습니다. 서킷브레이커는 주식 전체 지수가 8% 이상 떨어지면 발동해서 20분간 거래가 중지됩니다. 그리고, 단계별로 적용해서 더 큰 변동이 있을 때에 또 적용이 됩니다. 사이드카도 비슷한 형식이구요.

 전세가의 상승은 반드시는 아니지만 매매가의 상승을 유발합니다. 전세를 찾는 사람이 많다는 것 자체가 수요가 많다는 뜻이기 때문에 전세가가 계속 상승하거나 매매가와 비슷한 수준으로 유지가 된다면 매매로 시장이 국면 전환되는 순간부터 가격이 뛰기 때문입니다. 이렇게 전세가를 받치고 있는 갭투자자들로 인해서 부동산 시장이 교란되고 있다고 생각할 수도 있는데요. 사실 이 전세가를 받치고 있는 것은 수요자입니다. 수요자가 사라지면 당연히 조정이 일어날테구요.

 현 정부의 정책 중 이를 노리고 있는 부분이 바로 외고 및 자사고 폐지라고 생각합니다. 부동산 입지를 평가할 때 교육, 환경, 교통 이 3가지를 주로 꼽고 환경에 추가로 상권까지 꼽는 경우도 있는데요. 이 중 큰 비중을 차지하고 있는 교육 수요를 없애겠다는 취지이기 때문입니다. 진짜, 이 정책을 추진하고 학교간 교육 수준의 차이가 평준화가 된다면 교육으로 인한 수요의 상실로 오는 가격 조정은 어마어마할 것입니다. 다만, 시장은 알아서 또 시장을 만들어가기 때문에 특목고를 없앤다고 해당 지역이 학군으로서의 위치를 상실할 리는 없을 것 같구요. 알아서 갈 길을 갈 것 같습니다.

 이렇게, 모든 투자 혹은 투기에는 위험이 수반됩니다. 정책에 따라서 급등락을 오갈 수도 있구요. 이것은 주식, 부동산, 외화, 채권 등 어떤 자산에 투자를 해도 똑같은 일입니다. 다만, 위험의 정도에 차이가 있을 뿐이지요. 그래서, 부채비율을 중요하게 보는 것입니다. 이를 바꿔서, 금융권에서는 DSR이라는 이름으로 대출을 제한하려고 하지만 거꾸로 개인이 부채비율을 조절해 가면서 투자를 해야 할 일입니다. 그릇된 판단으로 인한 결과가 투자를 한 당사자에게 가게 하는 것이 정부의 역할이라고 생각합니다. 그래서, 선물시장에는 반대매매라는 것이 있고 부동산 시장에도 경매라는 시스템이 있는 것입니다.

 결국, 투자와 투기의 구분은 그 행위를 저지르는 당사자 안에 있다고 보는 편이 맞을 것 같습니다. 그래서, 소크라테스가 너 자신을 알라라고 했나 봅니다.

