세상을 해석하는 남자

 11·3 부동산 대책 이후 정권이 바뀌고 첫 번째 부동산 대책이 나왔습니다. 이른바, 과열지구를 대상으로 한 핀셋 규제가 될 것이라는 예측이 많았는데 뚜껑을 열어 보니 예측과 비슷하게 나온 것 같습니다. 그래도, LTV, DTI 규제를 이렇게 빨리 건드릴 줄은 몰랐는데 대상지역을 중심으로 조정이 들어갔네요. 오늘 나온 대책 한 번 정리해 보겠습니다.

 (1) 조정 대상지역 추가 선정

 기존 37개 지역에서 경기 광명, 부산 기장군, 부산진구를 추가했습니다. 6.19.(월)자 이후로 실시되는 입주자모집 공고분부터는 전매제한기간이 강화됩니다. 대신, 1순위 제한이나 재당첨 제한 규제는 추가된 3개 지역 모두에 대해 6월 말에 있을 주택공급에 관한 규칙 시행일 이후부터 시작되는 입주자모집 승인신청분부터 적용됩니다. 개발일정을 조율하던 건설사들은 마음이 급해질 것 같습니다.

 (2) 서울 지역 전매제한기간 강화

 기존에는 서울 강남 4개구와 공공 부분 아파트는 전매제한기간은 소유권이전등기시로 두고 있었고 그 외에는 1년 6개월의 전매제한기간이 있었습니다. 그런데, 이제 이를 전 지역에 대해서 소유권이전등기시로 전매제한기간을 강화합니다. 이 규제는 오늘부터 실시되는 입주자 모집 공고분부터 해당이 되기 때문에 이전에 이미 분양이 이루어진 경우 소급해서 적용하지는 않습니다. 최근까지 난데없이 분양권 거래가 활발해졌다는 소식이 있었는데 규제 이전에 분양된 아파트의 분양권 거래를 잡기에는 미흡한 규제가 될 것 같습니다. 앞으로 분양되는 아파트는 서울 전지역이 입주시까지 전매가 안 되는 것이니까 그야말로 실수요자 위주로 접근을 하라는 대책으로 보입니다.

 (3) 조정 대상지역의 LTV, DTI 규제비율 10%씩 강화하고 집단대출에 대한 DTI 규제를 신규 적용

 현재는 LTV는 70%, DIT는 60%를 적용하고 있습니다. 이를, 이제 조정 대상지역에 대해서는 LTV는 60%, DTI는 50%로 규제를 강화하겠다는 내용입니다. 1억원하는 아파트에 대출이 7천만원이 되던 것을 이제 6천만원으로 제한하고 연간 원리금 상환액이 연소득 5천만원인 사람에게는 2천 5백만원까지로 제한하는 조치입니다. 역시, 과열지구에는 투기 목적으로는 접근하지 말라는 조치입니다. 대신, 서민과 실수요자 대상의 정책모기지는 그대로 유지하겠다고 합니다. 일시적 2주택자까지는 규제비율을 적용받지 않을 것으로 보입니다.

 (4)  재건축 조합원 주택 공급수 제한

 조정 대상지역으로 선정되면 일단 조합원은 원칙적으로 1주택까지만 분양이 허용됩니다. 그동안 과밀억제권역 내에서는 최대 3주택까지 그 외에는 소유 주택 수만큼 받을 수 있었는데요. 이를 일괄적으로 1주택까지만 허용하는 것으로 바꾸되 2주택 중 하나는 60제곱미터 이하로 할 경우 예외적으로 2주택을 허용한다는 내용입니다.

 현재 조정 대상지역으로 선정이 되었다고 하더라도 추후 선정기준에 미달할 경우 대상에서 제외하는 것도 검토하고 있다고 합니다. 유독, 과열되어 보이는 부산같은 경우는 전매제한까지도 가능하게 하기 위해 주택법 개정 카드를 만지작거리고 있다고 하는데요. 이래 저래, 실수요자가 아니면 접근하기 힘들게 벽을 높이 쌓고 있습니다.

