세상을 해석하는 남자

 투자를 하는데 있어서 데이터를 가공해서 수치화하는 것이 굉장히 중요한 일이기도 하고 활용할 때 정신을 바짝 차리고 활용해야 할 일이기도 한 것 같습니다. 정형화된 수치가 있다면 투자대상에 대한 평가가 굉장히 용이해진다고 생각하기 쉬운데 그럼에도 불구하고 투자를 통해 돈을 버는 사람이 그렇게 많지 않은 것을 보면 보이는 것이 다가 아니다라는 생각으로 활용을 해야 할 부분입니다. EPS는 Earning Per Share를 줄여서 EPS라고 하고 주당순이익이라는 뜻입니다. 분모는 발행된 주식의 총수가 될 것이고 분자는 차 떼고 포 떼고 남은 기업의 순이익을 대입하면 됩니다. 우리나라 대표기업 중에 하나인 삼성전자의 경우 작년 EPS가 13만원 정도였습니다. PER은 이 EPS를 분모로 해서 현재의 주식가격으로 나눈 수치입니다. Price Earning Ration를 줄여서 PER, 주가수익비율이라고 합니다. 2016년 말 삼성전자의 주가가 180만원 정도에 마감되었는데요. 공식대로 대입을 하면 작년 말, 삼성전자의 주가수익비율은 13이 나옵니다.

 PER을 해석해 보면 제가 삼성전자에 180만원을 투자하면 매년 이익이 13만원이 생긴다는 뜻이 되는데요. 그렇게 생각하면 내가 투자한 원금 회수에 13년이 걸린다는 뜻이 됩니다. 여기에 추가로 고려해야 할 것이 ROE가 있는데 이건 다음에 설명을 하기로 하고 단순하게 이렇게 PER을 해석한다면 내가 투자해야 할 기업이 어디 숨어 있는지 정형화하기가 쉬워 집니다. 워낙에 분석툴이 많이 나와 있어서 각종 널리 알려진 주식 관련 용어들을 기준으로 항목별로 정리해 놓은 곳이 많은데요. 그런 곳에서 간단하게 PER이 낮은 순으로 정렬을 해 버리면 벌어 들이는 돈 Earning 대비 저렴하게 평가받고 있는 Price 가격의 주식을 찾아 볼 수가 있는 겁니다. 삼성전자는 오랜 기간 PER 8~9 사이를 움직일 정도로 후한 평가를 받지는 못했는데요. 이른바, 닷컴버블을 거치면서 기술주에 대한 불신 때문에 오히려 기술주들이 상대적으로 저렴한 가격을 유지한게 아닌가 합니다. 이 기우는 작년말부터 시작해서 말끔하게 걷힌 듯이 우상향을 달리고 있습니다. 생각해 보면 이제 우리가 사용하는 기기에 반도체가 들어가지 않는 곳이 없는데 앞으로 제4차 산업혁명을 이끌 사업들에도 변함없이 또 사용될 것이기 때문입니다. 하지만, 역사는 반복된다고 삼성전자는 그 동안 비슷한 유형으로 주가 상승이 이루어졌는데요. 100만원을 갔다가 반토막이 났다가 150만원 갔다가 반토막 났다가 이런 식으로 흐름을 반복했습니다. PER로 바꿔 보면 PER이 6~7까지 떨어졌다가 13~14까지 올라가기를 반복했다는 의미입니다. 여기에서 또, 한가지 생각해 봐야 할 것은 주가의 변동으로 인해서도 비율이 바뀌지만 순이익의 변동으로 인해서도 비율이 바뀐다는 사실입니다. 올해 삼성전자의 예상순이익이 주당 24만원 정도로 점쳐 지고 있는데요. 이렇게 되면 설사, 주가가 150만원 하던 것이 240만원이 되더라도 크게 비싼 수준이 아니더라는 것으로 해석할 수 있습니다. PER이 10이 되니까 예년 평균보다 조금 상회하는 수준이기 때문입니다.

