세상을 해석하는 남자

 주택 등기부등본을 떼 보면 흔히 볼 수 있는 주택의 지역구분이나 용도구역 구분이 자세히 어떻게 나누어지는지 한 번 살펴 보겠습니다. 자세한 내용은 법제처에서 확인할 수 있구요. 아파트, 빌라, 주택 등과 관련된 부분은 대개 주거지역으로 구분되기 때문에 신경쓸게 크게 없지만 별 생각없이 덜컥 사 버리고 나서 후회할 수도 있는 부분이 어떤 지구에 지어진 건물인지 모르고 샀다가 원래의 목적을 이루지 못하고 억지춘향 팔아야 되는 경우가 생길 수 있기 때문에 자세히 봐야 하는 경우가 있기 때문입니다. 대표적으로 경주같은 경우는 시내 및 인근 대부분 지역이 역사적인 사료가 풍부하다는 이유로 미관지구로 선정이 되어 있기 때문에 여타 도시들과 다르게 시내에 가면 높은 건물이 하나도 보이지 않는 것을 확인할 수 있습니다. 반면, 중심을 벗어나서 포항쪽으로 이동하면 아파트가 보이는데 시내와 멀어질수록 높은 아파트를 볼 수 있습니다. 이렇게, 역사적인 지역 특성을 가지고 있는 경우야 당연히 조심할 수 있지만 대도시 내에도 관광지로의 가치가 있어서 주변에 높이를 제한할 이유가 있다면 비슷한 방식으로 지구를 정해서 고도를 제한하는 경우를 왕왕 볼 수 있습니다. 그래서, 주택 관련 용도지역이나 용도구역이 어떻게 나뉘는지 자세히 살펴 보고 엉뚱하게 재개발을 노리고 들어갔다가 지구의 특성 때문에 낭패를 보는 일이 없도록 해야겠습니다.