 이미 여신심사 가이드라인을 강화한 상태라서 대부분의 지역이 신규주택을 담보로 대출할 경우에는 원리금을 바로 갚아야 되는것으로 바꼈는데 여기다가 더해서 조정 대상지역은 LTV, DIT 규제까지 강화되는 바람에 진짜 실수요자에 소득이 확보되지 않는 사람이 들어가기에는 힘든 시장이 되고 있습니다. 당분간은 기존에 분양된 아파트의 분양권 매매시장이 더 활성화될 가능성이 더 커지겠네요. 어차피 시중에 풀린 돈이 들어갈 틈만 찾고 있는 상황이라 어떤 방법으로든 흘러갈 수 밖에 없을 것 같은데 조정 대상지역으로 지정된 곳 외에서 물꼬가 터지지 않을까 하는 불안도 있네요. 누군가에게는 또 기회가 되겠죠. 종국에는 균형발전을 위한 큰 흐름을 제시하리라 보는데 이번 대책의 효과가 어떻게 나올지 지켜 볼 일입니다.

 앞서 LTV, DTI의 용어에 대한 정의와 규제가 이루어질 경우 어떤 영향이 생길 지 살펴 봤는데요. 오늘은 DSR의 의미는 무엇이며 도입할 경우 어떤 영향을 미치게 될 지 알아 보도록 하겠습니다. 

 DSR은 Debt Service Ratio를 줄인 말로 DTI와 유사하지만 연간 전체 금융부채 상환액의 기준이 업그레이된 버전입니다. 총부채원리금상환비율이라고 하는데요. 이 기준이 적용되면 주택담보대출 원리금뿐 아니라 모든 금융권 대출 원리금까지 합산해서 대출 가능 여부를 판단하게 됩니다. 국민은행이 앞장서서 도입을 하기로 했는데요. 모든 금융권 대출 중 연간 원리금 상환액이 연소득의 세 배를 넘으면 대출을 제한한다는 기준을 적용하기로 했습니다. 대출을 더 깐깐하게 보고 해주겠다는 얘기겠죠.
 현행 DTI가 60%인데요. 연봉이 5천만원인 사람이 대출을 하려면 연간 가능한 원리금 비중은 3천 6백만원이 될 것입니다. DSR을 국민은행이 도입한 수준으로 적용해 본다면 300%이기 때문에 대출 가능한 금액은 1억 5천만원이 되는데요. 얼핏 보면, DSR이 더 좋은 것으로 볼 수 있으나 추가로 고려해야 할 것이 기존에 가지고 있던 대출의 원리금을 모두 포함해야 한다는 겁니다. 가령, 제가 5천만원의 마이너스 통장을 가지고 있다고 한다면 마이너스 통장의 사용유무와는 상관없이 DSR 기준에는 포함이 되구요. 사용을 해서 이자가 나가고 있다면 이자 비용도 합산해야 됩니다. 자동차 대출, 신용 대출 모든 대출을 고려하기 때문에 실제 상환하는 원리금이 기존에 많이 있었다면 대출이 가능한 비율도 줄게 됩니다. DTI의 경우는 기타 대출의 경우 추정이자만 고려하기 때문에 상대적으로 적용되는 기준이 덜 까다롭죠. 

 하지만, 본격적인 게임의 시작은 아직 먼 것 같습니다. 경제 관련 부처의 인사가 다 포진하고 나면 굵직굵직한 정책을 비롯해서 이런저런 사건이 터지겠죠. 시장은 언제나 대응이 중요하니까요. 눈에 불을 켜고 쳐다 볼 일입니다. 

 정권이 바뀌고 나서 이제 부동산 관련 규제에 나설 조짐인가 봅니다. 문재인 정부에서 대선 공약을 통해 밝혔거나 인터뷰 등에서 밝혔던 내용들이 어떤 규제로 다가오게 될 지 한 번 톺아 보겠습니다.

 먼저, 의미부터 짚어 보고 강화하면 어떤 효과가 생길지 생각해 보겠습니다.