 부동산에도 PIR이라는 것이 있습니다. 주식의 경우와 동일선상에서 비교하기에는 조금 무리가 있습니다만 PIR도 비슷한 방식으로 현재의 부동산 가격이 어느 정도 위치에 있는가를 평가해 볼 수 있는 좋은 지표가 됩니다. 지역별 분위별 소득차이가 있어서 정확하게 적용하기는 힘듭니다만 3분위 소득 기준으로 월평균 소득이 4백만원 정도라고 가정하면 연소득은 4,800만원이 됩니다. 이 금액을 분모로 주택가격을 적용하면 PIR이 나오게 됩니다. 1억짜리 아파트를 구매하려면 PIR이 2정도 나오니까 이 아파트를 구하기 위해서는 돈을 한푼도 안 쓰고 숨만 쉬고 2년동안 돈을 모으면 살 수 있다는 의미가 되겠습니다. 현실로 돌아와보겠습니다. 요즘, 대부분의 요지는 평당 가격이 1천만원을 상회합니다. 이 기준 32평의 아파트를 장만하기 위해서는 같은 소득에 대입을 해 보면 PIR이 6.6이 나옵니다. 숨만 쉬고 일만 하면 대략 7년 정도가 걸린다는 얘기입니다. 실제, 서울 중심쪽은 평당 2천이 싸 보이는 지역이 많은데 그렇게 대입하면 10년, 20년으로 기하급수적으로 증가하겠네요.

 기업의 경우와 마찬가지로 PIR도 톺아봐야합니다. 소득이 인플레이션 상승률만큼 상승하는가, 집값이 동일한 비율로 상승하는가에 따라서 수치가 변화하기 때문입니다. 그래서, 역사적인 수치를 참고하는 것이 좋은데요. 평균적으로 PIR이 5와 10을 왔다갔다 하는 곳이 있다면 5가 되면 사고 10이 되면 파는 전략을 취할 수 있을 것입니다. 주식이나 선물에서는 박스권 전략과 비슷하다고 보시면 되겠습니다. 불과, 얼마전까지만 해도 우리나라 증시도 박스권 갇혀서 헤매고 있었는데 박스권의 상단에 오면 팔고 하단에 오면 사고 하는 전략이 잘 통하는 시기였습니다. 이 전략의 맹점은 나심 니콜라스 탈레브가 제시한 블랙 스완처럼 난데없는 예기치 않은 사건이 터지면 제대로 망할 수 있다는 점입니다. 선물의 경우 양방향으로 수익과 손실이 가능하기 때문에 박스권 상단에 왔다고 팔았는데 올해처럼 전고점을 터치할 정도로 올라버리고 그 지수를 유지해 버리면 손실이 어마어마하게 커집니다. 집값은 일본처럼 역사적 저점에 왔다고 판단해서 샀는데 잃어버린 20년이 도래해 버리는 경우가 그럴 것입니다.

 숫자를 숫자 그대로 해석하지 말고 이면을 보고 해석하는 깊이를 갖추면 더 도움이 될 것 같습니다.

 PBR은 Price Book-value Ratio 즉, 주당순자산비율을 의미하는데요. Price는 주식의 현재 가격을 뜻하고 Book-Value는 장부가치 혹은 순자산을 의미하는데 이는 대차대조표에서 총자산에서 총부채(유동부채+고정부채)를 차감한 후의 금액을 말합니다. 회사가 망하면 일단 총자산에서 부채를 우선 변제해야 되고 그리고 남은 것이 순자산이 되는 것인데요. 이 순자산을 주식수로 나누면 BPS(Book-value Per Share) 즉, 주당순자산가치를 측정할 수 있고 BPS를 다시 주식 가격으로 나누면 주당순자산비율을 알 수 있습니다. 예를 들어, 100만원의 순자산이 있는 기업이 100개의 주식을 발행했다면 BPS는 1만원이 되구요. 이 주식의 가격이 3만원에 거래되고 있다면 PBR은 3이 될 것입니다.

 실제 상장폐지를 자진해서 추진하는 경우에는 회사가 견실해서 주당순자산 가치를 지켜서 주식 가격을 쳐 줄 가능성이 높은데요. 아트라스BX같은 경우가 그렇습니다. 주당순자산가치(BPS)가 5만원 정도 되는데 실제로 그 가격대로 청산을 시도했다가 소액주주들의 반발로 진행되지 못했습니다. 지금 청산을 받는 것보다 향후 성장을 통해서 얻어낼 수 있는 수익이 너무 뻔해 보이기 때문에 소액주주들이 반대하는 것인데요. 이런 반발에도 불구하고 장기간 유통주식이 적어진 상태를 유지하면 또 상장폐지 요건을 충족한다고 하니 아트라스BX 쪽의 의도대로 진행이 되지 않을까 싶긴 합니다.