 국토교통부장관, 시·도지사 또는 「지방자치법」 제175조에 따른 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 시장은 도시·군관리계획결정으로 주거지역·상업지역·공업지역 및 녹지지역을 다음과 같이 지정할 수 있습니다.
1. 주거지역
  가. 전용주거지역 : 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
    (1) 제1종전용주거지역 : 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
    (2) 제2종전용주거지역 : 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
  나. 일반주거지역 : 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
    (1) 제1종일반주거지역 : 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
    (2) 제2종일반주거지역 : 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
    (3) 제3종일반주거지역 : 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
  다. 준주거지역 : 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역
2. 상업지역
  가. 중심상업지역 : 도심·부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역
  나. 일반상업지역 : 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역
  다. 근린상업지역 : 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역
  라. 유통상업지역 : 도시내 및 지역간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역
3. 공업지역
  가. 전용공업지역 : 주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역
  나. 일반공업지역 : 환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역
  다. 준공업지역 : 경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능·상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역
4. 녹지지역
  가. 보전녹지지역 : 도시의 자연환경·경관·산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역
  나. 생산녹지지역 : 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역
  다. 자연녹지지역 : 도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역
 또, 국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장은 법에 따라 도시·군관리계획결정으로 경관지구·미관지구·고도지구·방재지구·보존지구·시설보호지구·취락지구 및 개발진흥지구를 다음과 같이 세분하여 지정할 수 있습니다.
1. 경관지구
  가. 자연경관지구 : 산지·구릉지 등 자연경관의 보호 또는 도시의 자연풍치를 유지하기 위하여 필요한 지구
  나. 수변경관지구 : 지역내 주요 수계의 수변 자연경관을 보호·유지하기 위하여 필요한 지구
  다. 시가지경관지구 : 주거지역의 양호한 환경조성과 시가지의 도시경관을 보호하기 위하여 필요한 지구
2. 미관지구
  가. 중심지미관지구 : 토지의 이용도가 높은 지역의 미관을 유지·관리하기 위하여 필요한 지구
  나. 역사문화미관지구 : 문화재와 문화적으로 보존가치가 큰 건축물 등의 미관을 유지·관리하기 위하여 필요한 지구
  다. 일반미관지구 : 중심지미관지구 및 역사문화미관지구외의 지역으로서 미관을 유지·관리하기 위하여 필요한 지구
3. 고도지구
  가. 최고고도지구 : 환경과 경관을 보호하고 과밀을 방지하기 위하여 건축물높이의 최고한도를 정할 필요가 있는 지구
  나. 최저고도지구 : 토지이용을 고도화하고 경관을 보호하기 위하여 건축물높이의 최저한도를 정할 필요가 있는 지구
4. 방재지구
  가. 시가지방재지구: 건축물·인구가 밀집되어 있는 지역으로서 시설 개선 등을 통하여 재해 예방이 필요한 지구
  나. 자연방재지구: 토지의 이용도가 낮은 해안변, 하천변, 급경사지 주변 등의 지역으로서 건축 제한 등을 통하여 재해 예방이 필요한 지구
5. 보존지구
  가. 역사문화환경보존지구 : 문화재·전통사찰 등 역사·문화적으로 보존가치가 큰 시설 및 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구
  나. 중요시설물보존지구 : 국방상 또는 안보상 중요한 시설물의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구
  다. 생태계보존지구 : 야생동식물서식처 등 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구
6. 시설보호지구
  가. 학교시설보호지구 : 학교의 교육환경을 보호·유지하기 위하여 필요한 지구
  나. 공용시설보호지구 : 공용시설을 보호하고 공공업무기능을 효율화하기 위하여 필요한 지구
  다. 항만시설보호지구 : 항만기능을 효율화하고 항만시설을 관리·운영하기 위하여 필요한 지구
  라. 공항시설보호지구 : 공항시설의 보호와 항공기의 안전운항을 위하여 필요한 지구
7. 취락지구
  가. 자연취락지구 : 녹지지역·관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구
  나. 집단취락지구 : 개발제한구역안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구
8. 개발진흥지구
  가. 주거개발진흥지구 : 주거기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구
  나. 산업·유통개발진흥지구 : 공업기능 및 유통·물류기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구
  다. 관광·휴양개발진흥지구 : 관광·휴양기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구
  라. 복합개발진흥지구 : 주거기능, 공업기능, 유통·물류기능 및 관광·휴양기능중 2가지 이상의 기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구
  마. 특정개발진흥지구 : 주거기능, 공업기능, 유통·물류기능 및 관광·휴양기능 외의 기능을 중심으로 특정한 목적을 위하여 개발·정비할 필요가 있는 지구
 그리고, 시·도지사 또는 대도시 시장은 지역여건상 필요한 때에는 해당 시·도 또는 대도시의 도시·군계획조례로 정하는 바에 따라 경관지구 및 미관지구를 추가적으로 세분하거나 법에 따라 특정용도제한지구를 세분하여 지정할 수 있습니다.
 용도지구외의 용도지구를 정할 때에는 다음과 같은 기준에 따라야 합니다.
1. 용도지구의 신설은 법에서 정하고 있는 용도지역·용도지구·용도구역·지구단위계획구역 또는 다른 법률에 따른 지역·지구만으로는 효율적인 토지이용을 달성할 수 없는 부득이한 사유가 있는 경우에 한할 것
2. 용도지구안에서의 행위제한은 그 용도지구의 지정목적 달성에 필요한 최소한도에 그치도록 할 것
3. 당해 용도지역 또는 용도구역의 행위제한을 완화하는 용도지구를 신설하지 아니할 것

 도시의 인구가 50만이 넘어가느냐 100만이 넘어가느냐에 따라 지방자치단체장의 권한도 달라지는데요. 그에 따른, 개발여건도 달라질 수 있으니 이 부분도 기회가 되면 한 번 다뤄 보도록 하겠습니다.