LTV는 집을 구해 본 적이 있다면 흔히 들어 봤을 용어인데 Loan to Value Ratio의 머리글자를 따서 LTV라고 부릅니다.  주택을 담보로 금융기관에서 대출을 할 때 담보물 즉, 주택의 가격에 대한 대출액의 비율을 말합니다. 현재는 이 비율이 70%인데요. 가격이 2억원인 주택을 매입하면 현행 기준으로는 1억 4000만원을 대출할 수 있는데 실제 여기에 전세권, 선순위저당권, 임차보증금, 소액임차보증금 등을 제하고 책정하기 때문에 1억 4000만원보다는 적은 금액의 대출이 가능하게 됩니다.

 DTI는 Debt To Income. 쉽게 말하면 연간 벌어들이는 수입에서 얼마나 많은 빚(원금과 이자)을 지고 있는가를 나타낸 비율이라고 보면 되겠습니다. 우리말로 총부채상환비율이라고 하는데요. 예를 들어, 총소득이 5천만원인 사람의 연간 원리금 상환 총액이 2천5백만원이라고 하면 DTI는 딱 50%가 됩니다. 그래서 DTI를 40%로 규제한다고 하면 연소득이 5천만원인 사람한테는 연간 원리금 상환액을 총 2천만원까지만 제한해서 대출해주겠다는 의미가 됩니다. 연간 소득에서 연간 원리금 상환이 차지하는 비율을 뜻하는 것이기 때문에 대출 기간을 20년, 30년 장기로 하면 대출한도를 조정할 수 있습니다. 1년내 상환해야 할 원리금이 2천만원이라면 10년으로 늘이면 정확히 비율대로 나눠지지는 않겠지만 연간 2백만원 정도로 줄기 때문에 대출여력이 더 생기게 되는 것이죠.

 당장 주택을 구매할 때 일으킬 수 있는 대출금액 한도가 줄어들기 때문에 주택구매수요가 줄게 될 것입니다. 수요가 줄면, 당연히 주택가격이 떨어질테구요. 정부에서는 이 지점을 노리고 시도할 가능성이 큽니다. 요즘, 수도권을 기준으로 분양권 광풍이라는둥 집값이 올랐다는둥 얘기가 많은데요. 이런, 흐름이 이어지면 가장 먼저 시도할 규제책 중에 하나가 아닌가 합니다. 하지만, 모든 정책에 이면을 고려해서 시도해야 되는데요. 그 동안 숱한 정권을 거치면서 정책 의도와는 상관없이 시장이 흘러갔던 적이 많았기 때문입니다. 당장, 고려해야 될 것이 주택구매수요가 줄면 다시 전세, 월세를 찾을 수 밖에 없는 사람들이 생기는데 이 수요는 결국 전세가격과 월세가격 상승으로 이어지기 때문입니다. 그리고, 전세가격의 상승은 필연적으로 다시 주택가격의 상승으로 이어질 수 밖에 없을 것입니다. 그래서, 정부에서 드라이브를 걸고 있는 정책이 임대주택 사업인데요. 임대주택을 만들기도 하고 기존 주택이나 아파트 등을 매입해서 임대를 놓기도 하는 등의 방법으로 위의 임대 수요를 흡수하려는 전략입니다. 그런데, 기존 집주인에게 돌아 가는 혜택이 크지 않아서 사업이 확대되기는 힘들 것 같구요. 줄다리기 하듯이 규제를 강화했다가 완화했다가 하는 것보다는 아예 고정을 하는 것이 서민 입장에서 대응하기 더 쉬울 것 같습니다. 그리고, 지독한 디플레이션을 바라는 정부가 아니라면 성장을 담보로 하는 국가라면 인플레이션에 따르는 자연스러운 가격 상승은 어쩔 수 없다고 보는게 맞지 않을까 싶습니다. 지역적인 가격 차이도 어쩔 수 없을테고요. 오히려, 물가상승률에 맞는 소득을 보장하는 방법을 고민하는 것이 올바른 방향이 아닐까 생각됩니다. 집값이 올라도 구매력이 생기면 해결이 되니까요. 이 무한루프같은 고민의 고리를 어떻게 해결해 나갈지 궁금하네요.