 하지만, 대부분의 경우 상장폐지가 된다거나 기업을 청산해야 하는 상황에 처해 있다면 주식 가격은 이미 폭락할대로 폭락해 있을 것이고 기업 자체도 적자로 인해서 자본잠식을 하고 있는 상태일 가능성이 크기 때문에 실제 주주 입장에서 가지고 갈 수 있는 폭은 크지 않을 것입니다. 예외도 있는데요. 기업이 가진 자산 가치를 제대로 평가하지 않았을 경우가 있을 수 있습니다. 최근에 부산주공이라는 주식이 비슷한 형태로 소문을 타서 올라갔던 것 같은데요. 자산재평가를 한다는 소식에 더해서 실제 가치보다 부풀려진 가격으로 평가가 될 것이라는 이상한 소문까지 더해서 급등을 한 경우입니다. 실제, 기업은 최근 2년간 적자를 내고 있구요. 흔히, 말하는 세력의 농간으로 볼 수도 있겠습니다. 주식농부로 유명한 투자자 박영옥씨가 투자한 대한방직도 비슷한 경우로 한 때 자산재평가를 이슈로 급등했다가 장기간 조정을 거쳤다가 또 급등을 하는 모양을 보이고 있습니다. 이 기업도 최근 몇 년간 계속 적자를 내고 있지만 PBR은 0.5 정도에 불과합니다. 개인적으로는 이 주식으로 용돈벌이를 잠깐 했었지만 기업 자체가 그야말로 계속기업으로서의 가능성이 있는 것인가에 대한 회의로 물러났던 적이 있습니다.

 이렇게 주식회사가 앉아 있는 땅값을 재평가하는 것만으로도 자산주를 테마로 주식의 가격이 오르기도 하는데요. 그렇게 보면, 부동산과 주식의 거리가 그렇게 멀리 떨어져 있지 않다는 사실을 쉽게 알 수 있습니다. 자산가치 평가가 중요한 이유는 대개 기업은 부동산 투기를 목적으로 땅을 매입하는 것이 아니라 공장 건설  및 사업 운영을 위해 땅을 사서 짓기 때문에 특별한 이유가 아니면 10년, 20년을 자연스럽게 사용하게 됩니다. 그 와중에 해당지역이 발전을 꾸준히 했다면 당연히 가격이 오를테구요. 사업장을 더 키우기 위해서 외곽으로 빠지더라도 더 큰 이익을 보고 옮길 수 있게 되는 것입니다.

 공장을 차치하고라도 온전히 부동산을 통한 임대 수익과 시세 차익을 위해 운영하는 기업도 있는데요. 에이리츠, 모두투어리츠, 케이탑리츠같은 리츠 관련 기업들입니다. 비교적 큰 금액이 들어가는 부동산 투자에 비해 소액으로도 투자할 수 있고 투명하게 제대로 운영하는 기업이라면 큰 부담없이 접근할 수 있는 주식들입니다. 매년, 배당도 은행이자에 비해 2~3배 이상을 지급하는 곳도 있고 크게 관계없는 테마에 편승해서 같이 올라주기도 해서 소액으로 접근하기에 괜찮은 주식입니다. 이익이 잘 나는지 좋은 곳에 위치한 부동산을 가지고 있는지 꼼꼼히 확인해 보는 것은 필수겠죠.

 아파트의 경우도 평당 가격으로 가치를 많이 평가하는데요. PIR이라고 개인소득 대비 아파트 가격을 나타내는 지수가 있는데 이 PIR은 주식의 PER과 비교하는게 오히려 더 맞을 것 같구요. 아파트같은 경우는 교통, 학군, 상권, 환경 등을 고려한 결과 비슷한 입지에 있는데도 평가가 다르게 나온다면 접근해 볼 수 있겠습니다.

 변동성이라는 것이 있는데요. 주식의 경우에는 변화무쌍해서 뉴스에 따라 폭락하면 하루만에도 가치가 -30%까지 떨어지는 경우도 있고 기업 실적이 예상보다 기적적인 수준으로 오르는 어닝서프라이즈를 보일 경우 +30%까지 가는 경우도 흔하고 심지어 며칠간에 걸쳐서 계속해서 상한가를 반복해서 주식 가격이 2~3배 이상 오르는 경우도 많습니다. 반대로, 주택 가격은 변동성이 굉장히 떨어지는 편입니다. 그래서 상대적으로 더 안전자산으로 생각하는데요. 하지만, 자세히 들여다 보면 동별, 층별 시세차이가 큰데 결국에는 평균으로 데이터가 나오기 때문에 변동폭이 적은 것처럼 보일 수 있습니다. 주식에 비해서는 변동폭이 적은 편이긴 하지만 기본 자산 가격이 워낙 크기 때문에 적어질 수 밖에 없지 않나 싶네요. 주식 가격이 미국의 버크셔 헤서웨이처럼 주당 3억 가까이 한다면 똑같이 변동성이 작아질 수 밖에 없겠죠. 투자의 눈으로 바라보면 주식이나 비슷하게 적용해 봐야할 부분이 한 두가지가 아니기 때문에 기회가 닿는대로 연재를 해 보도록 하겠습니다.