세상을 해석하는 남자

 도시개발에 사용되는 방법이 기존에 살던 사람들을 다 이주시켜서 개발을 하는 수용 또는 사용 시행방식이 있고 환지방식이 있는데요. 환지방식은 도시개발사업을 할 때 사업지구내 토지소유자의 소유권 등 권리를 변동하지 않고 사업을 하며, 사업시행 전과 후의 토지 위치, 면적, 토질, 이용상황 및 환경을 고려하여 사업시행 후의 토지이용계획에 따라 종전의 소유권을 사업후 정리된 대지에 이전시키는 방식을 말합니다. 사업시행자는 사업비에 충당하고 공공시설용지를 확보하기 위해 토지가치 또는 면적에 비례하여 토지소유자 토지의 일부를 떼내어 보류지를 확보합니다. 이렇게 떼어낸 토지의 면적을 종전의 면적으로 나눈 비율을 감보율이라 합니다. 환지방식을 적용할 때 개발계획의 내용에는

 (1) 도시개발구역의 명칭·위치 및 면적

 (2) 도시개발구역의 지정 목적과 도시개발사업의 시행기간

 (3) 도시개발구역을 둘 이상의 사업시행지구로 분할하여 도시개발사업을 시행하는 경우에는 그 지구 분할에 관한 사항

 (4) 도시개발사업의 시행자에 관한 사항

 (5) 도시개발사업의 시행방식

 (6) 인구수용계획

 (7) 토지이용계획

 (8) 교통처리계획

 (9) 환경보전계획

 (10) 보건의료시설 및 복지시설의 설치계획

 (11) 도로, 상하수도 등 주요 기반시설의 설치계획

 (12) 재원조달계획

 (13) 도시개발구역 밖의 지역에 기반시설을 설치하여야 하는 경우에는 그 시설의 설치에 필요한 비용의 부담 계획

 (14) 수용(收用) 또는 사용의 대상이 되는 토지·건축물 또는 토지에 정착한 물건과 이에 관한 소유권 외의 권리, 광업권, 어업권, 물의 사용에 관한 권리가 있는 경우에는 그 세부목록 등이 들어가야 합니다.

 개발을 하는데 이렇게 다양한 항목에 대한 평가가 들어가는데 해운데 엘시티는 어떻게 들어가게 된 건지 의문입니다. 그 인근 도로는 가뜩이나 교통체증이 심한 지역인데 880세대가 들어오는데 공실을 예상하고 허가를 해 준건지 모르겠으나 계획이 있긴 있겠죠. 환경보전계획도 해운대 해수욕장의 스카이라인 자체를 완전히 바꾸는 건설 사업이라 어떤 방식으로 이뤄졌는디도 궁금하구요. 일반적으로, 역세권 개발시 환지방식을 거치게 되는데요. 기존에 정비되지 않은 지역을 말끔하게 정비해 주고 일단 역세권 개발이라는 호재 때문에 개발지역의 땅값이 뛰는 것은 기본이구요. 이렇게, 되면 기존에 지분별로 땅을 가지고 있던 사람들에게도 웃돈이 돌아가고 개발 사업자같은 경우도 정비 후의 체비지에서 추가 수익을 기대할 수 있는 방식입니다.

 이렇게 도시개발사업을 환지방식(사업 후 필지정리를 통해 토지소유권을 재분배하는 방식)으로 시행하는 경우에는 시행자가 사업에 필요한 경비에 충당하거나 사업계획에서 정한 목적으로 사용하기 위하여 일정한 토지를 정하여 처분할 수 있으며, 이러한 토지를 위에서 언급한 것처럼 보류지(保留地)라고 합니다. 이러한 보류지 중 공동시설 설치 등을 위한 용지로 사용하기 위한 토지를 제외한 부분하고 나머지 토지 중 시행자가 경비충당 등을 위해 매각처분할 수 있는 토지가 바로 체비지입니다.

 사업시행자는 체비지를 규약·정관·시행규정 또는 실시계획이 정하는 목적 및 방법에 따라 합리적으로 처분·관리하여야 하며, 사업시 매각처분되지 않은 체비지는 환지처분(토지소유권의 재분배)의 공고가 있는 날의 다음날에 사업시행자에게 소유권이 귀속됩니다.

 체비지운영의 합리성을 위해 『도시개발법』에서는 시행자가 환지계획을 수립하여 체비지를 지정하는 경우 간선도로변 또는 단가가 높은 지역에 집중적으로 체비지를 지정하지 못하도록 명시하고 있습니다. 또한, 행정청이 시행자가 되어 체비지 또는 보류지를 관리하거나 처분하는 경우에는 국가나 지방자치단체의 재산처분에 관한 법률을 적용하지 않으며 체비지의 매각대금은 도시개발특별회계에 귀속되어 도시개발사업 및 도시계획시설사업의 목적으로 사용됩니다.

 구분을 해 놓았지만 개발구역으로 지정되어서 개인소유의 토지를 처분할 때 보상액이 어느 정도 정해져 있는 수준이라 이따금씩 보상액에 대한 반발로 반대에 부딪혀서 좌초되거나 강행을 하다가 물리적인 충돌로 이어지는 경우도 많이 봐 왔습니다. 여러 모로, 사업자에게 유리한 제도인 것 같은데요. 보상액은 적절한 수준으로 해 주고 남는 땅에 대해서는 사업비 모자라면 팔아서 재원을 마련할 수 있는 체비지를 만들 수 있는 여지도 주고 사업자 입장에서 좋은 것 같습니다. 그래서, 체비지의 위치 선정하는 것도 비싼 지역을 팔 수 없도록 규정을 만들어 놓지 않았나 싶네요.