 주식을 처음 시도하려고 하면 어디에선가 가르침을 찾게 마련입니다. 저는 이런저런 책을 많이 봤었는데요. 공통적으로 개념을 짚고 넘어가자는 부분이 어디까지가 투자이고 어디까지가 투기인가하는 부분입니다. 한자로는 각각 던질 투 자에 재물 자 자를 쓰고 같은 투자에다가 틀 기 자를 씁니다. 한자를 그대로 해석해 보면 투자는 자본을 던지는 것이고 투기는 기회를 던지는 것입니다. 자본을 투자한다는 의미에서 투자를 좋게 보고 기회를 보고 돈을 던진다는 것을 보고 투기를 나쁘게 보는 경향이 있는데요. 자본시장의 흐름을 구성하는 요소라는 점에서는 큰 차이는 없는것 같습니다.
 유럽의 머니 트레이더로 유명한 보도 섀퍼의 돈이라는 책을 보면 투자와 투기의 구분을 투입된 자본에 의해서 수익이 일정기간마다 발생하는 경우는 투자이고 그 반대의 경우는 투기라고 이야기를 합니다. 이렇게 보면, 주식은 그 자체로 투기인 셈입니다. 1년에 한 번 나올지 말 지 모르는 배당금을 빼면 이렇다할 확실한 수익이 없기 때문입니다. 부동산은 어떨까요? 부동산은 여러 형태로 투자할 수 있는데 미래가치를 예측해서 여러 채를 사서 묵혀 놓는다면 투기이지만 월세를 놓아 매월 일정한 소득을 얻을 수 있다면 투자가 되는 것입니다.
 요즘 바뀐 정권에서 제안했던 부동산 대책이 실제로 집행이 되지 않을까 하면서 언론에서 연일 보도하고 있습니다. 최근의 과열지역에 대한 핀셋규제는 시작이고 이제 보유세 증세로 옮겨갈 것으로 점쳐 지고 있습니다. 그래서, 한번쯤은 고민에 빠지게 됩니다. 전세가율이 오르기만 하면 발생하는 갭투자가 과연 투자인가 투기인가 하는 고민에서부터 보유세 증세가 올바른 부동산 규제의 방향인가 하는 고민까지 말입니다.
 특히, 갭투자에 대한 우려의 시선을 보내는 보도가 많은데요. 갭투자에 대해 간단하게 설명을 하면 매매가와 전세가와의 가격 차이가 굉장히 미세하게 좁혀진 경우 전세를 끼고 매매를 하면 실제 투자금액은 1천만원 내외에서도 가능하게 되는데요. 이런 투자 방법을 갭투자라고 합니다. 간격이 굉장히 좁혀진 경우에는 돈을 한 푼도 들이지 않아도 되는 무피투자도 가능하구요. 전세가가 매매가를 추월해 버리는 역전세의 경우에는 오히려 수익을 얻으면서 투자를 할 수도 있습니다. 자극적인 어떤 기사에서는 대학생이 나서서 2억원으로 아파트 20채를 마련했다는 식으로 소개도 나오더군요.
 이런 혼란스러운 이야기들 가운데 무엇이 진정한 투자인가를 고민해 보지 않을 수가 없습니다. 이를 해결하기 위해서 저는 건전한 경제활동을 유지하기 위한 부채비율을 고려하는 것이 이 두가지 애매한 개념을 들고 올 필요없이 투자에 대한 고민을 정리해 볼 수 있는 실마리가 될 수 있으리라고 생각합니다.

 삼성전자는 부채비율이 40% 내외에서 움직이고 있습니다. 부채비율은 자기자본에서 부채가 차지하는 비율을 듯합니다. 삼성전자가 100만원의 자산으로 운영을 하고 있다면 이 중 40%는 은행에서 대출한 돈으로 운영하고 있다는 뜻이 됩니다. 반면, LG전자는 부채비율이 180%인데요. 자기자본이 100만원이면 부채가 180만원이고 총자산은 280만원으로 운영한다는 뜻입니다. 당연히 이 부채비율은 낮을수록 좋구요. 기업 특성에 따라 비율을 달리 봐야할 경우도 있습니다. 케이탑리츠와 같은 부동산 관련주는 개인이 임대사업을 하는 것처럼 은행에서 큰 비율의 돈을 빌려서 사업을 하거든요. 그럼에도 불구하고 부채비율이 LG전자와 비슷한 수준이네요.
 개인이 사업을 하는 방식도 비슷합니다. 개인적으로 모아 놓은 투자금이 있을 것이구요. 나머지는 대출을 통해서 운영을 하겠죠. 이렇게, 전체적인 흐름을 보면 우리가 쉽게 접하는 상장기업이나 영세한 가게나 기본적인 운영 흐름에는 큰 차이가 없어 보입니다.
 적다 보니까 길어져서 다음에 이어서 투자와 투기의 구분이 어디까지인지 생각해 보겠습니다.

그 동안은 부동산과 주식이 투자에 있어서 어떤 면에서 통하는가를 주로 얘기했는데 오늘은 다른 면부터 짚고 시작해야 될 것 같습니다. 회계적으로는 부동산은 고정자산 중에 유형자산으로 분류됩니다. 크게는 자산을 유동자산, 고정자산으로 구분하는데 구분 기준이 1년 이상을 체류하는지 여부에 따라 나눕니다. 토지나 부동산. 차량, 비품 등 많은 부분을 자산으로 인식하는데 이러한 자산은 사용기한을 정해두고 감가상각을 합니다. 감가상각을 하는 이유는 회계적으로 단기간에 너무 많은 금액이 일시에 투입되어 버리면 결과적으로 이익이 왜곡될 수도 있기 때문에 내용연수에 따라 비품은 5년, 차량은 10년, 토지, 부동산은 30년 이런식으로 비용을 나누어서 처리합니다. 그러면 실제, 현금흐름과는 달리 매년 비품이나 자산가액의 10% 정도만 비용으로 처리를 하기 때문에 이익을 정산할 때 합리적일 수도 분식처럼 보일수도 있는 금액이 나오게 됩니다. 

