세상을 해석하는 남자

그 동안은 부동산과 주식이 투자에 있어서 어떤 면에서 통하는가를 주로 얘기했는데 오늘은 다른 면부터 짚고 시작해야 될 것 같습니다. 회계적으로는 부동산은 고정자산 중에 유형자산으로 분류됩니다. 크게는 자산을 유동자산, 고정자산으로 구분하는데 구분 기준이 1년 이상을 체류하는지 여부에 따라 나눕니다. 토지나 부동산. 차량, 비품 등 많은 부분을 자산으로 인식하는데 이러한 자산은 사용기한을 정해두고 감가상각을 합니다. 감가상각을 하는 이유는 회계적으로 단기간에 너무 많은 금액이 일시에 투입되어 버리면 결과적으로 이익이 왜곡될 수도 있기 때문에 내용연수에 따라 비품은 5년, 차량은 10년, 토지, 부동산은 30년 이런식으로 비용을 나누어서 처리합니다. 그러면 실제, 현금흐름과는 달리 매년 비품이나 자산가액의 10% 정도만 비용으로 처리를 하기 때문에 이익을 정산할 때 합리적일 수도 분식처럼 보일수도 있는 금액이 나오게 됩니다. 

 이렇게 감가상각을 하는것 자체가 해당 자산이 소모적임을 인정하는 행위인데요. 같은 방식으로 부동산을 본다면 부동산도 소모적인 자산이 됩니다. 부자 아빠 가난한 아빠로 유명한 로보트 기요사키는 이러한 부동산의 소모적 성질 때문에 빚을 내서 집을 사는 행위를 은행에 돈을 상납하는 행위로 보고 투자에서는 배제해야 할 것으로 여기고 여러 페이지에 걸쳐 비판합니다. 

 이걸 조금 구분해 보면 땅은 인플레이션 수준의 상승을 기대할 수 있는 투자대상으로 본다면 건물은 내용연수가 경과하면 할수록 가치가 떨어지는 소모품으로 보는 것이 정상적일 것입니다. 그래서, 이런 근거가 부동산 폭락설이나 투자 무위론의 배경이 되어 왔는데요. 실상은, 복불복의 현장이 되어 가고 있습니다. 10년새 가격이 두 배를 넘어간 곳이 수두룩하거든요. 그래서, 아파트만 볼 것이 아니라 내가 살 아파트가 가지고 있는 대지권이 얼마나 되는가도 살펴봐야 될 일입니다. 대지권이 결국 땅이거든요. 재건축이나 재개발에 적용되는 부지비율도 이 대지권을 기준으로 산정하기 때문에 잘 살펴봐야 할 부분입니다.

 그럼, 부동산으로 수익을 내는 방법에는 어떤 것이 있을까요? 쉽게 생각할 수 있는게 바로 월세입니다. 재무제표를 뜯어 보듯이 집을 사서 월세을 내는 일련의 과정을 잘 정리해 보면 결국 소규모 사업체를 운영하는 것과 비슷하구나 하는 것을 알 수 있습니다. 대차대조표를 구성하는 큰 3가지 원리가 자산에서 부채를 빼면 자본, 즉 부채와 자본의 합이 자산을 구성한다는 것인데요. 은행에서 빌린 돈인 부채와 내가 가지고 있는 돈 자본의 합으로 구성된 부동산을 이용해 월세수익을 내고 거기서 제세금을 제하면 순이익이 나오는 것입니다. 이렇게 만들 수만 있다면 부동산은 더 이상 소모품이 아닌 투자대상 나아가서는 사업체가 될 수 있는 여지가 생깁니다. 

 주식에서 ROE는 Return On Equity, 자기자본이익률이라고 합니다. 벌어 들은 순이익을 투입한 평균 자기자본으로 나누면 됩니다. 100만원을 투자해서 10만원을 벌 수 있다면 ROE는 10%가 되는 것이죠. 성장성이 높은 기업은 2~30%를 상회하는데 삼성전자같이 완숙한 기업은 10% 내외가 나옵니다. 예전에 제가 몸담았던 기업은 ROE가 4% 정도였는데요. 금리보다는 더 높은 이익률이 나와야 기업의 가치가 계속 올라갈 것입니다. 그런 것치고는 이익률이 좋지는 않았는데 아이템이 좋아서 안정적인 것이었습니다. 주로 식품 관련 기업들이 이 ROE가 낮게 나오는 경향이 있습니다. 

 집은 어떨까요? 월세 수익률이 요즘은 많이 떨어져서 5~10% 정도 나오는 곳 찾기가 힘들지만 드물게 있습니다. 아파트같은 경우는 3~4프로 나오는데가 꽤 있구요. 이 정도 수준이면 현 금리보다는 괜찮은 수준입니다. 그리고, 소모품이라는 정체성과는 달리 인플레이션을 상회하는 수준으로 감가상각이 되는게 아니라 가치가 상승하기 때문에 이 부분까지 감안한다면 괜찮은 투자처가 될 수 있을 것입니다.

 주식과 부동산 어떤 면에서든 ROE가 적용이 될 수 있고 투자라는 면에서는 크게 차이가 없어 보입니다. 부동산 관리를 여러개 대량으로 하는 사업체가 리츠니까요. 대차대조표를 나눠놓고 살펴 봐도 사업 아이템의 차이만 있을 뿐이지 흐름은 비슷하게 나오고 개인자산도 이렇게 관리를 하는 것이 좋다는 생각입니다.