세상을 해석하는 남자

 11·3 부동산 대책 이후 정권이 바뀌고 첫 번째 부동산 대책이 나왔습니다. 이른바, 과열지구를 대상으로 한 핀셋 규제가 될 것이라는 예측이 많았는데 뚜껑을 열어 보니 예측과 비슷하게 나온 것 같습니다. 그래도, LTV, DTI 규제를 이렇게 빨리 건드릴 줄은 몰랐는데 대상지역을 중심으로 조정이 들어갔네요. 오늘 나온 대책 한 번 정리해 보겠습니다.

 (1) 조정 대상지역 추가 선정

 기존 37개 지역에서 경기 광명, 부산 기장군, 부산진구를 추가했습니다. 6.19.(월)자 이후로 실시되는 입주자모집 공고분부터는 전매제한기간이 강화됩니다. 대신, 1순위 제한이나 재당첨 제한 규제는 추가된 3개 지역 모두에 대해 6월 말에 있을 주택공급에 관한 규칙 시행일 이후부터 시작되는 입주자모집 승인신청분부터 적용됩니다. 개발일정을 조율하던 건설사들은 마음이 급해질 것 같습니다.

 (2) 서울 지역 전매제한기간 강화

 기존에는 서울 강남 4개구와 공공 부분 아파트는 전매제한기간은 소유권이전등기시로 두고 있었고 그 외에는 1년 6개월의 전매제한기간이 있었습니다. 그런데, 이제 이를 전 지역에 대해서 소유권이전등기시로 전매제한기간을 강화합니다. 이 규제는 오늘부터 실시되는 입주자 모집 공고분부터 해당이 되기 때문에 이전에 이미 분양이 이루어진 경우 소급해서 적용하지는 않습니다. 최근까지 난데없이 분양권 거래가 활발해졌다는 소식이 있었는데 규제 이전에 분양된 아파트의 분양권 거래를 잡기에는 미흡한 규제가 될 것 같습니다. 앞으로 분양되는 아파트는 서울 전지역이 입주시까지 전매가 안 되는 것이니까 그야말로 실수요자 위주로 접근을 하라는 대책으로 보입니다.

 (3) 조정 대상지역의 LTV, DTI 규제비율 10%씩 강화하고 집단대출에 대한 DTI 규제를 신규 적용

 현재는 LTV는 70%, DIT는 60%를 적용하고 있습니다. 이를, 이제 조정 대상지역에 대해서는 LTV는 60%, DTI는 50%로 규제를 강화하겠다는 내용입니다. 1억원하는 아파트에 대출이 7천만원이 되던 것을 이제 6천만원으로 제한하고 연간 원리금 상환액이 연소득 5천만원인 사람에게는 2천 5백만원까지로 제한하는 조치입니다. 역시, 과열지구에는 투기 목적으로는 접근하지 말라는 조치입니다. 대신, 서민과 실수요자 대상의 정책모기지는 그대로 유지하겠다고 합니다. 일시적 2주택자까지는 규제비율을 적용받지 않을 것으로 보입니다.

 (4)  재건축 조합원 주택 공급수 제한

 조정 대상지역으로 선정되면 일단 조합원은 원칙적으로 1주택까지만 분양이 허용됩니다. 그동안 과밀억제권역 내에서는 최대 3주택까지 그 외에는 소유 주택 수만큼 받을 수 있었는데요. 이를 일괄적으로 1주택까지만 허용하는 것으로 바꾸되 2주택 중 하나는 60제곱미터 이하로 할 경우 예외적으로 2주택을 허용한다는 내용입니다.

 현재 조정 대상지역으로 선정이 되었다고 하더라도 추후 선정기준에 미달할 경우 대상에서 제외하는 것도 검토하고 있다고 합니다. 유독, 과열되어 보이는 부산같은 경우는 전매제한까지도 가능하게 하기 위해 주택법 개정 카드를 만지작거리고 있다고 하는데요. 이래 저래, 실수요자가 아니면 접근하기 힘들게 벽을 높이 쌓고 있습니다.

 이미 여신심사 가이드라인을 강화한 상태라서 대부분의 지역이 신규주택을 담보로 대출할 경우에는 원리금을 바로 갚아야 되는것으로 바꼈는데 여기다가 더해서 조정 대상지역은 LTV, DIT 규제까지 강화되는 바람에 진짜 실수요자에 소득이 확보되지 않는 사람이 들어가기에는 힘든 시장이 되고 있습니다. 당분간은 기존에 분양된 아파트의 분양권 매매시장이 더 활성화될 가능성이 더 커지겠네요. 어차피 시중에 풀린 돈이 들어갈 틈만 찾고 있는 상황이라 어떤 방법으로든 흘러갈 수 밖에 없을 것 같은데 조정 대상지역으로 지정된 곳 외에서 물꼬가 터지지 않을까 하는 불안도 있네요. 누군가에게는 또 기회가 되겠죠. 종국에는 균형발전을 위한 큰 흐름을 제시하리라 보는데 이번 대책의 효과가 어떻게 나올지 지켜 볼 일입니다.