 이렇게 감가상각을 하는것 자체가 해당 자산이 소모적임을 인정하는 행위인데요. 같은 방식으로 부동산을 본다면 부동산도 소모적인 자산이 됩니다. 부자 아빠 가난한 아빠로 유명한 로보트 기요사키는 이러한 부동산의 소모적 성질 때문에 빚을 내서 집을 사는 행위를 은행에 돈을 상납하는 행위로 보고 투자에서는 배제해야 할 것으로 여기고 여러 페이지에 걸쳐 비판합니다. 

 이걸 조금 구분해 보면 땅은 인플레이션 수준의 상승을 기대할 수 있는 투자대상으로 본다면 건물은 내용연수가 경과하면 할수록 가치가 떨어지는 소모품으로 보는 것이 정상적일 것입니다. 그래서, 이런 근거가 부동산 폭락설이나 투자 무위론의 배경이 되어 왔는데요. 실상은, 복불복의 현장이 되어 가고 있습니다. 10년새 가격이 두 배를 넘어간 곳이 수두룩하거든요. 그래서, 아파트만 볼 것이 아니라 내가 살 아파트가 가지고 있는 대지권이 얼마나 되는가도 살펴봐야 될 일입니다. 대지권이 결국 땅이거든요. 재건축이나 재개발에 적용되는 부지비율도 이 대지권을 기준으로 산정하기 때문에 잘 살펴봐야 할 부분입니다.

 그럼, 부동산으로 수익을 내는 방법에는 어떤 것이 있을까요? 쉽게 생각할 수 있는게 바로 월세입니다. 재무제표를 뜯어 보듯이 집을 사서 월세을 내는 일련의 과정을 잘 정리해 보면 결국 소규모 사업체를 운영하는 것과 비슷하구나 하는 것을 알 수 있습니다. 대차대조표를 구성하는 큰 3가지 원리가 자산에서 부채를 빼면 자본, 즉 부채와 자본의 합이 자산을 구성한다는 것인데요. 은행에서 빌린 돈인 부채와 내가 가지고 있는 돈 자본의 합으로 구성된 부동산을 이용해 월세수익을 내고 거기서 제세금을 제하면 순이익이 나오는 것입니다. 이렇게 만들 수만 있다면 부동산은 더 이상 소모품이 아닌 투자대상 나아가서는 사업체가 될 수 있는 여지가 생깁니다. 

 주식에서 ROE는 Return On Equity, 자기자본이익률이라고 합니다. 벌어 들은 순이익을 투입한 평균 자기자본으로 나누면 됩니다. 100만원을 투자해서 10만원을 벌 수 있다면 ROE는 10%가 되는 것이죠. 성장성이 높은 기업은 2~30%를 상회하는데 삼성전자같이 완숙한 기업은 10% 내외가 나옵니다. 예전에 제가 몸담았던 기업은 ROE가 4% 정도였는데요. 금리보다는 더 높은 이익률이 나와야 기업의 가치가 계속 올라갈 것입니다. 그런 것치고는 이익률이 좋지는 않았는데 아이템이 좋아서 안정적인 것이었습니다. 주로 식품 관련 기업들이 이 ROE가 낮게 나오는 경향이 있습니다. 

 집은 어떨까요? 월세 수익률이 요즘은 많이 떨어져서 5~10% 정도 나오는 곳 찾기가 힘들지만 드물게 있습니다. 아파트같은 경우는 3~4프로 나오는데가 꽤 있구요. 이 정도 수준이면 현 금리보다는 괜찮은 수준입니다. 그리고, 소모품이라는 정체성과는 달리 인플레이션을 상회하는 수준으로 감가상각이 되는게 아니라 가치가 상승하기 때문에 이 부분까지 감안한다면 괜찮은 투자처가 될 수 있을 것입니다.

 주식과 부동산 어떤 면에서든 ROE가 적용이 될 수 있고 투자라는 면에서는 크게 차이가 없어 보입니다. 부동산 관리를 여러개 대량으로 하는 사업체가 리츠니까요. 대차대조표를 나눠놓고 살펴 봐도 사업 아이템의 차이만 있을 뿐이지 흐름은 비슷하게 나오고 개인자산도 이렇게 관리를 하는 것이 좋다는 생각입니다. 

 올초에는 조용하던 부동산 시장이 갑자기 서울을 시작으로 움직이고 있습니다. 증시, 부동산 공히 대통령의 부재로 인한 불확실성이 문재인 대통령 당선으로 해결되면서 이를 긍정적인 시그널로 받아 들이면서 기존의 추세를 그대로 유지하면서 상승하는 모습인데요. 아무래도 집권여당이었던 새누리당 혹은 자유한국당의 정책과는 다른 노선으로 부동산, 주식 등 투자 환경 조성에 관련한 정책을 펼칠 가능성이 높기 때문에 관련 내용을 알아 보려고 합니다.

 우리나라 부동산 보유세는 재산세와 종합부동산세(이하 종부세)의 2가지로 나누어집니다. 재산세는 주택 공시가격에 따라 0.1~0.4%의 초과누진세율을 적용합니다. 종부세는 공시가격 9억원이 넘는 1주택 소유자나 5억원이 넘는 토지 소유자 혹은 보유한 부동산의 총 공시가격의 합이 6억원이 넘는 경우에 부과합니다. 종합부동산세는 참여정부 시절에 부동산 투기를 억제할 목적으로 2005년부터 시행된 세금입니다. 6월 1일 기준으로 등기부등본 상의 주인이거나 그 이전에 등기 신청이 이루어졌을 경우 세금을 납부해야 합니다.

 그런데, 자유경제체제에서 가격의 형성은 시장에 의해서 결정되기 때문에 팔리는 가격이 가격이라는 논리가 동일하게 적용될 수도 있습니다. 흔히 예를 드는게 모 백화점 직원이 모피코트의 가격이 200만원인데 실수로 2천만원을 붙였다가 200만원하던 시절에는 파리만 날리던게 2천만원으로 바꿨을 때 불티나게 팔리더라는 얘긴데요. 시장이 인정하는 가격이 정가가 되버리는 기이한 현상이 불합리해 보이지만 발생을 하고 있습니다. 소득 불균형을 해소하기 위한 방법으로 재산이 많은 사람에게 세금을 더 내라는 취지로 종합부동산세를 도입했으나 오히려 집주인이 세금 낼 것을 감안하여 월세를 더 올리는 방식으로 세입자에게 전가하는 방법을 취하더라는 겁니다.

 이런 얘기를 하는 이유는 이번에 들어선 정권에서도 과거의 이러한 이력을 파악하고 있기 때문에 시장에 최대한 충격을 덜 주는 방향으로 정책을 고안할 것이기 때문입니다. 대표적인 예가 이재명 시장이 경선 때 제안했던 국토보유세, 토지배당, 지역화폐 패키지 같은 건데요. 이재명 시장은 국토보유세를 신설하면서 종부세를 폐지하겠다고 공약을 걸었죠. 일종의 당근과 채찍 전략이자 낙수효과를 노린 공약인데요. 일부 부자들이 가지고 있는 대다수의 땅에 대해서 국토보유세를 매기면 일부 부자들이 내는 세금은 늘어나고 대다수의 서민들 역시 보유세를 내지만 상대적으로 적은 금액을 내되 토지배당 개념으로 지급되는 금액은 일괄적으로 30만원을 줘서 낸 국토보유세보다 더 받게끔 유도한다는 전략입니다. 이렇게 되면 95%의 국민은 혜택을 보고 돌려받는 돈보다 더 내는 사람은 5%에 불과하다는 주장입니다. 이런 식의 유도가 얼핏 좋아 보이는 이유는 대다수의 국민에게 환급 개념으로 낸 세금이 돌아가는 점 때문에 당근과 채찍이 공존하기 때문에 저항이 덜할 것이라는 점입니다.

 이를, 공공부문 일자리를 늘여서 경기 진작으로 연결시키겠다는 의도와 연결시킨다면 이번 정부에서도 만지작거리고 있지 않을까 생각되는 정책일 것 같기도 합니다. 공공부문 일자리 창출 역시 낙수효과를 노린 것으로 일자리가 늘어야 구매력도 생기고 결국에는 전체적인 경기의 선순환 구조로 갈 것이라는 희망으로 추진하는 정책인 것 같은데요. 하지만, 강한 억제력을 도입하지 않으면 결국에는 다시 소수의 다량 토지 소유자들이 그 비용을 전가하려는 시도가 월세나 전세 가격 상승으로 이어져서 이것을 동력으로 다시 부동산 시장을 상방으로 끌어 올리고 서민들의 팍팍한 가슴에 물 한방울 떨어 뜨려서 더 목마르게 만들지 않을까 하는 생각이 듭니다. 시장의 방향성에 대해서는 의심의 여지 없이 성장을 목표로 한다면 어느 정도의 인플레이션은 어쩔 수 없고 상방으로 봐야 할테고 그렇다면 오히려 시장의 원리를 해치지 않으면서 서민의 삶이 나아지는 정책을 고안해야 하지 않을까 생각해 봅니다.